??新浪乐居讯（编辑 张立勇）2015年1月21日，南京城东马群G97养老地块被银城拿下，后期打造的项目将成为南京首个大型医养一体化花园社区。因为这幅地块的成功出让，有业内专家表示2015年将成为南京养老地产元年，这种物业类型将成为房地产行业的下一片蓝海。

??但在上海易居房地产研究院副院长丁祖昱博士看来，2015年养老地产仍将面临较大压力。1月22日，在2015南京乐居地产年度创新盛典上，有“学者型男神”之称的易居（中国）控股有限公司执行总裁丁祖昱表示，今年住宅类产品的市场表现会相对稳定，但对养老地产的发展持谨慎态度。此外，丁祖昱同时认为，2015年中央对房地产保持稳定态度依然是主旋律，唯一可能出现的利空是房地产税提交人大审议，但即使该利空出现也不会长期影响市场。

??不动产登记不会重创房地产 楼市利空或来自房产税

??2014年以来，自下而上的“救市”措施频出，超过市场预期，但也在情理之中。丁祖昱认为，前期“微刺激”的边际效应递减，经济下行压力与日俱增，稳定住房消费旨在防止房地产市场进一步下滑，刺激房地产市场以保经济增速。在放松“限贷”之后，后续可能仍会有稳增长政策跟进。

??丁祖昱认为，政策频出在短期能够极大提升市场信心，但房地产市场供大于求的基本面不变，未来会进入长周期调整的新常态。

??2015年，政策面依然看多，中央对房地产保持稳定态度依然是主旋律，唯一可能出现的利空是房地产税提交人大审议，即使该利空出现也不会长期影响市场，经过一季度的市场调整，其对市场的影响可能就将衰退。因而，在不考虑房地产税的基础上，可认为明年市场相比今年会更加平稳。

??对于即将实施的不动产登记，丁祖昱认为这项政策对南京楼市的影响微乎其微，需要有配套政策才能发挥应有作用。不动产登记制度是一个很正常的产权登记政策，对于比较成熟的市场来说已经早就实施，全面落地是对之前政策的完善，南京市场相对成熟，影响微乎其微。不动产登记的建立是房产税开征的前提，只有和税收结合起来，才能对市场产生实质影响。

??今年市场总体平稳但仍需谨慎 二三线城市难涨价

??在展望2015年房地产市场的走向时，丁祖昱认为，2015年的市场应该能整体稳定，但不可过分乐观，前三次市场调整后的量价提升也不会在2015年体现。整体销售应该和2014年持平，但价格会处于僵持的状态，整体市场上下两难，对于供求比较差的二、三线城市，以价换量仍然是明年的主旋律。

??土地市场将平稳运行，不过财政压力可能会推动各地政府加大供地力度；集约节约用地仍将为明年政策“主音”，国家应该不会出台较大政策干预市场，企业拿地势必依然谨慎，底价成交及低溢价将继续常态化。

??丁祖昱表示，2015年，房地产企业竞争更加激烈，企业竞争加剧，绿地和万科的榜首之争，预计会在今年延续。开发商经过2014年市场的洗礼，更加明白追求利润终究是企业的基本目标，因此在2015年制定目标的时候，企业相对会更加谨慎，甚至趋于保守。

??养老地产今年压力较大

??2014年，典型房企销售业绩平稳增长，但逾半没有完成年度销售目标，有的甚至低于八成。主要原因在于，一方面，年初房企受去年销售形势影响，普遍将目标定的很高，个别企业即使下调目标依然不能完成目标；另一方面，房企的理念也正发生变化，不再单一关注规模，而是更多追求有质量的增长。

??丁祖昱指出，2014年，“做小”的房企在各自细分领域表现出色。他特别提到南京本土房企朗诗地产，这家深耕绿色建筑领域的公司在上市后发展势头良好，同时提出了提出了要向轻资产经营模式转型，未来还将继续加大对小股操盘、代建服务的研究，利用其在绿色建筑领域的口碑为合作方带来品牌溢价。

??由此可以看出，规模不再是房企追求的对象，部分刻意“做小”的房企，反而能在细分领域内有出色表现。一些房企通过差异化定位获得品牌溢价，另一些房企选在单个区域深耕，由于需求稳定，这些房企的未来发展更稳健，具备持续增长的条件。

??丁祖昱认为，2015年，行房地产行业利润率将持续下滑，部分企业要亏损、出局，另外转型不确定性高，部分房企有失败可能性。产品线方面，2015年住宅相对稳定，其他产品类型压力较大，继续看空办公和旅游地产，养老地产、海外地产仍需谨慎，商业地产则面临严重分化。