地价倒逼开发商放弃小户型 自住房“僧多肉少”
来源：北青网-北京青年报
曾经的刚需集中地刚需盘变稀缺品
高地价迫使开发商放弃小户型
小户型越卖越少
“想买房，但为什么选择这么少？”这是不少首次置业的刚需客在跑过几个售楼处后的感想。据亚豪机构数据显示，1月份，北京楼市共有12个项目入市，其中主力户型为大户型产品的项目共有7个，占比近60%，在剩余5个项目中，3个为自住房项目。然而，《广厦时代》在采访中了解到，1月份只是大户型成为纯商品住宅市场主力军的开始。小户型，不再是开发商的“最爱”，2015年预计入市的纯新刚需盘将创历史新低。业内人士指出，在连续两年的高地价频出之后，在地价倒逼下，开发商只能开发中高端产品，而中高端客户需求的户型面积偏大，近两年出让的土地上推出的产品必然会以大户型为主。
购买小户型频碰壁 纯住宅选择少
拿到了年终奖，再加上近几年的积蓄，小高最近打算给自己买个房。因为是首次买房，暂时也没有结婚的打算，小高本来的计划是给自己买个60平方米左右的一居，或者是价格比较合适的小两居。
小高心里定下的预算是总价180万元左右，在他没有开始走进售楼处看房时，他认为，3万元/平方米的单价，在通州应该有不少选择。可在他真正走进售楼处时才发现，想象中的户型几乎不存在。小高又在各个房地产网站上查找合适的楼盘，当把限定条件输入后，他惊讶地发现，符合他条件的只有两个项目。“我只是限定了户型和单价两个条件，符合的楼盘怎么会这么少呢？”小高对此非常不解。
面向刚需客的小户型，过去几年一直是市场的成交主力，但现在都哪去了呢？据亚豪机构数据显示，1月份，北京楼市共有12个项目入市，其中主力户型为大户型产品的项目共有7个，占比近60%，在剩余5个项目中，3个为自住房项目。曾经备受市场青睐的小户型，看似有被市场抛弃的趋势。一位业内人士也透露，2015年计划入市的新商品住宅项目，很少以小户型为主力产品的，即使有90平方米以下户型，也是项目中的稀缺盘，都不会被主推。
曾经的刚需重地 逐渐被改善产品占领
小高的意向购房区域通州，曾经是北京刚需产品最集中的板块，但环顾目前通州的在售项目，有一居户型的住宅项目不到五个，而且都是老项目的后期产品，在售的主力户型，大多都在90平方米以上。去年大热的台湖板块，除了东亚·印象台湖（资料、团购、论坛）还有小户型量还比较大外，剩余的几个项目小户型产品都已经是尾房，2015年主推产品都将是100平方米以上的中大户型。而据知情人士透露，台湖的另一大地主世纪鸿开发地块未来推出的也将是大户型产品。
除通州外，另一曾经消化不少刚需的大兴也同样不再是小户型的天下。2012年备受刚需关注的天宫院板块，如今除了保利首开春天系还有一定量的小户型房源外，其余项目大都已经售罄或仅剩尾房，而黄村、西红门等板块已经是改善盘和豪宅的天下。
曾经的刚需重地，都正逐渐被改善盘和豪宅占领。今年最热的区域之一东坝，多年前是距五环最近的刚需集中地，而今除了多年老盘首开常青藤(楼盘资料 业主论坛) 还有部分小户型在售外，其他在售或即将入市的商品住宅都定位为中高端改善型产品，甚至还有顶级豪宅。
自住房冲击普通小户型产品 高地价迫使开发商选择大户型
曾经风光无限的小户型，为何成了市场的稀缺品？事实上，购房者对于小户型的需求并未减少，一些日光盘的奇迹也都是由小户型所创造。据伟业我爱我家市场研究院监测， 1月份，北京90平方米及以下的新房成交量在月度成交套数中占比达到65.1%的高位。从数据也可以看出，小户型的市场依然存在。
