每经记者 白亚静 发自深圳

  一直谋求轻资产运作，并在去年仿效美国铁狮门推出“小股操盘”模式的万科，在进行了各种试验后，似乎找到了最适合自己的理想模式。

  近日，中国证监会网站公告显示，万科与鹏华基金公司旗下“鹏华前海万科REITs封闭式混合型证券投资基金”已于4月22日被证监会受理。

  万科距离成功公开发行首支公募REITs，已经近在咫尺。

  前海首支REITs

  政策解冻后，前海首支REITs被提上议程。

  2014年2月，中国证监会肖钢主席在前海表示支持前海试点REITs，9月，央行和银监会下发《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，开展REITs试点工作。

  近日，中国证监会网站公告显示，万科与鹏华基金公司旗下“鹏华前海万科REITs封闭式混合型证券投资基金”已于4月22日被证监会受理。

  封闭型 REITs 在证券交易所上市流通，发行量在发行之初就被限制，不得任意追加发行，投资者如果想买卖REITs份额，只能在二级市场上竞价交易，不能直接以净值进行申购赎回。

  去年，中信证券推行了两款类REITs产品，一是“中信启航”专项资产管理计划，成功实现在深交所综合协议交易平台挂牌转让，二是中信华夏苏宁云创资产支持专项计划，推出售后返租。但受限于前者的转让额度过高（劣后级甚至都不得低于3000万），以及私募定位（投资者限制在200人以内），两款产品的流动性大打折扣。

  万科董秘谭华杰表示，该基金现由万科深圳公司负责。

  从基金名称来看，该基金标的位于前海。据《每日经济新闻》记者了解，在前海管理局成立以来的15次土地拍卖中，万科并未参与其中，目前仅有的项目是前海企业公馆。

  该项目系前海首个企业实体办公园区，由万科建设并运营8年后移交给前海管理局，现有40多栋低密度企业办公楼和部分公共商业配套设施。由于前海地区注册的企业数量众多，而前海大多数土地还处于沉降整备状态，所以该项目在租赁方面一度供不应求，租金在每月每平方米300元左右。

  小股操盘升级版

  REITs上马，使得万科距离凯德、铁狮门等又进一步。

  目前，万科在商业地产（体验式商业）、产业地产方面均有涉猎，融资成本高、重资产、回报周期长是这些类型地产开发运营的难题。

  除了银行贷款外，房企的资金来源还有私募或者信托，但两者的融资成本并不低。

  倚天投资投资总监叶飞称，房企在私募渠道的融资成本平均在20%左右，信托渠道的融资成本在10%~11%，而且楼市下行后，融资额度逐渐走低。

  万科的解决办法是出售股权给第三方，自己负责操盘管理运营，比如2013年，万科将北京金隅万科广场股权售予麦格理，以实现商业地产资本化。上述模式，也即万科此前提出的“小股操盘”模式。

  在传统的融资模式下，租金收益很大一部分被融资成本吞噬。万科提出小股操盘后，杠杆率上升，融资成本下降，但这种模式只是将绝大多数的融资成本转嫁给第三方，资产仍未盘活，很难退出。

  与国内不同，铁狮门在合资基金助力下，通过提取运营链条各个环节的相关管理费，以及基金的收益分配，以不到5%的资本投入，赚取了项目40％以上的利润。

  凯德除了赚取基金收益外，还在项目实现增值后，以REITs的方式退出。

  去年，万科与凯雷合作时，就曾提出未来资产平台公司会以资产证券化的方式退出。如果上述REITs产品顺利成行，可以预见，万科总裁郁亮的小股操盘模式将得到有力支撑。

  当然，从首支公募REITs到全面铺开还有距离，新加坡从建立REITs法律到第一支产品成功上市，整个过程用了五年。

  目前，国内商业地产的租金收益普遍偏低，REITs若想在收益率上达到7%以上，至少还要等到政府层面针对REITs推出免税政策。以香港上市的越秀信托为例，在高收益率的背后，正是较高的杠杆、较低的海外融资成本和免税的共同作用。