任志强:回归常态的市场经济

为深入贯彻党的十八大、十八届四中全会精神,加快房地产业发展方式转变,分析房地产业市场形势,探索房地产业改革模式,展示房地产业创新成果,分享国内外先进技术,促进会员单位及企业间交流合作,中国房地产研究会、中国房地产业协会于2014年10月29—31日在天津隆重举行第六届中国房地产科学发展论坛。会上中国房地产研究会副会长、中国房地产业协会副会长任志强做主题演讲。

  为深入贯彻党的十八大、十八届四中全会精神,加快房地产业发展方式转变,分析房地产业市场形势,探索房地产业改革模式,展示房地产业创新成果,分享国内外先进技术,促进会员单位及企业间交流合作,中国房地产研究会、中国房地产业协会于2014年10月29—31日在天津隆重举行第六届中国房地产科学发展论坛。会上中国房地产研究会副会长、中国房地产业协会副会长任志强(微博 博客)做主题演讲。

中国房地产研究会副会长、中国房地产业协会副会长任志强

  中国房地产研究会副会长、中国房地产业协会副会长 任志强

任志强:先说说9月份的数据吧,三季度固定资产投资持续处于一个下滑趋势,而这个下滑趋势里头影响最大的是房地产。房地产占固定资产投资的比重去年占到25%,今年大概已经不到15%了。按照李稻葵的说法,现在我们影响了0.3个点的GDP。我个人认为如果按照去年19.8%的投资增长,大概影响了0.6个点的GDP。如果加上相关产业的话,比如上游钢铁、水泥、玻璃、铝材,下游家具、家电、建材等等,累计起来可能大概要影响1.1个百分点的GDP。

  固定资产投资中,基础设施投资在不断的加大,但房地产投资的减弱已经使基础设施再投资能力减弱,尽管中央已经连续批了很多条铁路和其他一些基础设施,但仍然没有能解决固定资产投资下降的趋势。工业增加值8月份是最低的,9月份略有回升,但所有人都不知道这个回升是怎么回来的。因为从发电的情况看,8月份是负增长的,9月份的发电增长率也非常低。如果按照发电和工业增加值的关系来看,不足以支撑8.0%的增长。但外贸增长可能拉动了一点,所以工业增加值的增长实际上是宏观调控的一个方面。

  另外一个方面就是工业增加值在进一步下降的过程中第三产业的比重在逐步提高,所以工业对GDP的贡献在逐渐减弱,而第三产业的贡献度在逐渐增加。我们的消费扣除物价指数大概只有11.7%,持续也出现了一个低增长的情况。

  昨天的国务院会议提出了注重于六大消费,实际上是国务院已经很清楚地看到了,在今年我们已经出现了人均收入增幅下降,居民消费持续下降的一种趋势,这不仅仅和我们的八项规定有关,更重要的是老百姓的消费开始减弱了。所以昨天国务院会议提出了六项消费中,第三项是指稳定住房消费。也就是说住房消费和其他消费一样,要列入到重点保护的消费方面。这三大项对于固定资产的投资和对于GDP的影响都非常大。

  更可怕的就是大家所关心的房地产投资,我们从表面数据看,三季度房地产投资下降到12.5%,但是如果分季度看,三季度当季的房地产投资增速只有10%。10%的增长中有3%来自于保障性住房的增长。换句话说,如果扣除保障性住房,房地产投资的增长速度已经变成了个位数。年初的时候,我们认为可能会进入到个位数,现在确实在部分月份房地产投资增长已经进入到了个位数。

  那么出台了一些新的政策,我们估计年底的投资增长会下降到11%左右。如果不出台这些政策的话,我们原来估计今年年底的投资增长会低于10%。那么从投资增长中还可以看到另外一个方面的东西,一线房地产投资开始回升,而二三线城市房地产投资增速开始下降。在9月份之前,是东部地区下降最快,也就是一线城市为首投资下降的速度加速。东部地区下降超过了15%,中西部基本上稳定和平衡。但三季度的情况是一线城市投资开始回升,而二三线城市投资开始下降。

  土地购置方面,我们最低的是二季度,二季度是-8%的土地购置,三季度是-2.5%。但总体而言,整体是负的。那么在负的土地购置中,一线城市的土地购置开始上升,二线城市的土地购置下降,三四线城市上升。这个差别说明什么?在全国普遍发展中区域性差别会加大,城市之间的差别会加大。一线城市到目前为止的土地收益已经和去年基本平衡了,如果加上四季度的话,实际上今年一线城市的土地收入会远远超过去年的情况。各个城市之间的发展不平衡也导致库存和销售情况出现了巨大差别。同时,土地购置中也可以看到,保障性住房也仍然占到了贡献度的3%。