不仅市场需求大，小户型产品还有着成单时间短、回款快等优势，但开发商为何抛弃了小户型呢？亚豪机构市场总监郭毅认为，小户型住宅项目减少主要有两方面原因。一方面是因为大量自住型商品房（地块汇总、实拍、论坛）的上市冲击了小户型刚需产品，而从目前市场情况看，自住房入市量还会继续增加，因此开发商开发小户型的积极性下降。另一方面，是近两年价格不断冲高的土地市场，这也是开发商抛弃小户型的根本原因。郭毅解释到，2013、2014年高价地频出，开发商在高地价的倒逼下，只能开发中高端产品，而中高端客户对于户型的需求偏大。开发商为了能让产品价值匹配地价倒推出的房价水平，只能开发大户型产品。
泰禾集团总裁助理、品牌总经理沈力男也表示，开发商选择开发大户型主要是缘于地价，像一些地价已经到两三万的项目，如果开发成小户型销售起来会很困难，为了匹配这个阶段的客户需求，开发商只能选择大户型。不过他也指出，虽然大户型产品入市增多，但市场的成交主力仍将是刚需和刚改客户。
北京市房地产业协会秘书长陈志则指出，开发商抛弃小户型的纯商品住宅也是不得已的，不管是价高者得还是价格封顶后竞保障房的面积，地块总价都是上升的。开发商为了平衡成本，只能进行两极化的开发，自住房、保障房的部分按照土地出让要求建好，纯商品住宅为了适应高端客户需求，必须在户型面积上做文章。而且，从近两年的土地出让看，纯商品住宅用地面积也在不断下降。
摇了一年号没选上自住房
全部积蓄投入不想凑合
自住房想说爱你不容易
面对目前北京楼市的供应结构，有专家指出，首次置业的纯刚需购房人，可以将目光转向自住房市场，2015年入市的自住房数量将大幅超过2014年。不过，购房人对于自住房，并没有起初的那么青睐，将自己的全部积蓄压在充满不确定的等待中，这对很多购房人是个不小的困扰。而且，专家也指出，即使是这些自住房全部顺利入市，也难以满足北京市场上存在的刚需购房需求。
自住房购房人：
摇了一年号没轮上自己 全部积蓄投入不想凑合
纯商品住宅小户型供应量不断减少，不少购房人只能转向自住房，有专家也建议，刚需购房人可考虑自住房来解决自己阶段性的居住需求。上文中提到的小高告诉《广厦时代》，他不是没考虑过自住房，但参加了两次摇号就放弃了，买上太难了。
小高向《广厦时代》介绍，他有一个同事，属于自住房的优先家庭，从自住房入市起，就开始加入了摇号大军，从最初的金隅汇景苑（资料、团购、论坛）(楼盘资料) 到近期的海淀·嘉郡（资料、团购、论坛），从来没在首轮被摇中过。选房倒是轮上过，但剩余的都是边边角角，不符合他们家里的实际条件。所以，一直等到现在也没有买到房。
另一位自住房申购者则表示，他曾经有过两次选房机会，但能选到的房子与想象中实在是相距太远。“其中一次是采育的满庭芳MOMA，因为前面弃购的太多，最终轮上了我去选房。可一去看，我就知道为什么会轮上我。”他表示，他是纯正的首置刚需购房人，虽然满庭芳MOMA价格很便宜，但对于他这样没有车的人实在是不方便，未来配套、物业等也充满不确定。虽然相对其他房子看起来很便宜，但他所付出的也是几年的积蓄，用自己的全部积蓄买个“凑合”，他还是有些难以接受。
自住房供应难覆盖所有刚需 非优先家庭无法被惠及
众多购房人的等待与失望背后是自住房有限的供给。2014年，北京市有2.2万套自住型商品房拿到了预售许可证，2015年，这一数字将提升至3.3万套。50%的增长并不算低，但对于庞大的刚需购房人群，还远远不够。
北京首个摇号自住房项目金隅汇星苑（资料、团购、论坛）最终通过审核参与摇号的家庭为165514户，其中优先家庭为127638户，这也就意味着，把2014年和2015年两年供应的自住房加在一起，也不够这一个项目的优先家庭购买的，而且还有大量的非优先家庭因没有购买到的希望而放弃。
