房主一日三次提价 北京楼市进入初夏
中房报记者 鞠晓波 北京报道
北京楼市似乎从冬天直接到了夏天。
“4月份东直门区域的二手房成交量已达到2、3月份成交量的总和。”麦田房产东直门区域经理孙建对中国房地产报记者表示，4月整个区域的业绩比2013年3月份最火爆时的成交还要好一些。
二手房市场再现业主坐地起价
如果你是业主，现在肯定在盘算自己的房子涨多少才能跟得上市场溢价。如果你是还没买到房子的客户，如今一定是焦急万分，如坐针毡，为自己没有早点出手而拍了无数次大腿。
此时此刻，二手房买卖双方的心理预期都已发生了变化。陈先生夫妇家住西直门附近，最近刚卖了自己的小房子准备在区域内购买一套大两居，他们于4月28日在区域内麦田房产看了一套比较满意的两居室，房主报价540万元。于是开始跟房主约谈，想定下这套房子。
谈判过程中，房主觉得现在市场越来越好，看房人也开始增多，遂提出加价5万元。陈先生夫妇经过仓促的商量，决定答应房主的条件，同意加价5万元。但房主仍然没有马上签约，提出与家人商量后再定。
几小时后，陈先生等来的却是再次提价的通知，房主提出再加价8万元。陈先生夫妇由于已卖掉已有房产，急于定房，再次答应了房主的涨价要求。然而，没过多久，房主第三次提出再加价5万元。几个小时内三次调涨共18万元。最终，陈先生夫妇未同意加价，转而买了另一套房。
事实上，这样的坐地起价案例并不少见，在历次房地产新政后都会出现大量的违约纠纷，几乎成为政策市场的常态。
孙建对记者称，最近一直观望的客户看到心仪的房子被陆陆续续卖掉以后，就会变得更焦虑，从而激发客户购房的紧张度。“昨天我们门店签了一套1500万元的房子，有两个客户都能买，两个客户名下都有贷款，有一个客户就想了解清楚自己的贷款情况，以确定是否有购房资格。跟经纪人沟通后自己又去银行了解。而就在他与银行沟通的过程中，另外一个客户就直接定了此房。”这些案例只是北京二手房市场强势回暖趋势背后的缩影，二手房市场的春天真的来了。根据链家地产市场研究部统计，4月第四周北京市二手住宅单周网签量达到自2013年3月份以来的最高水平。此外，截至4月26日，北京市4月二手住宅网签量为12687套，较上月同期增加37.8%。
“去年9·30政策出台后实际上对市场就影响了一个月，11月份市场又跌回去。而今年暖市政策陆续出台，这种累积效应也开始显现。”麦田房产副总经理于鑫表示。
新房市场缓慢跟进
新政祭出，二手房市场率先实现回暖，受二手房市场拉动，新房市场也开始缓慢跟进。
根据链家地产市场研究部统计，4月第四周，新建商品住宅网签量为2438套，环比上涨12.2%。从各项目的成交来看，本周热销项目以郊区刚需盘为主，比如房山的首创伊林郡与蓝光星华海悦城，密云的北京城建上河湾，成交均价均在2.5万/平方米以下。另外，从周末出现的改善日光盘来看，市场确实有所升温。
事实上，北京海润房地产开发有限公司营销总监范晓刚在“3·30”楼市新政刚出台时接受中国房地产报记者采访时就表示，二手房马上就要升值升温，接下来就会拉动一手房市场。对于一手房市场来说，反应没有二手房那么快。而二手房交易是个人行为，受政策影响比较明显，很多业主调价，因为房主对政策都非常敏感。
而且这种市场热度会持续，因为政策刚刚开始，市场还在一个反应期，二手房市场中有极个别敏感的人坐地涨价，可能在一周之内很多客户不会认可这个价格，但当整体二手房市场的房价被拉升以后，客户就会重新接受，其实一手房也是这样。
据腾讯房产北京站统计数据显示，4月第四周新房市场出现多个“日光盘”，首开常青藤开盘仅1小时，8号楼所有房源全部售罄；泰禾拾景园58套房源热销3亿元；中国铁建青秀尚城开盘半日房源也几近售罄。
链家地产市场研究部分析师李巧玲介绍，在“3·30”楼市新政出台后，二手房市场成交大幅攀升创两年以来新高，但是新房市场的起色明显不如二手房市场。尽管当前市场各方对新房的后市预期较为乐观，但是目前房企依然更为注重去化，一边积极营销品牌，寻求转型，一边继续上演各种促销卖房策略。从恒大地产的“无理由退房”到保利的“5P战略”，再到目前越秀的18项“免战牌”，均在一定程度上可以看出销售策略已经不再以“价格牌”为主。
一线城市率先回暖
“北京、上海这些一线城市总是热得快冷得快，不能用北京市场代替全国的市场。短期热得快，长期高速增长不太可能。”全国房地产商会联盟主席、住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌为认为。
顾云昌对中国房地产报记者表示，北京、上海等一线城市回暖比较明显，二三线城市并不乐观，库存太大，消化需要时间。去年的调子是防止房价过快上涨，打压房价，现在的调子是去库存。但仅仅一线城市回暖对于稳定住房投资及经济增长来说作用有限，最终还是要靠全国的拉动。
在顾云昌看来，一线城市也一样是去库存，楼市有长周期也有短周期。长周期已经从黄金时期走向了白银时期，白银时期刚刚开始不可能又回到黄金时期。
同策咨询研究部总监张宏伟亦分析，尽管“救市”政策出了多轮，有反应的城市仅为一线城市及少数二线城市。当前，大部分城市楼市仍有“去库存”压力。
同策机构的数据显示，从2015年3月份36个大中城市存销比指标来看，库存压力较大、市场去化周期在15个月以上，市场基本面表现欠佳的城市仍然占到大多数城市，比如福州、厦门、青岛、武汉等二线城市；无锡、温州等大部分三四线城市仍然面临较大的去库存压力。
至今，大部分房企仍然没有放弃规模化增长的目标。在部分二线城市和大多数三四线城市，房企仍深陷去库存与利润率下降的困境。