  下滑的销售:从销售面积的情况看,一季度下降3.7%,二季度是4.7%,三季度下滑的速度最快,大概12%左右,三季度连续出现下滑的情况,但是总体上看,8.9%和8.9%是平的,在中间出现的差别可能是统计上的时差,从局部地区看下降幅度还在持续,但是从总体平衡中,当月情况和去年同比中出现了差别,变成了平的。换句话说,我们可以认为,销售在今年的年底已经出现了一个底部平行运行而不再下滑的趋势。如果从9月底的政策出台情况看,这可能会相应持续。但销售规模在持续下降,也就是说价格还处于一个继续下滑的趋势。价格和销售量两个之间的关系不是同比同升,而是价格下降的同时销售略有上升。

  最特殊的是四十个重点城市里头,在三季度的销售中有一些城市已经变成了有十三个城市快速正增长,其中一个重要原因就是和取消限购有直接关系,比如说增长最快的有兰州,112%,有呼和浩特第一个取消限购的城市,和杭州以及温州等等。这些取消限购的城市可以明显地看出在三季度出现了销售的迅速回升和反弹。

  我们也看到,三季度有更多的城市开始取消了各种限购政策,有二十多个城市出台了一些补贴政策。比如说取消限购政策的有天津的十六条,也对天津市的销售产生了一些影响。9月30号以后,政策的出台可以看到,在10月份前两周的情况中明显看到了大多数城市出现了反弹,或者说绝大多数城市出现反弹,尤其是东部地区的一线城市,上海、北京二手房交易首先领先,一手房交易也出现了迅速回升。

  大多数人认为,如果我们已经出台的政策能够得到落实,9月份应该是我们这一轮下滑的最低点。但底部运行的周期会比较长,有的人判断在明年的年初,我个人判断在明年9月份以后。这一段时间周期中最重要的是看我们的政策会有什么样的变化。

  三季度我们开发资金的到位情况是最低的,这个最低可以用另一种比喻,就是已经已经到了的资金和开发完成的资金对比是1:3.1,这个数据低于了2008年。如果说历史上2008年是资金到位情况最差的或者说资金断裂链最危险的一个阶段,那么今年到三季度应该说这个情况比2008年的情况更差。所以到位资金增长了4.5%,里面影响比较大的一个是银行信贷,只增长了4.3%,开发信贷的增长速度是非常慢的,预收定金下降了19%,这个差距也是巨大的。个人消费贷款是-7.1%,这两项负增长和一个低增长都影响非常巨大,非银行系统的投资增长了25%,但仍然比上个季度下降了7个点,也就是说非银行投资并没有为我们带来更多的资金,和上季度相比仍然处于下滑趋势。

  所以总体而言,9月底应该是一个非常严峻的时刻,这个趋势可能还会延续一段时间。我们可以看到的是在9月底我们陆陆续续出台了一些相关政策,未来可能会面临着一个较好的经营状态。一个是从今年我们连续看到了很多次的微调,比如说两次定向降准,银行还提供了2000亿和5000亿的两个准备金资金,救济型资金,一万亿棚改资金以及开放了房地产个人消费信贷的市场。年初开放的上市公司再融资,到现在已经有一批经过了国土资源部的审核,开始再次进入到证监会审批阶段,预计到年底年初会有大量的地产公司再融资开口,有的是发债,有的是增发。这个审批周期大概9到12个月之间,国土资源部的审批时间大概要6到8个月,但是有一些已经开始陆陆续续接到重新通过国土资源部的审批进入到证监会再审批阶段。后续可能因为这一系列动作会导致有所调整。

  三季度我们M2是12.9%,略低于标准额的0.1%,但是预计在四季度会有所好转。从开发和销售情况看,最主要差别是中东西三个部分,从投资情况看,东部地区的投资仍然处于一个比较快的增长阶段,但是住宅投资实际上是处于一个下滑趋势。而从销售情况看严重的主要是在东部,东部在销售上是负的15%左右,不管是销售面积还是销售额。而中部和西部地区在销售额上是正增长。因为东部地区占的总量很大,中部和西部地区占的总量很少,所以这三个地区的发展是不平衡的。而这一次出台的相关政策影响最大的实际上是东部地区,所以东部地区的迅速回升可能标志着在今年四季度以后我们宏观的数据会略有好转。