陈志分析认为，虽然此前热门项目的申购数量有一定水分，有凑热闹的、想投资的，或者家庭成员重复申购的，但还是足以说明这个群体总量的巨大，自住房无法完全满足这些家庭的需求，这些中低端住宅的有效需求只能被挤出市场。
此外，大量的非优先家庭中，很多是非京籍家庭，名下没有房屋。从目前的申购情况看，这些家庭能够选到房的几率几乎为零，这部分人群的购房需求，只能由市场来满足。
商住房首付最低50%
月供压力大
二手房价格水涨船高
评估与实际价差拉高首付
二手房、商住房高门槛挡住刚需客
新增供应小户型紧缺自然让很多购房人想到了二手房，但买过二手房的购房人才知道，买二手房，并不是能拿出总价的三成就可以买下的。此外，专家也指出，当市场整体地价在上升时，二手房也同样不会独善其身，价格必然会水涨船高。而另一小户型产品的集中地——商住楼也同样不是刚需客的“真爱”。至少50%的首付，10年期贷款带来的高月供，都是首次置业纯刚需客难以承受的，项目后续在水、电、房产税等方面的高使用成本也同样不适合只为居住的刚需客。
买二手房税费高 首付不能只三成
由于在新房市场碰壁，很多刚需客转向了二手房，准备结婚的小甘正是这样。
转战二手房，小甘自然地把目标区域往城里转移了一些。他最初看中的是东五环外一个报价240万元的房子，按照他的设想，首付三成，再加上点税费，准备80万元左右的房款就足够了，但实际和中介了解发现，他的首付款根本不够。
小甘看中的房子是一处2000年左右80平方米的两居，算下来单价在30000元/平方米，但实际上房子的银行评估价只能到24000元/平方米。因此，他只能贷到134万元，也就是说首付至少要106万元。而且虽然该房子房产证已满五年，但不是房主的唯一住房，小甘还要承担房主的个人所得税。这样一计算，小甘只能与房子失之交臂了。
由于二手房的销售价格与银行评估价格之间有差距，二手房的首付比例一般都要高于总价的三成，再加上二手房成交过程中的各项税费，刚需转战二手房市场需要一定门槛，首期拿出的购房款要比买同价位新盘多出不少。
陈志也指出，二手房不太可能是刚需的避风港。因为二手房价格更易受市场波动影响。当外围市场价格整体朝上走时，二手房价格自然会水涨船高。只要平均地价与平均收入之间的差距越来越大，二手房同样会将刚需隔在门外。
小户型商住首付堪比改善盘 月供压力难承受
目前在北京新房市场上，小户型最集中的地方就是商住盘了。由于不受限购影响，虽然屡被禁止，但商住项目仍然不断涌出。而商住项目的户型设计和装修风格主要吸引的就是两大人群，首次置业的年轻人和投资客。
虽然户型小、总价低，但事实上，首次置业的刚需客选择商住楼同样也没有那么容易。按照政策，商住楼项目必须使用商业贷款，不能使用公积金，而且商住楼首付比例必须要超过50%，贷款期限最长为10年，这对于经济实力并不雄厚的刚需族，是个不小的难题。
以一套总价200万元的商住项目为例，首付至少要100万元，月供也在11000元以上，这对于首次置业的刚需客，压力还比较大。而且，换个角度，同样的首付，同样的月供，拉长还款年限，刚需可以转向总价300万元左右的普通住宅，选择又多了起来。而且，使用公积金贷款购买普通住宅节省下来的利息，对于刚需客是笔不小的数目。
对于以居住为目的的刚需客，商住项目居住舒适度也难以满足，部分商住楼使用商水商电、没有天然气，生活成本无形增加不少。近两年，商住项目的质量问题也屡被质疑，上周《广厦时代》就曾报道过，商住楼因“货不对板”遭遇维权的事件。
曾经居住过一段商住楼的一位业内人士也建议，商住楼一般只用于做过渡性居住或投资，想追求居住舒适度或家的私密感，商住楼并不适合。 本版文/门庭婷
