9月底，深圳楼市持续并放大了市场成交，入市新房都有不俗的成交业绩，而更能反映市场真实情况的二手房价格涨幅，今年以来已高达13.60%，在市场分析人士看来，已有一些过热的味道。

  最新消息显示，深圳二手房首付比例或将上调，但专家认为出于居住、投资兼保值的考虑，上调对抑制购房者入市作用有限，刚需群体、改善型群体与投资性群体义无反顾地加入购房大军。回首过去十年的高速发展，地产市场俨然成为价值的避难所，成为一般人梦想系之、牢骚系之、感慨系之的对象，让有房者欲罢不能，令无房者失魂落魄。

  以至于，有人以为供求关系已很难解释中国房地产市场，它的背后隐藏着经济政策、分配制度、文化心理等深层因素，其外部效应也自然投射到社会领域的方方面面，并将波及整体经济的未来。

  疲劳的政策

  比照近些年房价走势，中联地产二手房研究院总经理肖小平，评价今年前三季度深圳房地产市场的成交量达到了中等偏上水平，二手房均价再创了一个历史新高。虽然去年第四季度的成交量比前三季度活跃许多，但考虑到今年有利空因素影响，第四季度可能会与第三季度大体持平。

  即便目前充斥市场的不尽是利好因素，比如贷款利率上调、放款速度放慢，但购房者仍然看好未来楼市。肖小平所在的二手房研究院，曾做过北上广深2002~2012年房价与贷款利率之间的关系研究，结果发现利率变化对购房行为几无影响，近乎于“零相关”，这一方面让她感到吃惊，一方面也多少印证了现实。

  “此现象反映了一个‘政策疲劳’的问题，政策的边际效用明显降低了。分析个中原因，大约是在房价、税费与利息这些成本构成中，房价占据的基数很大，决定购房者是否买房的因素主要是房价的涨或跌，毕竟人们最终会发现利率的上调赶不上房价的上升。我预计在未来，这种涨势会同GDP的涨幅大体相当，起码是以后者为基准上下浮动，只要中国经济还有增长的动力，房价就可能一直涨下去。”

  对于近来传出李嘉诚在抛售百佳超市、上海陆家嘴物业并再度套现港灯的消息，深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁有着自己的分析，“李嘉诚的套现引得不少投资者恐慌，甚至有媒体称李嘉诚在‘做空中国’，这种说法显然过火。我想，这不过是李嘉诚的一贯作风，即总比别人快半拍。他对内地涨了多年的房地产市场有担心，在内地的操作开始趋于稳健；他撤资香港市场，是在表达自己的政治情结；而转投欧洲市场，则反映了他对欧洲经济可能触底反弹的一种判断，是商业智慧的闪现。”

  无奈的信仰

  楼市虽充斥着“但见利好不见利空”的现象，深圳职业技术学院房地产研究中心主任邓志旺，却不认为这代表了人们的特殊信心，实出于一种“无奈”，毕竟在投资渠道狭窄、货币发行泛滥的背景下，房地产领域还是相对最有把握的投资渠道。

  “民间囤积的资本量太大，找不到可靠的投资渠道，又有一个保值增值的考虑，所以在明知投资房地产难以赚钱的情况下，仍把钱投进去。当然，从整个市场形势来看，上涨趋势还是非常明显的，即便限购、限贷政策在联合压制地产市场，房价依然节节升高。”邓志旺说。

  深圳市社会科学院社会发展所副所长谢志岿觉得，这体现了每个理性经纪人考虑所及的限度，“在通胀压力明显、股票市场低迷、投资渠道狭窄的情势下，购房者为了保值增值，觉得持有房子比持有货币更靠谱。每个人根据有限的信息和短期的功利算计，纷纷做出一致的决策，但毕竟带有极大的盲目性。”

  谢志岿进而言之，“如果对投资与投机性的需求不加限制，任由这种情况发展下去，早晚地产泡沫会破裂。我们不要以为这个过程还很漫长，当中国的城市化达到了一定程度，住房需求将达到峰值。就算在那之前还有一些时间，也难保迫于购房压力的低收入群体与夹心层不会离开这座城市，到购房成本低的城市去生活。”

