广州天河楼市 看者寥寥价格硬
用“酒香不怕巷子深”来形容广州中心城区的楼盘买卖市场再合适不过,对于十一广州中心区楼市状况,广东中原地产项目部总经理黄韬用“不像黄金周,像平时周末”来形容,可谓成交价平稳,成交量平淡。
今年国庆,天河、海珠、越秀均无全新盘开售。在天河区,即便在售楼盘看客寥寥,均价4万元/平方米的楼盘仍“满大街都是”,在官方“限购、限价、限签”的多种行政组合拳作用之下,作为广州中心城区楼市领头羊的天河区,楼价坚挺。
天河楼价同比涨三成
今年“十一”期间楼价究竟比去年同期涨了多少?
国土房管局此前公布的数据显示,去年10月份广州10区一手楼成交量为84 .75万平方米,网签均价为13454元/平方米。根据黄韬观察,广州中心城区,如越秀、海珠、天河核心区(珠江新城及天河北)一手楼与去年同比涨幅达20%,而整个天河楼价涨幅更是引领全市中心区,同比涨幅达30%或以上。而满堂红海明分店经理杨先生估计,珠江新城一手住宅与去年国庆同期相比涨幅约达20%-25%。
除了一手楼,二手楼涨幅同样值得关注。
富力地产销售人员金女士说,去年天河区的车陂与东圃板块并没有推出新盘,成交量主要为二手楼。而今年大部分二手盘与去年同比上涨20%以上,部分二手盘的涨幅甚至达30%-40%,如天朗明居的二手楼,去年售价为17000元/平方米,今年4月也涨至21000元/平方米,涨幅达23.5%;位于东圃的美林湖畔二手楼,目前售价已升至23000元/平方米,与去年国庆期间同比上涨约25%。不过,这些都只是局部数字,总体情况仍有待官方统计公布。
售楼现场看客稀疏
昨日中午1时许,嘉裕公馆的售楼部现场,有两三位看房客看样板房。昨日下午2时许,广园快速与车陂西路交界处的天健上城,半个小时的时间内也只有两三个人过来看楼。
南都记者昨日踩盘发现,位于天河区珠江新城的嘉裕公馆、凯旋新世界、佛奥广场,以及天河东部近期进行预售宣传的富力天禧、天健上城、佳润上品等楼盘,由于节前成交量普遍过半,因此国庆期间,销售现场的看楼客并不多。尽管天河不少楼盘售楼现场看客稀疏,但楼价一点不冷,全部只涨不跌。
黄韬认为,今年国庆黄金周期间广州楼市整体成交量约有20%-30%增幅,他表示,国庆前3天外围区域成交量比去年同期增20%-30%,以200万元以下的刚需盘为主,但荔湾、越秀等老城区及珠江新城的成交量同比涨幅仅5%-6%。
公寓投资
抗通胀
豪客出手4000万买一层
由于公寓产品可以跳过“限购”桎梏,在天河区这块“金融旺地”其市场尤为宽广。国庆期间的公寓产品量少而备受关注。
不限购 一天售出260套
近期珠江新城珠光新城国际开盘,推出40-100平方米单间到四房复式高层公寓,超过5万的均价虽比吹风价高了许多,但仍有一豪客花4000万买下了一整层。该盘总货量约383套,当天销售出260套。与此同时,敏捷锦绣广场公寓开盘不到40分钟已售出350套单位。
昨日,佛奥广场的销售中心推出10个酒店式公寓单位,以50多平方米左右的小户型为主,优惠幅度达10万元左右。据介绍,目前推出约340个单位,均价约为49000元/平方米,主要包括50多平方米、80多平方米、100多平方米等四种户型,其中最小面积的一房一厅最受欢迎。“小面积基本卖完了,50多平方米的只剩下一两间。”销售人员表示,该公寓将来可提供五星级标准的酒店式管理,每天的收费标准约为700-800元,投资者若出租,每月或有约200多元/平方米的租金收入。
利投资 买家看好长线
据悉,公寓产品热销并非个案,十一期间,南都记者在金融城附近的合生国际广场和滨江西的万科峯汇踩盘发现,样板房甚至连电梯都未安装好便开始“迎客”。据悉,合生国际广场主力户型为54-107平方米Loft公寓,相关负责人也表示蓄客情况较好。
