谁是楼市主打歌?一二线市场和三四线市场不断分化

  本轮调控初期,受限购、限贷等政策的影响,一二线城市迅速成为楼市调控的重灾区,众多房企纷纷转战深耕三四线城市,然而,进入2013年,随着楼市的持续回暖,一二线城市再现供不应求的情形,重回一二线市场也成为众多房企不约而同的集体选择,而三四线城市则在巨大的库存之下陷入低迷,市场分化不断加剧。2014年,楼市将呈现出怎样的区域格局?一二线城市还是三四线城市会成为2014年楼市热点?>>>2月23日马年首场看房团报名入口

  一二线城市房地产市场火爆

  2013年,在政策趋向宽松、经济平稳回升等宏观环境持续向好的情况下,一二线城市房地产市场迅速回暖,并维持高位态势。不过,三四线城市却呈现出平稳发展甚至冷清的局面,楼市区域分化日益加剧。【热点新闻:反季热卖年前抢跑 1月南京新房成交已超7000套】

  数据也证明了这一点,数据显示,2013年,一线城市供不应求矛盾严峻,房价涨幅突出,北京、广州、深圳涨幅均超过20%,北京领涨全国,涨幅最大为28.33%;厦门、南京、福州等热点二线城市住宅均价较高,涨幅多在15%以上,其中厦门同比上涨27.91%,仅次于北京。

  去年以来,一线城市和热点二线城市库存持续处于低位。以北京为例,前11月商品住宅供应面积仅700万平方米,市场成交面积却达到了1104万平方米;二线城市中,南京、成都等城市消化周期逼近6个月红线,而合肥甚至不足5个月,这部分城市市场目前供不应求特征非常显著。

  持续火爆的楼市也推动着土地市场的火爆异常,重回一线市场成为众多房企不约而同的共同选择。统计显示,2013年,一线城市土地出让金暴涨,北上广深4个一线城市土地出让金均创历史纪录,其中上海更是创造出2177亿元的单一城市土地出让金历史纪录,北京紧随其后。四个一线城市合计土地出让金突破5000亿元,达到了5014亿元,同比2012年全年的2005亿元上涨幅度达到了150%。值得注意的是,2013年也是地王频现的一年,本轮地王的单价、总价都突破了市场的想象力。北京、上海、天津等一线城市的地王已经秒杀了在售的绝大部分物业。

  竞合地产董事长王东表示,一二线城市由于聚集了太多了优势资源,因此导致房价易涨难跌。同时,前两年,由于房企纷纷进驻三四线城市,导致短时间内三四线城市库存高企,去化速度缓慢,2013年,一二线楼市火爆,房企转而回归一二线城市,扎堆抢地提高了市场价格预期,房价的上涨又推动了需求的恐慌入市,由此造成了房价加速上涨的恶性循环。

  三四线城市频现库存危机

  与一二线城市不同,2013年,有些三四线城市却陷入交易冷清、价格下跌的泥沼中。从温州到鄂尔多斯,再到海南、常州、营口,媒体爆出的三四线城市楼市“鬼城”一个接着一个,蔓延的速度令人心惊。空置率高、存量房销售困难,房价下滑,“崩盘”的说法频频见诸报端。【热点新闻:绿地吴嘉毓:销售目标100亿 2014全力拓展大苏南】

  2013年市场表现疲软的三四线城市如温州、徐州、芜湖等地,纷纷通过放松限购措施来缓解当地的高库存压力,海口市住建局曾在2013年1月11日下发了《关于清理当前商品房市场存量的紧急通知》,清理时间为2013年1月12日至1月18日。统计显示,2013年,武汉、重庆、成都等多数二三线城市供需基本均衡,房价走势整体平稳,同比涨幅多在10%以内;大连、沈阳、唐山等部分二三线城市住宅供大于求,房价上涨缓慢,涨幅多在6%以内,处于相对较低水平;温州、海口、聊城等少数三四线城市住宅市场下行,房价明显下跌,其中温州跌幅最大为13.91%。此外,从房地产企业的业绩增长来看,业务侧重于三四线城市的企业明显低于侧重一二线城市发展的企业。

  实际上,三四线城市这种住宅供大于求的现象并不是今天才暴露,早在2012年年中,这种局面就已经初现端倪。唐山、烟台、营口、常州、贵阳等城市都在那个时期出现开发商扎堆儿、项目销售困难的局面。在2012年年中之前,这些三四线城市都处在房地产开发建设的集中爆发期,众多国内知名开发商纷纷进入,到处都是房地产建设工地。

  “本轮调控初期,由于对一二线城市的限购,大量房企涌入三四线城市,推动了这类城市土地的大量成交,并于近两年以新增商品住宅供应的形式不断释放,从而导致了当前库存持续高企的局面,部分三四线城市甚至已经出现了供应过剩的风险,预计未来一两年楼市都将处于高库存压力之下。”竞合地产董事长王东说。

  谁将成为

  今年的楼市热点区域?

  岁末年初,一二线城市房地产市场成交火爆,大牌房企纷纷回归一线城市,三四线城市楼市表现冷清,楼市区域分化越来越明显,不过一个值得关注的背景是,十八届三中全会后,城镇化正成为近期影响房地产业的关键词,甚至有观点认为,三四线城市将是房地产行业的下一个金矿。那么,2014年,楼市的热点将会出现在一二线城市还是三四线城市?【热点新闻:22万方地块将出让 溧水南京副城规划建设或提速】

  对此,业内专家表示表示,大型房企纷纷在一线城市大规模拿地,房企重回一线城市成为新热点,一二线城市的风险相对较小,市场比较活跃,而房企也清晰地看到了三四线城市的供给比较大,对三四线城市的风险较为警惕。事实上,一线城市的“地王”项目还是有一定风险的,长期来看没问题,但市场在短期内还是有波动的,预计今年北京或将有更严厉的调控政策。与此同时,三四线城市虽然有风险,但也有机会,目前三四线城市虽然房屋并不缺,但比较缺乏高品质的楼盘,当地的置业者也希望改善居住环境,这对企业来说是一个不错的契机。总体来说,三四线城市是供应量大和高品质楼盘缺乏并存的状况。

  王东判断,2014年,一二线楼市成交较为活跃,重新成为行业热点。未来一段时间内,预计一线城市将供不应求,未来住宅价格上涨压力较大,而部分三四线城市或将面临供应过剩风险,价格上涨动力不足,甚至可能出现下降。而广大的三四线城市供应充足,但潜在需求相对较弱,部分土地供应量明显超过潜在需求的城市面临价格下行风险。

  针对三四线城市或将是房地产行业的下一个金矿的说法,有业内专家认为,一些对城镇化的曲解正是房地产行业要警惕的。“城镇化并不是房地产化。”中国房地产学会副会长、北京大学房地产研究所所长陈国强表示,目前,相当一部分三四线城市的房地产市场已经供大于求,如果市场还有人曲解、炒作城镇化,借机大卖土地,推高房地产投资,将会对三四线城市的房地产发展带来巨大的危险。

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