自住房政策揭秘：房价调控失利被迫提前出台
继10月25日北京国土局集中推出4宗自住型商品房相关地块后，10月30日，国土局再次开槌。北京市通州运河核心区3宗多功能用地以招标出让方式进行投标，绿地、建工、富华、中建一局参与全部投标。
记者注意到，在“京七条”政策公布后仅两天，北京市立即推出了一批供地，里面就配建自住型商品房。
实际上，自住型商品房大规模推出，是“京七条”政策的核心，而这样一项大胆援助“夹心层”的住房结构调控计划，其实是“早产”的。
本报记者独家获悉，按照北京市有关部门原计划，自住型商品房政策本要再晚些时候出台，相关细则还在制定和完善中。但是，9月北京房价同比上涨超过20.6%，这又一次给北京市房地产调控部门带来了巨大的压力，自住型商品房政策提前出炉。
“现在市里对调控房价仍然盯得很紧，要求相关部门尽快拿出有效办法。”一位接近北京住建委的人士告诉记者，“按照市里原定的计划，这类‘限房价、竞地价’的自住型商品房政策还可以再晚一点推出，因为相关细则还在完善中。”
之前，限价房和保障房采取配建的手段，如今定位为商品房的自住型商品房也采取开发商配建的手段，显然是匆忙之举。因为，由开发商配建和摇号分配自住型商品房，在监管上存在很大的敞口风险。
2万套的供地难题
“到目前为止，计划供应的与自住型商品房有关的地块已经有20块，除明确配建自住型商品房的地块，其他全部为超过限价竞争配建自住型住宅地块。”北京市国土局一位官员对记者表示。
不过，即便如此，按照北京市政府有关部门要求的“今年落实不低于2万套自住房，明年计划再推出5万套”的计划，土地供应仍然存在压力。
“在未来一段时间内，自住型商品房政策将是国土局、住建委和相关主管部门主要推动落实的政策，与经济适用房、两限房等保障性住房相比，预计在土地供应上将会有所侧重。”上述接近北京市住建委的人士告诉记者。
但据业内人士估算，按照北京最近几个月住宅类土地供应的情况，预计这些土地中的30%-40%以上将被配建为自住型住宅，总面积在70万平米左右。按照单套户型面积90平米计算，预计这部分土地供应的套数也仅在8000套左右，与“京七条”要求的2万套仍有不小差距。
根据国土资源部的统计数据显示，北京市前三季度在土地交易市场共推出住宅用地835公顷，其中商品住宅用地供应589公顷，同比增长128%。在这样的背景下，北京市在2014年土地供应中继续增加土地供应需要克服的压力较大。
“现在国土局和住建委仍然在自住房的供地来源上想办法，比如利用中央在京企事业单位的自有土地开发自住型改善型商品住房等。”上述接近北京市住建委的人士告诉记者。
在此之前，在京企事业单位虽然拥有大量自有用地，并通过员工集资建房等方式开发住宅，但是，此类住宅没有北京市住建委核发的房屋产权证，房屋的产权属于用地单位所有。
“开发商要捧场”
实际上，对于这类限价销售的商品房而言，土地推出之后的开发商接盘、房源上市后的分配和监管能否到位将直接影响政策效果。
“现在我们也在评估参建这类‘自住型改善型商品住房’的实际利润和隐性收益，除此之外，我们也准备看看北京市接下来还有什么具体的鼓励政策。”北京一本地房企负责人向记者表示，“从现在看来，这类住房的销售应该是没有问题，但利润确实比较低。”
而据记者从几位开发商处了解到，在这类地块推出之前，北京市住建委曾经多次牵头组织关于此类自住房的座谈研讨会，讨论这类地块入市后的开发商热情和市场反应。
“如果这类地块推出之后没有开发商接盘，那场面就尴尬了，后续政策也无的放矢。”上述房企负责人表示，“其实住建委是希望这类地块推出时开发商能捧场拿地，当然住建委也会给拿地开发商一些优待。”
而在不少业内人士眼中，让开发商摇号分房，就是住建委给拿地开发商的“补偿”。根据政策设计，自住房入市销售将由开发商组织摇号，确定选房顺序。
业内人士分析，由于有诸多限制政策存在，在操作中很容易出现漏洞，产生权力寻租的空间，未来在执行过程中主管部门还需要出台相应的细则。
事实上，早在2011年北京就曾试点过类似的商品房项目。2011年4月，北京推出的首个“限房价、竞地价”中小套型普通商品房项目“房山长阳国际城”，均价被限制为不得高于12500元/平米，但这一低价楼盘在分配上也受到了“特别关注”。原规划2394套限价商品房的长阳国际城项目，只有1594套房源售罄，还有800套房源则被媒体报道称“被房山区政府截留”。
能否稳定房价？
根据中原地产研究部统计数据，最近几年北京剔除保障房后的纯商品房住宅供应每年平均在8万套左右。如果明年5万套的计划能成为事实，那么自住房将占到市场供应的一半以上。
“供应达到一定规模，肯定会影响到新建商品住宅的定价。”北京房地产业协会副会长陈志在腾讯房产新品上线发布会上表示，随着自住型商品住房体量增大，明年上半年，老百姓的购房需求也许就会向这些房源流动，平抑价格的作用将会逐渐得到体现。
另有一位不愿具名的专家表示，自住型商品房形成供应量在1-2年以后，今后北京楼市发生怎样的变化，还不得而知。但是北京市释放了这样一个信号，改变了买房人对房价的预期。
不过，从技术上来说，指望在北京这样的大城市，通过改变供应结构来影响房价仍然较难。因为在北京市总土地供应规模不大量增加，地价不下降的情况下，仅仅改变原有的商品房供地结构，只会让纯商品房价格越来越高。而自住型商品房的价格是随着纯商品房价格上涨的，未来北京整体房价的上涨压力仍然很大。
此外，有业内人士指出，由于自住房的购买人群准入门槛较低、购买政策也比较宽松，管理上会有一定难度。
