有分析人士认为，4万元预售“限高令”已经正式放开，但高端项目供应量和成交量不会集中爆发，房企若想取证，定价仍需谨慎

  执行了两个多月的高端项目“限高令”正式解禁！1月19日，北京市住建委颁发了2014年首批3个住宅项目预售许可证，其中两个为高端住宅类产品，取证价格均在6万元/平方米以上，总货值约91.5亿元。这被业界解读为“4万元预售禁令正式放开”。

  “这些项目依然是被限价的。”中原地产首席分析师张大伟认为，以泰禾北京院子为例，预计最后成交均价在7万元/平方米左右，而该区域内此前拍出的地王地块，楼面价即已接近5万元/平方米，与之相比，泰禾北京院子销售均价是低于预期的。

  同时，亚豪机构副总经理高姗也向记者表示，虽然禁令放开，但为了避免均价出现阶段性大幅上涨，堆积等待入市的高端项目不可能一次性放开，房企若想顺利取得预售许可证，定价仍需谨慎。

  高端项目“限高令”破局

  昨日，据中原地产研究部统计数据显示，2014年1月19日北京有2个高端项目集中入市，其中受到广泛关注的昔日地王泰禾北京院子合计入市住宅274套，住宅部分销售面积为6.7万平方米，预售均价为7.6万元/平方米，预售住宅总货值为51.5亿元。

  此外，卢沟桥悦园项目299套住宅预售许可证获批，住宅销售面积为5.96万平方米，均价6.7万元/平方米，住宅总货值达40亿元。

  由此获悉，两个高端项目预售均价都超过了6.7万元/平方米，总货值则约为91.5亿元。

  事实上，这被业界解读为，4万元“限高令”正式解禁，豪宅市场将迎来春天。

  中原地产研究部的一组统计数据也显示，2013年北京均价超过5万元/平方米的高端物业成交套数为2336套，同比上涨了71.5%。不过，高端市场的整体成交价格并没有大幅上涨。

  对此，张大伟表示，2013年拍出的高价地项目将在2014年陆续入市，预计高端市场将依然保持成交量大涨，售价微涨的趋势。

  无独有偶，高姗也认为，虽然禁令放开，但是为避免北京楼市成交均价出现阶段性大幅上涨，之前堆积的已具备入市条件的中高端项目不可能一次性放开，而是会在未来数月当中逐渐放行。

  因此，高珊预计，2014年上半年高端豪宅市场的供应量与成交量均会出现一定攀升，但不会出现集中爆发的现象，从而确保整体市场的平均交易价格不会因高端项目的集中入市造成结构性拉升，降低对市场预期形成的不利影响。

  此外，高珊表示，若下半年自住型商品房大量上市，同时具备签约条件后，高端市场的预售证审批将可能出现适度放宽。

  孙河地王售价低于预期

  值得一提的是，备受关注的是位处朝阳区孙河乡北甸西村的北京院子。2013年1月24日，泰禾集团经过43轮竞拍，以18.5亿元加2000平方米保障房的代价摘得该地，溢价率为49.79%，折合楼面价2.86万元/平方米，为当时地王。

  此后，泰禾集团的相关人士向记者透露，该项目在2013年11月份已经做好入市准备，但遭到“限高令”阻碍，未能按预定时间入市。

  而该项目此次获批的住宅预售价格在6.5万元—8万元/平方米之间，均价为7.6万元/平方米，这一价格明显低于此前市场盛传的10万元/平方米。

  对此，高珊认为，泰禾集团在销售价格上做出一定让步，或许是其能在众多排队的高端项目当中率先取得预售许可证的主要原因。

  值得一提的是，有接近泰禾集团的人士向《证券日报》记者透露，泰禾集团2014年的销售目标是300亿元，而北京地区的销售额则力争占到30%以上，预计为100亿元。

  鉴于此，泰禾集团加快周转速度，可能也是为其北京地区实现百亿元销售目标和冲击300亿元的整个集团销售目标做铺垫。

  张大伟也表示，2014年房企预判资金链相对趋紧，尤其部分积极拿地的房企，为了避免后市政策与市场的不确定性，选择走高周转路线，快速回笼资金并不让市场意外。

  值得注意的是，张大伟认为，从目前入市的高端项目看，预计开发商很难获得满意的价格，而且接下来北京限价政策执行得将依然比较严格。

  高姗也认为，由此可见，在预售许可证阶段对于项目价格的管控在未来一段时间内仍将持续，而排队项目若想尽快取证入市，那么在项目定价方面仍需更加谨慎。