不宜盲目投资小产权房
杨红旭
上海易居房地产研究院综合研究部部长
不宜盲目投资小产权房
近期，小产权房有点热。北京周边多个小产权房项目价格出现上涨，通州区太玉园近一个月更是上涨千元以上。深圳的小产权房市场也暗流涌动，推高价格。这一切，缘起一条小产权房有望转正的消息。
前段时间，智囊机构国务院发展研究中心为十八届三中全会提交的“383方案”公之于众，其中提出：允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场，形成权利平等、规则统一的公开交易平台，建立统一土地市场下的地价体系。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。在集体建设用地入市交易的架构下，对已形成的小产权房按不同情况补缴一定数量土地出让金，妥善解决这一历史遗留问题。??
当前低价购入，未来转正后可获厚利，加之中介人员据此消息而蛊惑，投资者自然闻风而动。对此，笔者持谨慎态度。首先，“383方案”只是一个建议稿，官方能采纳多少，尚未可知。从逻辑上推理，既然提前全文公开，也就难以奢望会有多少内容被采纳。其次，即便小产权转正这一条被采纳，未来之路依旧漫长而艰辛，投资者能否从中获利，能获多少利润，仍是未知数。
全国的小产权若想大规模或整体性转正，必须具备一个前提：农村集体建设用地实现入市。也即真正建立城乡统一的建设用地市场，实现同地同权同价。也即不必先经过征地环节（将集体用地转为国有用地），就能使农村集体用地，与城镇国有用地一样，在符合城乡规划与土地利用规划的前提下，进行各种建设与开发，也包括住宅开发。
而这一个前提，需要巨大的改革推进力，方能实现。不妨略作回顾。早在1999年至2002年间，国土部就在芜湖、苏州、湖州、顺德等地开展了农村集体建设用地流转试点。2008年十七届三中全会首次明确提出，要逐步建立城乡统一的建设用地市场。2010年，国土部制定了《农村集体建设用地出让和转让管理办法》，其目的就是为了规范农村集体建设用地流转，逐步建立城乡统一的建设用地市场，但由于各种阻力，最终未获通过。2011年开始起草《关于规范农村集体建设用地使用权流转试点的指导意见》，文件胎死腹中。
今年6月下旬，河北、辽宁等18个省市收到了国土部下发的《关于开展农村集体经营性建设用地流转的通知》、《关于开展农村集体经营性建设用地使用权流转试点工作的指导意见》，将在邯郸、昆山等28个市县开展农村集体经营性建设用地使用权流转试点工作，试点结束的期限是2015年6月。但原则是不突破现有土地利用政策、土地使用标准等法律法规的规定，流转土地不得用于商品住宅建设。
农村集体土地又分为农用地和建设用地，宅基地属于非经营性建设用地，乡镇企业用地属于经营性建设用地。综合多方信息可以看出，本轮土地改革主要针对农村集体经营性建设用地。而另据报道，国土部仍在制定相关宅基地制度改革的文件，但在改革试点方面难有较大突破，与住宅开发相关的宅基地直接入市依然长路漫漫。
为何这项改革这么难？土地制度是一项根本制度，涉及几亿民众的切身利益，改革制度等于重新划分利益。过去半个多世纪，我国实行的是二元制的土地所有制，农村集体所有制与城镇国有所有制。以前，是通过征地，使前者变成了后者。而建立城乡统一的建设用地市场，则会使土地利益分配格局，发生巨大变化，比如城市政府收入减少，而农村集体与农民收入增加。改革难度之大，可想而知。所以，十七届三中会后确定的改革方向，五年后基本没有推进，仍在原地踏步。
据此推理，本次三中全会，肯定还会涉及土地改革，农村建设用地入市的方向与原则，但依然难以奢望会出台可操作性的政策与措施。这项重大改革，仍需要相当长的时间，一步步推进。从法律角度分析，当前连《土地法》都还未修定，法律层面不支持集体建设用地入市，更不支持小产权房转正，只有试点的可能，而无全国性大规模铺开的可能性。
从实际的推进步骤与进度看，在农村集体土地入市流转前，首先要做好农村土地确权工作，搞好确权，集体土地入市流转才能有基础、有依据、有序。按照2013年中央一号文件规定：用5年时间基本完成农村土地承包经营权确权登记颁证工作，加快包括农村宅基地在内的农村集体土地所有权和建设用地使用权地籍调查，尽快完成确权登记颁证工作。
在集体建设用地实现入市，城乡建设用地市场并轨之前，小产权不可能大规模转正。况且，全国小产权规模巨大、情况复杂。全国工商联调研数据显示，从1995年到2010年，全国小产权房建筑面积累计超过7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。“十一五”期间小产权房竣工规模2.83亿平方米，比“十五”时期增长17.8%。其中，北京、太原、成都、深圳小产权房占当地住宅市场份额均超过两成，房价仅为同地段商品房的25%-60%。
过去很多年，国土部一直在与小产权房做斗争。尤其2007年以来曾进行过几次小产权房清理整顿。2010年北京对水岸江南的强制拆除，有一定社会影响。2012年9月、2013年6月北京先后公布的85处小产权房名单。2012年3月，国土部官网上曾发布关于现存小产权房的处理新思路，即先清理后治理，将“在建和未售、侵占耕地的小产权房”是主要的清理对象。总体而言，近些年小产权房整顿效果较差，真正拆除的楼盘很少，关键是无法有效阻止新增新建行为。
一方面，政府无法有效治理小产权；另一方面，北京、深圳等城市房价持续高涨，部分民众无奈而选择价格较低的小产权房。当前，在“383方案”相关消息的推波助澜之下，出现一轮投资小产权的热潮，似乎也不奇怪。
但正如上文所述，小产权房改革、转正之路非常漫长，投资收益与法律风险并存，投资要慎重。另外，近日北京昌平区拆除了阳坊镇共4万平方米小产权房，这是目前拆除的最大面积违法建设小产权房。昭示着政府对于小产权房态度并未缓和，打压继续进行。
退一步讲，如果部分人仍在为了将来可能存在的超额利润，而不惮于冒风险，则应区分不同项目风险系数的大小。在耕地上建设的小产权房，严重违法，风险最大。符合城乡规划与土地利用规划，在集体建设用地上建的小产权房，风险最小。另外，在区域与地段、产品质量与小区环境等方面，也应择优不择劣。
