本轮调控初期，受限购、限贷等政策的影响，一二线城市迅速成为楼市调控的重灾区，众多房企纷纷转战深耕三四线城市，然而，进入2013年，随着楼市的持续回暖，一二线城市再现供不应求的情形，重回一二线市场也成为众多房企不约而同的集体选择，而三四线城市则在巨大的库存之下陷入低迷，市场分化不断加剧。2014年，楼市将呈现出怎样的区域格局？一二线城市还是三四线城市会成为2014年楼市热点？>>>2月23日马年首场看房团报名入口

  一二线城市房地产市场火爆

  2013年，在政策趋向宽松、经济平稳回升等宏观环境持续向好的情况下，一二线城市房地产市场迅速回暖，并维持高位态势。不过，三四线城市却呈现出平稳发展甚至冷清的局面，楼市区域分化日益加剧。【热点新闻：反季热卖年前抢跑 1月南京新房成交已超7000套】

  数据也证明了这一点，数据显示，2013年，一线城市供不应求矛盾严峻，房价涨幅突出，北京、广州、深圳涨幅均超过20%，北京领涨全国，涨幅最大为28.33%；厦门、南京、福州等热点二线城市住宅均价较高，涨幅多在15%以上，其中厦门同比上涨27.91%，仅次于北京。

  去年以来，一线城市和热点二线城市库存持续处于低位。以北京为例，前11月商品住宅供应面积仅700万平方米，市场成交面积却达到了1104万平方米；二线城市中，南京、成都等城市消化周期逼近6个月红线，而合肥甚至不足5个月，这部分城市市场目前供不应求特征非常显著。

  持续火爆的楼市也推动着土地市场的火爆异常，重回一线市场成为众多房企不约而同的共同选择。统计显示，2013年，一线城市土地出让金暴涨，北上广深4个一线城市土地出让金均创历史纪录，其中上海更是创造出2177亿元的单一城市土地出让金历史纪录，北京紧随其后。四个一线城市合计土地出让金突破5000亿元，达到了5014亿元，同比2012年全年的2005亿元上涨幅度达到了150%。值得注意的是，2013年也是地王频现的一年，本轮地王的单价、总价都突破了市场的想象力。北京、上海、天津等一线城市的地王已经秒杀了在售的绝大部分物业。

  竞合地产董事长王东表示，一二线城市由于聚集了太多了优势资源，因此导致房价易涨难跌。同时，前两年，由于房企纷纷进驻三四线城市，导致短时间内三四线城市库存高企，去化速度缓慢，2013年，一二线楼市火爆，房企转而回归一二线城市，扎堆抢地提高了市场价格预期，房价的上涨又推动了需求的恐慌入市，由此造成了房价加速上涨的恶性循环。

  三四线城市频现库存危机

  与一二线城市不同，2013年，有些三四线城市却陷入交易冷清、价格下跌的泥沼中。从温州到鄂尔多斯，再到海南、常州、营口，媒体爆出的三四线城市楼市“鬼城”一个接着一个，蔓延的速度令人心惊。空置率高、存量房销售困难，房价下滑，“崩盘”的说法频频见诸报端。【热点新闻：绿地吴嘉毓：销售目标100亿 2014全力拓展大苏南】

  2013年市场表现疲软的三四线城市如温州、徐州、芜湖等地，纷纷通过放松限购措施来缓解当地的高库存压力，海口市住建局曾在2013年1月11日下发了《关于清理当前商品房市场存量的紧急通知》，清理时间为2013年1月12日至1月18日。统计显示，2013年，武汉、重庆、成都等多数二三线城市供需基本均衡，房价走势整体平稳，同比涨幅多在10%以内；大连、沈阳、唐山等部分二三线城市住宅供大于求，房价上涨缓慢，涨幅多在6%以内，处于相对较低水平；温州、海口、聊城等少数三四线城市住宅市场下行，房价明显下跌，其中温州跌幅最大为13.91%。此外，从房地产企业的业绩增长来看，业务侧重于三四线城市的企业明显低于侧重一二线城市发展的企业。

  实际上，三四线城市这种住宅供大于求的现象并不是今天才暴露，早在2012年年中，这种局面就已经初现端倪。唐山、烟台、营口、常州、贵阳等城市都在那个时期出现开发商扎堆儿、项目销售困难的局面。在2012年年中之前，这些三四线城市都处在房地产开发建设的集中爆发期，众多国内知名开发商纷纷进入，到处都是房地产建设工地。

  “本轮调控初期，由于对一二线城市的限购，大量房企涌入三四线城市，推动了这类城市土地的大量成交，并于近两年以新增商品住宅供应的形式不断释放，从而导致了当前库存持续高企的局面，部分三四线城市甚至已经出现了供应过剩的风险，预计未来一两年楼市都将处于高库存压力之下。”竞合地产董事长王东说。

  谁将成为

  今年的楼市热点区域？

  岁末年初，一二线城市房地产市场成交火爆，大牌房企纷纷回归一线城市，三四线城市楼市表现冷清，楼市区域分化越来越明显，不过一个值得关注的背景是，十八届三中全会后，城镇化正成为近期影响房地产业的关键词，甚至有观点认为，三四线城市将是房地产行业的下一个金矿。那么，2014年，楼市的热点将会出现在一二线城市还是三四线城市？【热点新闻：22万方地块将出让 溧水南京副城规划建设或提速】

  对此，业内专家表示表示，大型房企纷纷在一线城市大规模拿地，房企重回一线城市成为新热点，一二线城市的风险相对较小，市场比较活跃，而房企也清晰地看到了三四线城市的供给比较大，对三四线城市的风险较为警惕。事实上，一线城市的“地王”项目还是有一定风险的，长期来看没问题，但市场在短期内还是有波动的，预计今年北京或将有更严厉的调控政策。与此同时，三四线城市虽然有风险，但也有机会，目前三四线城市虽然房屋并不缺，但比较缺乏高品质的楼盘，当地的置业者也希望改善居住环境，这对企业来说是一个不错的契机。总体来说，三四线城市是供应量大和高品质楼盘缺乏并存的状况。

  王东判断，2014年，一二线楼市成交较为活跃，重新成为行业热点。未来一段时间内，预计一线城市将供不应求，未来住宅价格上涨压力较大，而部分三四线城市或将面临供应过剩风险，价格上涨动力不足，甚至可能出现下降。而广大的三四线城市供应充足，但潜在需求相对较弱，部分土地供应量明显超过潜在需求的城市面临价格下行风险。

  针对三四线城市或将是房地产行业的下一个金矿的说法，有业内专家认为，一些对城镇化的曲解正是房地产行业要警惕的。“城镇化并不是房地产化。”中国房地产学会副会长、北京大学房地产研究所所长陈国强表示，目前，相当一部分三四线城市的房地产市场已经供大于求，如果市场还有人曲解、炒作城镇化，借机大卖土地，推高房地产投资，将会对三四线城市的房地产发展带来巨大的危险。