  多重失衡

  宋丁将热度不退的中国房地产市场喻为一场孤注一掷的赌局，集中反映了经济结构多重失衡的现状，其中既有购买力、产业结构以及地域发展的不均衡，亦有利润与风险的不均衡。

  “收入分配制度的不合理，导致了购买力的不均衡，房价被少数支付能力极强的人拉动起来，从而累及到购买力极弱的人。此外，还有产业结构的不均衡，过去的经济发展过度依赖地产投资，从而抑制了实体经济的发展。当整个国民经济过度依赖房地产，无形间增加了风险，一旦泡沫破裂，国民经济将陷入难以料想的灾难性后果。稳增长、调结构、求发展，其中调结构才是核心，否则稳增长与求发展将无从谈起。”宋丁分析道。

  邓志旺分析政策的初衷，正是为了抑制房价，并慢慢提高刚需群体的收入，最终实现二者的接轨。“今年广东省提出的工资上调标准是10%~15%，把房价的上涨控制在10%的幅度内，但实际上落实得怎么样呢？工资水平的上调毕竟是一种市场行为，在现实中，高收入群体的工资上涨往往高于10%，而低收入群体的工资上涨低于10%。”

  从根本上着眼，邓志旺将房地产的现状归因于中国经济发展模式，“中国经济是出口导向型经济，换回大笔外汇，却又没有进口冲抵，大部分钱只能在国内消费。中国企业的创新能力有限，造成了出口动力不足，实业家只能去投资房地产。”

  早定大计

  如果将限购、限贷政策形容为抑制房价的“霹雳手段”，房地产领域的调控缺少的却正是长久之计。宋丁表示，“在房产税落地之前，人们还心存侥幸，处于观望之中；一旦落地，房屋持有成本明显上升，大家就不敢再持有多套房产。不过房产税的出台，目前还是说得多做得少。”

  “对现有的结构进行调整，特别在一些长效机制上做文章，比如保障性住房的开发、房地产税的征收、合理的国家产业政策与信贷政策的建立，如果这些政策作为组合拳能尽快推出，对于调配房地产价格会有长远意义。”宋丁如是说。

  谢志岿也觉得，所谓长久之计无外乎产业结构的调整与多层次保障房体系的建立。前者是为了限制房地产领域的暴利，使它的利润同其他部门的利润大体持平；后者是要保证各个阶层在房地产市场找到属于自己的位置。“但这种均衡，不可能由一个地方政府去独立实现，而是要上升到战略高度，在全国范围内统筹住房问题。”

  而在邓志旺的构想中，“深莞惠一体化”才是解决人地矛盾的长久大计。“政府不能只盯着一千九百平方公里的面积，只有谋划‘深莞惠一体化’，将三个城市融合一体，毫无屏障地建立教育、医疗、社保、就业等体系，方能释放更多土地，分流城市人口。”

  进入利益协调阶段

  谢志岿坦言，中国房地产市场并非真正的市场，地方政府垄断了土地资源，作为利益主体，可以随行就市卖地，已经不是单纯意义上的监管者。导致调控政策只能“点到为止”，且在执行中被大打折扣。

  “地方政府作为监管主体，需要调控房价；作为市场主体，又需要维持高的价格，构成了一对难以解决的矛盾。可以说，房地产的调控，已经由行政控制进入了利益协调的阶段，在此过程中，尤其要明确政府的社会管理责任，实现‘居者有其屋’的民众权利。”

  邓志旺则进一步诠释了“居者有其屋”的内涵，“‘有房子住’与‘有自己的房子’是两个概念。从西方一些发达国家的政策来看，他们还是倾向于‘居者有其屋’的，因为房子代表了财产。为此，政府要有明确目标，制定进度，循序渐进地解决这个问题。”

  宋丁回顾，过去的房地产政策太多照顾了利益诉求，而恰恰忽略了最基本的居住功能和社会功能，房地产作为经济政策的一部分，应被逐步纳入整个社会政策体系。“政府作为‘守夜人’，尤其要坚持不与民争利，中国的文化传统中亦有这类观念，孟子就曾告诫梁惠王，‘曰仁义而已矣，何必曰利？’”

  过去的房地产政策太多照顾了利益诉求，而恰恰忽略了最基本的居住功能和社会功能，房地产作为经济政策的一部分，应被逐步纳入整个社会政策体系

  他们提供观点

  肖小平中联地产二手房研究院总经理

  宋丁深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任

  邓志旺深圳职业技术学院房地产研究中心主任

  谢志岿深圳市社会科学院社会发展所副所长