新浪乐居讯(编辑 臧传艳)2013年12月11日上午，南京市国土局一次性挂出了4幅地块，其中有3幅来自身处“禁地令”的江北六合区，而体量较大、出让起始价达6亿元的NO.2013G85地块较为引人关注。在2013年土地市场风起云涌，而2014年首场土拍意外遇冷的背景下，该地块命运将做何发展？

  在1月17日地块出让前夕，新浪乐居品地汇特邀南京克而瑞房价分析师刘亦韦，对该地块进行实地探访，并对其进行了全面分析。

  地块路线：

  乐居品地汇一行驾车从新街口出发，经中山东路驶入九华山隧道，出隧道后再沿玄武大道上长江二桥，然后从六合出口方向开往宁六路，直行前往雄州西路，约十几分钟后即可到达G85雄州街道双客厂地块，全程大概一个小时。

  地块现状：

  从公告信息来看，该地块东至龙津南路，南至雄州西路，西至朝天街，北至商城路。总用地面积117496.8平米，实际出让面积达103008.6平米，为商住混合用地、商业用地。地块综合容积率3.66，起拍价为6亿元 ，起拍楼面价约1591.5元/平米。

  到达地块现场时，记者发现，该地块目前处于一级开发阶段，较为平整、开阔，不过因紧邻宁天城际的建筑工地，部分地块上残存有少量的建筑垃圾。另外，地块两侧道路开阔，人流、车流量大，北面紧邻汇锦水岸城，目前售价为8500元/平米。

  地块优势：

  南京克而瑞房价分析师刘亦韦告诉记者G85地块地理位置较好，地处六合新老城区的交界处；交通十分便利，纵向有宁天城际南北通过，横向有规划中的地铁14号线经过，被誉为六合的“新街口”；周边配套相对醇熟，距离六合医院和六合初级中学只有一公里的距离。

  地块劣势：

  从打造产品类型而言，国土局在公告中进行了较为详细的备注。地块分为A、B两个地块，其中A地块为出让面积62568.1平米、容积率 ≤2.8的商住混合用地，B地块为出让面积40440.5平米、容积率≤5.0的商业用地，且B地块不得分割销售、分割转让。此外，在G85地块项目建成后，政府将会定价回购部分住宅商品房、商铺和农贸市场。

  刘亦韦认为，因政府回购且地块附加因素多，对开发商的利润无疑会造成一定的影响；而且对于像G85这样体量较大的商住地而言，打造起来本身具有一定的商业风险，因此对拿地房企的开发实力也是一个很大的考验。不过，A地块政府回购住宅比例大约占半数，所以开发商还是有一定盈利空间的。 

  地块前景：

  对于该地块的发展前景，刘亦韦表示，地块综合容积率高达3.66，因而商业用地部分，很有可能会打造成区域商业标杆性的产品，从而有望缓解目前六合商业配套相对匮乏的现状。

  乐居编辑点评：

  六合区域最近一次的土地成交记录，还要追溯到2013年的6月27日，当时的G37地块经过22轮竞拍，被嘉恒房地产以3950万元竞得，楼面地价为1125元/平米。而得益于南京市政府的着力打造、青奥会帆船比赛落户六合金牛湖等利好，六合房价早已不是当初的模样，再加上江北新区目前处于“禁地” 阶段，地块供应严重“缺货”，因此G85作为江北“禁地令”以来首批出让的地块之一，其优势明显不容小觑，“补货”效果不言而喻。

  但因诸多附加条件的限制，以及出于商业运营风险、利润测算等方面的考虑，开发商拿地会比较谨慎。