体验式商业：调业态 换设计 连买单都要变
目前，以儿童为核心的家庭类消费体验、以运动娱乐为主的年轻消费体验、以餐饮咖啡为主的商务消费体验，是增加体验式商业业态的三大方向。2013年四季度以后开业的万达广场，二楼将全面取消服饰业态，力争不招零售业态；2015年之前，把已经开业的72个万达广场二楼业态调整完。
体验时代的全面来临，将对传统商业模式带来怎样的改变？购物中心的业态、开发商的运营模式、消费者的购买方式、各个商家的生产流程都面临巨大变化。对于整个行业来说，一场轰轰烈烈的商业地产革命正在全面展开。业态比例
购物比例至少下降两成
购物、餐饮、娱乐“52：18：30”这一购物中心业态“黄金比例”正在被打破，取而代之的是购物、餐饮、娱乐“1：1：1”联袂主演的消费模式。而中国步行商业街工作委员会主任韩建徽认为，以后购物中心的业态比例将是购物、餐饮、娱乐各占三成，剩余10%是其他业态作为辅助。目前，以儿童为核心的家庭类消费体验、以运动娱乐为主的年轻消费体验、以餐饮咖啡为主的商务消费体验，是增加体验式商业业态的三大方向。
“2013年第四季度开业的万达广场，二楼要全面取消服饰业态。”在万达上半年工作总结会上，大连万达集团董事长王健林明确表示，万达广场要减少零售业态占比，特别是减少服饰类零售业态，增加生活类业态占比，比如美发、美甲、书吧、教育培训等。2013年四季度以后开业的万达广场，二楼将全面取消服饰业态，力争不招零售业态；2015年之前，把已经开业的72个万达广场二楼业态调整完。
成都商报记者从成都万达广场锦华店看到，从去年下半年开始，该店就已经在着手调整内部业态，书吧、餐饮等体验式商业占比大幅提升，同时减少服饰类业态占比。据了解，今年新开业的大连高新和宜兴两个万达广场进行业态调整后，二楼客流比未调整的万达广场增加10%以上，销售额增加8%。据成都万达商业运营公司的负责人介绍，像万达广场锦华店这种开业快6年的老店，业态调整一直在进行，以后的调整方向就是增加餐饮、娱乐比例，减少服装比例。
体验时代
从POS机到厨房都在变
“去零售化、服饰化”的趋势还在进行之中，成都银城置业有限公司总经理郑勇强描绘了未来的消费趋势，他说，以后银泰城，包括银泰中心内营业的服装店，主要作用是品牌推广和产品展示。消费者到店主要是试穿，试穿完毕之后，购买则在网上发生，消费者拿出手机，对着衣服标签上的二维码一扫，就可以通过手机支付直接在网上购买，然后商家送货上门。郑勇强说，按照目前阿里巴巴和银泰集团等联手打造的“菜鸟物流网”的目标，在成都这样的城市，完成支付之后，24小时内就可以保证送货上门。
消费者的消费模式变了，开发商的运营模式也要跟着变。中国步行商业街工作委员会主任韩建徽说，以前的百货公司和商场，实际上是个“二房东”，从开发商手里把铺子租来，再从商家的销售额中扣点，一般的扣点比例是20%左右。不过据成都商报记者了解，未来物业持有人有望以“保底租金加扣点”的模式向商家收取费用。郑勇强说，如果交易都不在店内发生了，物业持有人再去扣点只有亏本。
据成都商报记者了解，以体验为主的购物其实还在影响着其他行业的发展。例如餐饮业，餐饮业向来利润薄、租金承受力较弱，如何在未来的购物中心谋得一席之地，餐饮业的工业化和标准化也在不断深入。据《环球企业家》杂志对杭州“外婆家”的调查分析显示，餐饮商家对于原材料采购、粗加工等各个环节进行外包，这样既保证了店内的加工效率，也减少了店内的加工区面积，可以节约租金，降低成本，最终达到降低菜品价格，吸引更多顾客，保证收益的目的。
体验式商业
不只是简单的娱乐和吃饭
体验式商业崛起的一大表现是餐饮业态比例的增加。去年年底开业的奥克斯广场，300多家门店中，超过六成是餐饮业态。而餐饮和娱乐业态比例的增加，也被认为是体验式商业业态调整的主要表现。在成都，鹭岛步行街早就大名鼎鼎，其整条商街的业态，几乎没有购物店，全部是酒吧、咖啡厅、KTV、餐馆等体验式业态。据开发商滕王阁集团副总经理王波介绍，目前鹭岛步行街的年租金收入接近5000万元，未来5年有望突破1亿元。
鹭岛的成功成为很多开发商考察的对象，但据成都商报记者了解，目前成都新兴的体验式商业，在业态规划的调整上，远不止吃饭娱乐这么简单。“现在全新的体验式商业在项目购物环境的设计上就与传统购物中心形成了巨大差异，借助独具特色的建筑设计，让商业项目建筑本身就能够成为人们到达的观光场所。”华信大足房地产有限公司相关负责人左明强表示。据了解，该公司开发的新津·老码头结合新津花舞人间、老君山、观音寺、河鲜美食等特色旅游资源点，本身的建筑特色就吸引了消费人群。
业内人士蔡云分析，商业地产与旅游功能的结合也是体验式商业的一大重要特征。据成都银泰城相关负责人介绍，在银泰城的前期定位过程中，就与文化、体育等主管部门进行过深入沟通，以便在项目内打造一些主题的文化体育活动。“与其叫购物中心，还不如叫购物公园。这可能是很多新项目未来要走的方向。”在9月14日银泰城的销售中心开放时，一位看完规划的业内人士如此评价。
