一线城市“人多地少”，加大供地难改基本面上涨态势
张宏伟
同策咨询研究部总监
根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2013年10月，全国100个城市(新建)住宅平均价格 为10685元/平方米，环比9月上涨1.24%，自2012年6月以来连续第17个月环比上涨，涨幅比上月扩大0.17个百分点，其中75个城市环比上涨，24个城市环比下跌，1个城市与上月持平。
从上涨最明显的城市来看，2013年10月十大城市住宅均价为18533元/平方米，环比上月上涨1.95%，比上月扩大0.23个百分点。其中，深圳上涨2.83%，涨幅最大，北京上涨2.56%，涨幅比上月缩小，表明“京七条”对市场预期已产生影响，上海涨2.35%，南京、杭州、天津、重庆(主城区)、广州涨幅在1%-1.5%之间，武汉、成都涨幅在1%以内。
同比来看，十大城市平均价格上涨15.69%，连续第12个月上涨，且涨幅较上月扩大1.82个百分点。本月，十大城市全部同比上涨，北京、广州、深圳涨幅均超过20%，南京、上海、成都涨幅在10%-15%之间，重庆(主城区)、武汉、杭州涨幅在5%-10%之间，天津涨幅在5%以内。
同策咨询研究部总监张宏伟(博客)认为，从房价上涨过快的一线城市来看，由于商品住宅用地长期供应稀缺，导致商品住宅市场中长期处于上涨状态，尤其是过去2-3年，由于楼市调控政策频出，开发企业拿地热情不高导致土地市场成交量价低迷。尽管短期内起到市场降温的作用，但是宅地供应稀缺影响了当前房地产市场尤其是房价的走势。从一定意义上来讲，过去几年土地市场总体上供应量少、供求关系紧张决定了当前房价仍然面临快速上涨的压力。这也就不难理解当前北京房价上涨速度为何在全国是遥遥领先了。
今年，一线城市如北京、上海的土地供应节奏有所加快，以北京为例，一、三季度商品住宅供应量均超过300公顷，10月北京预计推出约150公顷的住宅用地，这将使得今年北京能提前完成商品住宅850公顷的年度供应计划。
此外，同策咨询研究部数据显示，今年1-10月，一线城市土地市场交易活跃，出让土地的规划建筑面积合计23153万平方米，较2012年同期上涨287%，成交金额为4015.51亿元，同比上涨200%。其中，住宅类土地规划建筑面积合计为3036万平方米，同比增长93%。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，一线城市纷纷加大土地供应，这对于未来一线城市市场来讲，由于“人多地少”的客观特征，一线城市市场供求关系没有办法通过大规模供应土地来获得缓解，当前来讲，加大供地难改市场基本面上涨态势。加大土地供应也只能说尽可能通过这些措施遏制房价过快上涨与出现爆发性增长的机会。具体来讲：
第一、从供地特点来看，大多数地块属于自住型商品房用地，这对于满足一线城市的自住需求会有一定积极意义，一定程度上有利于遏制房价过快上涨。但是，自住型商品房用地的出让一定程度上也挤占了市场化商品住房用地的空间，会导致中长期房价仍然处于上涨的状态。
如北京在“京七条”紧急出炉之后，自住型商品房用地亦迎来了其首次的集中出让。 11月4日这天，北京8宗现场配建竞价地块总成交金额高达87.69亿元。其中的6宗自住型商品房用地成交总价达70.09亿元。
出让文件显示，这6宗配建“自住型商品房”的地块均匀地分布于朝阳、海淀、平谷、昌平、顺义这五个区县，地块起拍价总额高达58.96亿元，而这也是北京市公布“自住型商品房”政策以来第一次公开拍卖此类地块。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，不可否认，自住型商品的加大供应短期内有利于缓解房价上涨压力。但是，由于一线城市“人多地少”的特征没有办法短期内改变，7万套自住型商品房用地有可能使市场化的商品用地量骤减，这样，有可能是商品房市场供求关系更加紧张，从中长期来看，有可能使市场处于供求不平衡的状态，引起市场报复性反弹。
第二、当前来看，相关部门试图通过加大土地供应来缓解房价过快上涨的势头，但是，从目前来看，一线城市“人多地少”的需求比较旺盛的特征没有办法使市场处于供求平衡的状态。
以北京为例，同策咨询研究部数据显示，2013年前三季度北京商品住宅总成交面积979.75万平方米，同比上涨7.09%。2013年9月北京市商品住宅销售13254套，成交面积141.75万平方米，环比上涨43.09%，整个北京房地产市场仍然呈现出强劲的增长势头。另据媒体报道，截至10月底，北京新建商品住宅签约套数为73581套，成交均价为23080元∕平，总成交额突破2000亿大关。值得一提的是，北京房价已经连续上涨超过了20个月。
此外，就上海市场而言，同咨询研究部数据显示，截止2013年10月，今年上海市商品住宅成交量已达1055万平方米，较去年同期上扬46.6%；从价格上看，今年前10月商品住宅成交均价达23902元/平方米，同比上扬5.57%。从与去年整年对比成交情况看， 2013年1-10月上海市商品住宅成交量已经超过2012年的12.4%，而均价方面则是较2012年整年上扬6.4%。同样，整个上海房地产市场仍然呈现出强劲的增长势头。
其中，2013年10月上海市商品住宅均价上涨明显，同策咨询研究部数据显示，2013年10月上海市商品住宅成交面积140万平方米，较去年同期上涨60%；成交均价24932元/平方米，较9月高位上扬1.3%，与去年同期更是上涨超14.15%。短期内由于成交集中放量导致房价上涨态势明显，超过当年的房价控制目标。据此，相关部门有可能会因此出台新的短期调控政策或原有政策阶段性执行收紧。
第三、商品住宅地供应稀缺将导致商品住宅市场中长期处于上涨状态。
以上海为例分析，同策咨询研究部数据显示，2009-2013年商品住宅土地规划建筑面积(含综合用地)/商品住宅销售面积平均比值最高年度为2.32，最小仅为0.51，近5年平均值仅为1.14。根据同策判断标准，当住宅土地规划建筑面积(含综合用地)/商品住宅销售面积平均比值低于1.2时，上海商品住宅市场会面临供不应求及房价有上涨压力。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，如果将上述数据中商品住宅土地规划建筑面积(含综合用地)中商办部分剔除(工作量比较大，短期内难剔除)，那么，商品住宅土地规划建筑面积与商品住宅销售面积平均比值就会降得更低，也就是意味着，市场上供应的商品住宅用地更少“面粉”更少。因此，从中长期来看，商品住宅地供应稀缺将导致商品住宅市场中长期处于上涨状态。
第四、土地市场价格进入持续上涨通道，建造商品住宅的土地成本上涨，房价不可能不上涨。
随着2013年住宅市场升温，房企对于住宅用地的需求会更为强烈，一线城市住宅用地市场可能会因此出现地荒。这就导致众多房企争抢住宅用地，土地市场长期处于供不应求，溢价率楼板价双双上升，土地市场价格进入持续上涨通道。
很简单的道理，土地市场价格进入持续上涨通道，建造商品住宅的土地成本上涨，房价不可能不上涨，从这个角度来看，即使一线城市2013年的住房用地计划即使全部完成，商品住宅地供应仍将是稀缺的，这将导致商品住宅市场中长期处于上涨状态，最终将助推楼市“阶段性”爆发。