10月1日,合生国际广场营销中心内,记者随机询问了5名看房客,3位明确表示为投资而来。“如果我有一个小公司,我肯定会投资这里,现在租一间办公楼得多贵呢!”一对中年夫妻说,“现在房价处于顶峰,什么时候降很难说,但肯定不会大涨了,我们手上有点钱,防通胀投资一套”。
在滨江西的万科峯汇,国庆期间推出了35- 115平方米不限购不限贷的江景酒店式公寓。一名看房客表示,“对岸就是十三行、药材市场,如果在这里投资肯定针对这部分老板。住宅70- 75元/平方米,写字楼租金就更贵,应该还是有很大投资前景的。”据了解,该楼盘周边一手楼价格在4.5万-6万元/平方米。
“现在的价格肯定是巅峰,是降还是涨很难说,但肯定不会大涨了。投资主要为了防通胀,也没其他好的投资了。”另一中年看房客也表示。
业内人士分析,公寓针对的群体一部分是投资客,身上有50万-100万存款,没有其他渠道可以投资的人,就会考虑不限购不限贷的公寓;还有一部分就是90后或者海归一族,他们喜欢Loft先进的产品设计。此外,满堂红一名中介人士认为,公寓的回报率并不算特别高,一般为1.8%-2.2%,但珠江新城的住宅却有很大的升值空间,作为长线投资是不错的选择。
楼市观察
1
限签?
先签认购书再排队
“现在市房管局都限签了,珠江新城的楼盘很多都一样。”位于花城大道的嘉裕公馆,目前主推150-210平方米户型,有销售人员透露,受限签的影响,即使在国庆期间签认购书,很可能到明年上半年也未必能网签。即便如此,该项目120多平米的最小户型,目前已售罄。
昨日中午,嘉裕公馆的售楼中心陆续来了两三名看房客,“150平米以上的不同户型都还有存货,但好的朝向基本已经卖完。”有销售人员称,楼盘折后均价约为38000-48000元/平方米,包装修,目前签认购书的客户,都在排队网签不能插队。
珠江新城卖方市场的另一个体现则是,一些大户型楼盘,如凯旋新世界、中海花城湾,即便均价高企不下,但仍趋之若鹜,而且主要以改善型买家为主。其中,凯旋新世界四期的园景单位,公示起步价为8万元/平方米,海景房公示起步价甚至高达16万元/平方米,而嘉裕公馆的折后均价为38000-48000元/平方米。
另一方面,号称“与金融城仅一路之隔”的住宅楼盘富力天禧目前均价已达2 .7万元/平方米-2 .8万元/平方米,虚高的楼价也与国际金融城规划利好不无关系。
2
惜售?
买房的着急过卖房的
作为珠江新城豪宅标杆的珠江新城海月路一楼盘,近期推出了第4期新盘。“这个楼盘整个就是惜售的状态”,有销售人员昨日表示,该楼盘全年几乎都没有在现场成交过1宗,国庆前举办活动时,现场签约8套,吸引了不少“排队”已久的客户。
据悉,该楼盘4期共推出170至300平方米以上的约10个户型,其中300多平米的大户型基本售罄,目前还剩下约100套单位,占4期总货量约一半。由于该盘办理签约手续需向香港的总部申请审核,且审批货量极少,有销售人员透露,很多客户等了大半年都没等到出货。“现在珠江新城,买房的人比卖房的还急。但这也要看不同的公司情况。”
裕丰地产兴盛路分行一名中介表示,珠江新城仅有少部分楼盘也存在惜售情况,大部分均有货即出,但总体而言,卖方市场突出。她以珠江新城海月路某盘为例,一般每次放盘只有不到十个,放盘的周期也不固定。每次放盘,每平方米都比上次涨数千甚至上万元不等。该中介表示,目前部分珠江新城豪宅盘都有一定量的全新二手盘(没人住过)推出,价格比一手约低1万-2万元/平方米不等。
不过,在房地产专家黄韬看来,目前珠江新城在售且面江的楼盘在百套以下,开发商卖得慢一点,也属正常市场行为。
比起珠江新城,老城区越秀、荔湾也有不少建成未开售的楼盘,主要原因是无法取得预售证所致。