保利地产1季度实现营业收入133.07亿元，归母净利润12.93亿元，同比分别增长44.10%和58.63%；税前毛利率为42.35%，同比提高8.22个百分点，每股收益0.12元。公司以5P战略宣告重新梳理战略布局。作为产业链覆盖最为完善的龙头地产公司之一，保利地产在住宅、商业物业、房地产基金、养老地产等多领域上具备优势地位，而央企集团整合如火如荼，也为公司整合央企地产资源带来想象力。我们维持2015-16年1.40和1.64元的业绩预期，重申买入评级，目标价格上调至16.85元。

　　支撑评级的要点

　　一季度新推货不足，二季度底部回升。1季度签约金额195亿元、签约面积158万平方米，同比分别减少30.5%和27.4%；实现认购金额239亿元、认购面积218万平方米，同比分别减少23.9%和13.8%。2季度推货量加大，政策支持和一线城市及周边成交的好转，将促销售底部回升。公司毛利率表现平稳，好于行业水平，标准化及集团采购全面推进。待售面积约为5,216万平方米，其中一、二线城市占比约为77.3%，一线城市和优势的广州城市群占38%，是回暖的主要受益者。

　　开发和拿地仍然谨慎。新开工422.5万平方米，竣工面积104万平方米，在建面积4,028万平方米，分别比去年同期增长1.5%、-23.0%和11.5%。

　　新增容积率面积249.41万平方米，平均楼面地价2,779元/平方米，总价69亿，仅占销售额的14%。

　　深挖社区价值，建立线上线下互联服务平台。公司推出5P战略，聚焦养老地产、全生命周期绿色建筑、社区O2O、保利地产APP、海外地产五方面。基于全国245个社区5,000万平米物业基础上的“若比邻”商业品牌打造社区O2O即将推出，保利地产APP计划6月推出。

　　商业地产和养老地产在行业内富有影响力。商业持有面积百万平米，经营及租金超10亿，出租经营规模位居行业前列，商业类互联平台；14年公司三位一体养老战略逐步落地，公司在养老产业领域的深入研究和大面积社区覆盖将为公司在大健康领域提供巨大商机。

　　评级面临的主要风险

　　2季度市场复苏低于预期。

　　估值

　　维持15-16年盈利预测不变，重申买入评级，目标价格由16.80元上调至16.85元。