房市刚刚有所掉头，危机的预言与恐惧的呼救便再次一齐响起。由于这次的叫声更大了，连一些向来主张厉行改革与结构调整的人士(例如吴敬琏老先生)也坐不住了，站出来呼吁政府，要防止楼市崩盘。这再次刺激了笔者的神经，我感到有必要延续本栏目的有关论述，继续澄清一些悬而未决的问题。我的总观点是，房价下跌是好事，只要运用适当的调整政策，就可以成为发展经济的有力手段。

  关于房地产泡沫的成因，一些人归之于货币，另一些人归之于包括土地政策在内的实体经济因素。持有后一种观点的人，并非不承认货币的非中性性质，但他们认为实体经济的因素更重要，甚至他们还认为通过实行经济的自由化，可以把外汇的流入转化为重要的发展机会。在房价下跌面前感到恐惧的人，则都属于前者。他们倾向于把宏观经济看作货币推动下的简单循环；既然繁荣期已过，他们认为接下来的也就只能是萧条(甚至危机)了。持有这种观点的人大都严重忽略实体经济因素，忽略中国正在展开的城市化进程。他们只是拿着宏观经济学教科书照本宣科，而其中引用的实例大都是相对静态的发达经济体的例子。

  在目前的市道下，强调货币的观点很容易得出一个政策推论，那就是要救市，要防止房价跌得太快，防止系统性的崩溃。颇为有趣的是，笔者发现，长期以来这种学术观点与行政部门的立场暗中合拍，彼此呼应。例如，证券监管部门认为，股票行情主要来源于资金的多寡，因此，每每行情清淡之时，证监会就会疏通资金的来源(T 0也相当于增加了股市中的资金)，以为这样一来，股市就会重归繁荣。有些人当年害怕股权分置改革，现在害怕注册制，原因也在于此。

  货币观点反映在房地产调控上，就是要掐住“流入房地产领域的资金”。由于这个政策不分青红皂白地予以实行，其结果是首先掐住了对房地产开发商的贷款，意图以此来迫使开发商降价销售。笔者把这个“早早地就来、久久地不去”的做法列为房地产领域的头号愚蠢政策。开发商资金紧张，首先就会缩减投资，而不是以降价的方式来清盘。大家可以自己去调查，有没有这样傻瓜的开发商，宁愿便宜地卖掉现房，也要去开发期房？开发商克服千难万难，也要保证房屋正常销售，卖个好价钱，因为这是他收获果实的时候，是他所有活动的目的。况且，多年以来，新房的推盘期都是相当短暂的，纵使开发商资金紧张，这种压力也只有在这个短暂的期间有效，而在其他时候，纵使他想降价，他也无房可售。

  上述政策立场目前步入了一个新阶段，这就是对信托业以及所谓“影子银行”的整顿。本文无意全面评论这项政策动作，而只限于指出，这项行动客观上进一步挤压了开发商的融资渠道。开发商缺乏资金，开发投入必定下降(事实也是如此)，这为未来某些年份的房价上涨再次埋下了伏笔。目前，一些房地产开发企业的确已经陷入了困境，许多企业的利润表一个个都靓丽无比，但企业本身却要倒闭了。假如资金充裕，这些企业原本可以在一年年的微利(甚至亏损)中长期生存下去的，原本可以好好地为人民服务的。真不知道，房地产开发企业倒闭了，这对广大意图购房的人们来说，算不算喜讯？这让那些资金充裕的大开发商们有机会再次(继2008年之后)发起“大鱼吃小鱼”的行动，众位房地产大佬们可以继续独领时代的风骚了。我不确定这是不是本次政策行动的目的。

  我并不认为行政官员们的上述政策立场直接来自于学术领域，我认为它主要建立在错误直觉和狭隘经验的基础之上。这不能过分地怪罪他们。连经济学家们都是如此，何况行政官员呢？货币观点与实体观点的割裂是现代经济学的一个特征。这两者需要沟通起来，需要在已有联系的基础上，进一步予以一致化。“算法经济学”愿意视之为自己的使命。

  现在再回到房地产市场。本栏目已经数次说明，基于土地改革进程的现有安排，房地产市场将会发生交易量的萎缩，以至发生危机。目前即使面临危机的危险，也是这样的安排逼出来的。房屋纵然是一种消费品，对它的购买也是可以适当延后的。目前的政策是在明确告诉大家“暂时不要买房”，同时也在阻碍对房屋的兴建，真不知道这是要干什么？在股市方面，一面宣布要搞注册制，一面正在强化和延续执行审批制。这两个市场是何其相似啊！既然“大利空”在后面，投资者们此时当然选择按兵不动了。说是“要人为制造危机”吧，却又不太像，因为“危机管理模式”已经悄悄地启动了，它的目的就是打开货币闸门，再次放水。

  笔者宁愿把这一切解释为考虑不周的结果。简单地释放货币是一种“懒政”。强力除弊的政策也需要与大力兴利的政策相互配套，方才可行。总之一句话：改革的时间表需要提前执行；无论股市中的注册制，还是房地产领域的土地改革，都有必要提前尽快推行。要把房地产开发企业视为普通正常企业，按照一般商业原则向其供应各类资金。土地改革可以与限购的取消同时推出，要让房地产市场的供需双方都自由自主地进行发展，让房价在供应的大幅增长中自由地下降。

  目前的空置房屋即使较多，也要通过房价的下跌以及长期预期的改变，才能把这部分存货逼出来(而不可能依靠区区的反腐举措)。市场将会在考虑这一因素之后自主地决定需要新增的营建量。目前的部分房主是在替未来的移民持有房屋，市场经过连续的自我调适之后，相信最终(也即城市化结束时)不会发生严重的剩余。恰恰相反，假如不任由市场来进行自由调节，最终发生严重过剩和错配的可能性将是很大的。房地产局势的明朗化将会决定性地迫使投机资金退出，回流实体经济，实体经济的竞争力急需再造。城市化的大方向无疑是正确的，可是，已经公布的数据显示，我国城市化的速度仍然偏慢，正是高房价阻止了城市化。下面需要转向以低房价来吸引移民，充实城市的人口，以便挽救被土地和房产政策所扭曲了的劳动力与资本的比例关系。

  只要立足于改革和发展来调控市场，就不存在“拯救楼市”这个问题。退一步讲，即使银行发生了问题，在现行体制下，对危机的治理也是很容易的。现行体制脱胎于前计划经济体制，而后者就是为治理经济危机而设计的，它拥有多样化的、强大的手段来处理危机。我国的金融体系主要由大银行构成，这种结构非常便于对银行进行施救。有了类似的体制支撑，原本进行大刀阔斧的激进改革，而我们的改革近年来却一直很保守，谨小慎微。这种谨慎是一种浪费，是不了解体制坚强性的人在心怀叵测的恐吓之下作出的中庸抉择。治理危机的手段越强大，就越不必畏惧改革，该是认识到这一点的时候了。(记者 李斌)