近日，4月份楼市各种成交数据纷纷出炉，而在上海则呈现出“量价齐升，成交量暴涨”的井喷之势：

  按照金丰易居&佑威发布的4月份数据，上海市新建商品住宅成交面积为124.25万平方米，成交均价29422元／平米。成交面积环比和同比暴涨（成交面积环比暴涨59.33%，同比暴涨63.21%），创下2010年以来的新高；不仅如此，房价也出现了较大幅度的上涨（环比房价上涨5.27%，同比房价上涨13.73%。

  我们分析上述数据，在330新政的政策刺激及开发商积极的营销动作共同作用下，成交量暴涨应该是意料之中的事，但房价不仅上涨，且环比上涨幅度达到5.27%则有些出乎意料。

  上海房价涨幅反超深圳不符合逻辑

  按照正常的房地产回暖逻辑：第一步是成交量率先回暖，而房价依然呈现出下跌的状态；第二步是成交量保持回暖的同时，房价开始逐步止跌，周期大概3～6个月；以上两步都走完，房价才会开始上涨，此时成交量处于一个相对稳定的状态。

  而在3月份之前，上海的新房成交面积尚且还处在一直处于下跌状态，到了4月份即出现成交量暴涨、房价大涨，这完全不符合房地产回暖的逻辑，此为疑问一。

  上海房价涨幅反超深圳不符合感知

  此前曾有多家媒体报道，4月份深圳房价涨幅为全国之首，环比上涨3.87%。如此看来此前的报道应该是错误的，上海已经超过了深圳，取代深圳成为房价涨幅的全国之首。

  恰巧，小田最近在上海和深圳都待过，与深圳和上海地产圈的朋友都有交流。从与他们的交流和感受来讲，深圳的楼市要明显好于上海，深圳对于330新政的反应速度和反应程度也明显高于上海。如此说来，深圳的房价涨幅超过上海才应该是正常的。但为什么数据上的表现恰恰相反，此为疑问二。

  带着这样的疑问，小田翻看了上海4月份的新房网签数据，希望从中找到答案，果不其然，答案就隐藏在了数据里：相较于其他月份的新房成交，4月份的新房成交的典型特点是改善类新房成交快于刚需类新房。

  从网签数据分析，位于上海中外环之间的改善类项目成为量价齐升的主要获益者和贡献力量，该类项目的成交均价多在3万～6万／平米之间，成交情况明显好于价位段在2.5～1.5万／平米的刚需类项目。当改善类成交快于刚需类时，必然会造成房价的相对上涨，此所谓上海房价“非正常”上涨的真正原因。

  当然，还有一个特例也进一步推高了4月份上海房价，即此前争议颇多的大宁金茂府。

  4月中旬，大宁金茂府首期开盘，对外宣称开盘两小时热销21.2亿（首推284套，当天去化260套），一开盘即成为1～4月份上海的楼市销冠，由此引发某地产自媒体的公开质疑。