浙江广厦股份有限公司(以下简称“浙江广厦”)，这家曾被业内称为杭州建筑业龙头的房企，近几年来随着国家对房地产市场宏观调控的趋严，而多次因财务及资金问题备受媒体追逐。

  缺钱必然要融资。浙江广厦的财务技巧颇为娴熟，而近期这一技巧又多次得以施展。

  10月17日，公司公告拟将持有的陕西广福置业发展有限公司90%的股权出售给陕西博大投资管理有限公司，收入3.34亿元。

  而在此一周前，公司全资子公司天都实业拟以部分项目土地为抵押，向金融机构融资8亿元，利率11%左右。

  半个月之前，公司还将持有的浙商银行股份有限公司股权作为质押担保，向金融机构融资4亿元。

  “之所以要卖掉陕西广福置业，是因为这个项目本身去化率较低，项目进入中后期，怎么卖也卖不好。将其出售以集中资源加强重点项目开发，对缓解公司资金压力也有好处。”浙江广厦证券部人士在接受中国房地产报记者采访时表示，“这里的重点项目即杭州天都城，而此前的8亿元融资也是为了这个项目。”“通过股权转让腾笼换鸟，并不只是浙江广厦一家企业的做法。很多浙江本土房企都在从三四线城市回归到自己熟悉的城市。今年在杭州市场上有20多家新进入的开发商，说明大家很看好。”克而瑞杭州市场研究总监刘利钦对中国房地产报记者分析称。

  融资皆为天都城

  前述证券部人士所言天都城，系2000年浙江广厦在杭州市区东北部规划的项目，规划占地面积7000余亩，总建筑面积480万平方米，被称为卫星城。而这一开发就是十几年，至今仅开发建设了200万平方米。

  也正是由于这一项目的过于庞大及开发周期的过长，导致资金周转相对较慢，在房地产调控政策影响下，浙江广厦陷入财务压力困境。

  据浙江广厦历年财报显示，公司在今年上半年、2012年、2011年、2010年的资产负债率分别为82.4%、77.4%、70.4%、73.9%。即使扣除预收账款，该指标依然很高，分别为61.4%、60.2%、56.7%、56.5%。而扣除预收账款后，杭州本土房企滨江集团的资产负债率仅34.9%，万科、保利、金地集团则为42.7%、39%和42.4%。

  再从速动比率来看，这一指标衡量的是企业流动资产中可以立即变现用于偿还流动负债的能力。一般认为，该指标等于1是比较合理的水平，而浙江广厦的速动比率目前仅0.29%，远低于行业0.74的平均水平。而前几年该比率均未超过0.3%。

  “这样来看，浙江广厦的资金流确实存在问题。”兰德咨询总裁宋延庆在接受中国房地产报记者采访时表示，“一般来讲，公司变卖股权出于两个考虑：一是拿钱做更大项目，对项目进行优化；二是补充现金流，偿还年底到期的贷款。”据浙江广厦2012年年报显示，公司一年内到期的非流动负债为10.17亿元，不排除前述股权转让系偿还到期贷款。

  为缓解财务压力，浙江广厦从未停止过融资。

  “现在从银行贷款很难了，我们主要通过信托融资，而这部分的融资成本也是很高的。”前述浙江广厦证券部人士直言。

  除此之外，资本运作和股权转让恐怕也是浙江广厦的惯用融资手段。历数以往，浙江广厦曾多次出让手下公司股权，以回笼资金，填补天都城项目的窟窿。

  “广厦就是天都，天都就是广厦。天都如果不好了，广厦也就不好了。”浙江广厦董事局主席楼忠福曾如此评论两者关系。那么，天都城项目到底为何举步维艰？

  “问题出在运营和操盘能力上。”宋延庆指出，“否则滚动开发滚动运营，项目也该进行得差不多了。”“地处偏远，就应做好配套设施建设，这一点正是浙江广厦忽视的。”刘利钦举例来讲，万科的良渚文化村项目也位于杭州，占地5000亩，现在开发10年了，整个配套做得很到位，大部分万科自己投建。而且万科产品线丰富，而广厦目前大部分组团都偏重小高层单一体。

  “天都城项目销售走的是性价比战略，价格普遍低于周边同等楼盘。如天都城的蓝调公寓，卖到8000元∕平方米，而周边卖到1万元以上。”刘利钦指出，今年天都城板块热度较之前好转，附近其他开发商的项目也都在开展。“今年天都城有一点解套的意味。”

  浙江中小房企生存临危

  浙江广厦的融资困局和发展瓶颈，其实是大部分浙江中小型房企普遍经受的遭遇。

  “2010年宏观调控之后，浙江除绿城起死回生、银亿股份稳步增长外，其他的如滨江、广厦、万好万家、雅戈尔，都受到很重内伤。”宋延庆分析称，主要因为在调控之前，浙江当时地价和房价都很高，投资客也很多。

  “2003年时，杭州土地价格已经达到300万元一亩(合4000多元∕平方米)，苏州当时地价每亩还不到100万元。”杭州西湖房地产集团董事长叶晓龙表示。

  而当年很多浙江本土房企高价购地，且扩张得太快，因调控所受创伤也就越重。

  而且，今年以来，很多外地开发商均入场，抢食杭州优质地块。浙江本土中小型开发商正在退出。

  杭州透明售房网统计显示，杭州今年上半年的土地市场一片火热，但上半年的土地市场是外来房企的主场。溢价率前十地块均为外来房企所得，包括淮矿地产、深国投、北京城开、龙湖、旭辉、河北天成和金隅等房企。

  “整个大方向，像大鱼吃小鱼。大开发商越来越集中，很多小开发商已经退出。我们这两年主要抓品牌建设和实力开发。实力开发，就是我们有多少能力做多少东西。目前就是先把手里的土地资源做掉。加快开发节奏，抓好销售。”前述浙江广厦证券部人士称。

  克而瑞数据显示，浙江广厦今年在杭州仅拿下两个地块。一块是在7月份由全资子公司通和置业投资有限公司以1.04亿元竞得，总用地面积2.3万平方米；另一块由浙江广厦全资子公司浙江天都实业有限公司于4月份以总价2.658亿元竞得，总用地面积6.3万平方米，属于天都城项目。

  “不光浙江广厦要面对，浙江本土房企如果不进行一些动作，都面临洗牌。”刘利钦直言，“今年来看，很多中小房企销售不错。但即使销售不好，让利也可以卖出去。所以真正的冲击在于浙江本土房企没有高速周转能力，开发周期太长，资金腾挪杠杆能力太弱。”“资金不滚起来，不快速进行新的土地储备，土地储备都被外来开发商拿走，怎么进行新的项目？而且土地成本越来越高。”刘利钦进一步指出。