  9月份我们国房的指数已经下降到最低点,94.7%,低于95%这个标准线,有可能也会再次出现回升,而从价格上来看我们三次出现的价格高峰,一个是2007年,一个是2009年底和2010年年初,第三个高峰实际上是2013年的3月份以后,我们可以看这三个之间的周期基本上是2年多一点的时间开始出现回升,那么这个调整期都和我们的相关政策有关。

  因此,我们可以看到,所有的媒体都认为宏观调控政策的修改是救市,我个人认为,宏观调控的修改不是为了救市,而这一次的调控,是一次不到位的调整。所以才有了昨天我们李克强总理又再一次提到住房消费问题、公积金贷款问题和保障性住房三个问题。从目前的情况看,如果我们把它回归到一个不加限制的市场条件,这就是我们三中全会说的由市场决定资源配置和由市场决定价格的话,中国的房地产市场并不缺我们相应的需求,城镇化发展仍然有巨大的购买力,即使是仅仅一个限购措施就释放了相当多的能量,而如果把我们的限贷和按揭贷款的利率问题解决好的话,那么我们可以完成2018年左右到2020年左右70%城镇化率,而这个发展的过程对于住宅需求和对城市建设的需求仍然非常大。

  很多经济学家把现在我们的宏观经济称为是“挂上点滴瓶子的经济”,一个正常人的体温是36度,如果外部发生气温变化,比如说春夏秋冬,我们会因为固定的体内温度而要适应外部温度,去增减衣物,或者穿衣服,或者盖条被,但是我们现有的情况是由中央政策决定体内温度。所以,不管外部发生什么变化,比如国际资本或者其他的情况,但是我们的决定是由中央打多少点滴来决定的。我们可以看到的是,几次金融的政策变化对于市场产生的影响,尤其是去年9月份以后,在高峰期逐渐下滑是因为银行把个贷利率从0.7倍、0.85倍、0.9倍变成了1倍或者1.3倍,从而导致个人消费信贷可支付能力急剧发生变化。利率变化,以一百万贷款为例可以增加20万贷款利率,导致很多人因此而购不起房。一部分人因此而失去了购房资格和贷款资格。开发商减了十万块钱价格,而消费者还要多付十万块钱。

  所以从去年九月份以后我们可以看到的是数字急剧下滑的一种趋势,一直延续到今年。今年4月份央行副行长专门找四大行提出改变利率条件,提出要用优惠利率来支持个人住房消费,但实际上没有实施。我们说这次调整仍然不到位,就是所有银行都在用0.7倍为理由,仍然没有恢复合理的个人住房消费信贷。那么是不是他们真的就因此而赔钱了?前两天公布的世界十大最挣钱的企业,其中有四个是中国的银行。中国的银行这四家企业当中利润率最高是49%,利润率最低是39%,平均利润里是43%。而世界上其他六家最高只有6.8%的利润率,相比可以看出中国并不缺钱,也没少挣钱。

  最重要的是2007年我们开始推出房地产市场个人消费信贷证券化问题和资金证券化问题,2008年温总理在政府工作报告中提出了建立房地产基金,但是直到今天我们也没有看到房地产基金的推出。即使是证件化也只推行了140亿,如果美国、欧洲、日本都是低利率或者负利率,中国人民币能在英国发到3%左右,那么中国个人消费信贷4%、5%左右不能产生巨大的国际效益?其实完全可以转换,但是转换出来大概有10万亿左右的银行资金。

  美国自从开放了个人住房消费信贷证券化以后,已经有超过十万亿美元的个人消费信贷,但美国只有3亿人口。我们可以想想这其中的差别,而按人民币算,他们人均享受份额和我们人均享受份额之间的差别,明显肯定中国重要的是因为我们资本市场的不开放和个人消费信贷的不开放而导致中国市场出现了巨大波动。而这三次从高点到低点的波动都来自于我们的政策,换句话说,都来自于打点滴。因为打点滴是改变的是人体内部温度的问题,冷了加温,热了降温,和适应外部市场条件完全是两回事。

  我们希望这次国务院昨天的会议提出的稳定住房市场消费能够建立一个更加平和的市场条件。但是新政策出台以后我们可以看到迅速恢复的市场信心,尽管利率又会不到位,但是交易已经开始出现了回升。今天来的有各地的房管局局长,他们也分别谈到了新政出台以后在地区交易中已经出现了一些巨大的变化,所以我们觉得如果政策到位的话,9月份就是最低点。此后开始出现陆续回升的情况,但波动继续会有,底部运行约到明年9月份。

  从明年情况看,大家都认为明年的宏观经济形势仍然处于一个下滑的状态,但是中国政府还有很多有能力的条件可以调整明年的经济形势。比如说在世界利率都处于低迷的时候,欧洲已经变成负利率的时候,中国的利率还是很高很高的。所以用调整利率和调整准备金率的方法调整中国经济是完全具备条件的。尽管因为外部利率下调的时候,我们才看到中国政府仍然希望保增长。昨天的国务院会议明显可以看出的是仍然希望我们的增长维持在一个合理利率。其实房地产业最希望的是看到宏观经济出现了不利的状况,因为每次宏观经济出现不利条件的时候对房地产行业都是最好的,而每次中国固定资产投资上升或者过热的时候打压的就是房地产市场。

  如果市场决定价格,就必须建立相应的长效机制,而中国目前对房地产市场最大的问题是没有建立相应的机制。首先一个是用什么样的方式进行住房保障?到目前为止,仍然在市场上执行的是利用保障房进行财富的再次分配,而不仅仅是保障居住权利。如果我们不从砖头补贴向人头补贴,永远滞后于市场需求。

  第二个就是土地供应问题,在土地制度上我们还没有建立完整的长效机制,尽管国务院和三中全会已经提出了农村土地建设用地的流转问题,按最近宅基地相关政策才出台,而持续的政策还没有明确,我们可以看到的是中国把房产税改为房地产税,就是要涉及农村土地和城市土地的共同问题,因此土地制度是否明确也涉及到未来城市发展和房地产市场发展的一个重要前提。那么在所有的城市中,我们都提出了有土地供应的计划,但没有一个城市按需、按点、按时提供给市场一个完整的信息。

  我们也可以看到,资本市场的开放对于长期的一个稳定的市场经济是有密切关系的。在美国,资本市场中没有几家是房地产开发公司,但房地产开发的基金和类似证券化的产品却是最多的,人们随时可以用各种方式取得资金,地产公司本身就并不需要直接进入股权交易的市场变化。我们认为房地产基金可以达到让所有老百姓共同分享房地产市场的收益,他们不用直接买房子,而是用购买基金的方式也可以获得收益,但是过去不行,所以只有实物投资才能分享城镇化红利,而没有股票或类似证券化的交易方式去获得,钱少的人付不起20%首付的人就无法获得。如果有基金,有证券化,既可以解决我们租赁物业的长期持有问题,所有人可以比较容易的解决居住权利而不是财产权利的问题。证券化可以大大的降低我们的个人消费信贷利率,比如说0.7倍和1.3倍之间几乎差了1倍的利率。如果用证券化,也可能还可以把0.7继续降低,让更多的消费者可以直接享受。

  我们也可以用税收调节,如果中国政府用税收调节中国房地产市场所有收入结果,最好的办法就是把十二种个人所得税税法变成统一的一种个人所得税税法,把所有财产性收入都纳入个人所得税税负交纳中,美国如此,日本如此,其他国家大部分也都如此,只有在中国把财产性收入的所得税和个人收入所得税是分开的,而且分得很开很开,有十一到十二种办法来分别征收,这样形成了一个结果,地方政府在出让住宅土地的时候就会收最高的土地出让金,因为它不带来税收。而出让商业用地和办公用地的时候,它可能会适当地降低一些土地的初始价格。因为吸引来的这些单位会带来税收,我们现在个人所得税是以税源纳税制交纳,如果把它改为居住地交纳,比如像美国或其他国家的任何一个国家一样,有居住地交纳的话,地方政府可能就会欢迎把我的住宅土地的价格适度降低,让更优秀的人进入到我这个地区来交个人所得税。如果把所有财产交税方式税收都转移到个人所得税上,那么地方政府可能就更欢迎让你们住到我这儿来,但是今天我们看到的未必是这样。更多的政府欢迎你们把单位注册到我这儿来,可以把更多的税收交给我。如果不改变这样的情况,我们在一手房和二手房交易中一定会有一个差别,于是用税收调节的方式会限制市场发展。

  ??我就讲这么多,谢谢各位!

新浪地产
关键词:房地产  任志强  楼市  税收  

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