住宅专项维修资金窘境有望破题
住宅专项维修资金（以下简称“维修资金”）难申请的局面，北京将现突破口。
8月5日，北京市住建委会同相关部门拟定的《关于简化程序方便应急情况下使用住宅专项维修资金有关问题的通知（征求意见稿）》(以下简称《通知》)，结束向社会公开征求意见，进入意见汇总阶段。该《通知》中，简化了维修资金的申请流程，应急情况下取消需2/3业主同意的限制，这些条款引发了社会广泛关注。
一位业内人士称，寄望通过这一应急性举措破解维修资金使用中的困境，尚需观察其效果，但至少它提供了一种途径。
应急时取消2/3限制
维修资金被人们称为房屋的“养老金”或“医疗保险金”。然而在屋面漏雨、电梯故障危及生命这些紧急情况发生时，维修资金启用却因所需条件的苛刻、所需步骤的繁复而迟迟动不了。
根据《北京市物业管理办法》的规定，“需经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意”，维修资金才能启动。而“2/3”的标准在实施过程中往往很难达到，成为了维修资金使用的一大障碍。
位于北京东四环一高档小区的物业负责人告诉中国房地产报记者，在实际操作当中，2/3业主同意这一门槛很难逾越。“一些业主多不太关心小区事宜，而且一听说是掏钱的事，往往都有抵触心理。”事实上，这也是目前北京乃至全国的维修资金所面临的困境。
来自北京市住建委的数据显示，截至2012年12月31日，北京市已累计归集商品住宅专项维修资金330.51亿元，而得到使用的维修资金仅有3.95亿元，使用比例仅为1.19%。
因此，《通知》中规定，发生屋面防水损坏造成渗漏，电梯故障危及人身安全，高层住宅水泵损坏导致供水中断，楼体单侧外立面1/5以上有脱落危险，专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍危及人身财产安全的，消防系统出现功能障碍及消防管理部门要求对消防设施设备维修、更新、改造等6种情形，可以不经2/3以上业主表决，紧急使用专项维修资金。
申请主体转换
其实，《通知》另一大关注点是明确了应急维修资金申请人和受理部门：“使用维修资金应当由物业企业或业委会向住建部门或房管局提出申请，当物业公司、业委会出现互相扯皮、怠于履行职责，业委会已到期或名存实亡时，由物业服务企业向物业所在区县建委或房管局物业或房屋安全管理部门提出申请。”同时，与以往繁琐的申请程序不同，应急使用专项维修资金只需要三个步骤，且申请材料也大大简化。为提高应急维修效率，北京市住建委还将建立应急维修的施工、鉴定、造价咨询机构企业名录，方便业主、物业服务企业选择。
按照现行规定，物业服务企业或业委会在发生危及房屋使用安全的紧急情况时，需要物业服务企业或施工企业先行垫资实施维修，再提出维修资金支取申请，而在实践中，因物业企业或施工企业往往不愿意或没有能力垫资，造成维修无法进行，严重影响业主的正常生活。
北京市住建委相关负责人表示，为解决以上问题，《通知》调整了付款时间，实现了维修资金先划款后维修，不再需要企业垫资维修，并严格规定了资金审批和支付等环节的办理时限，急事急办，特事特办。
而很多业内人士表示，此次可能的政策调整，把此前由业主主导维修资金的使用，变成了政府乃至物业公司主导使用，而这种变化不应成为长远之计。
权宜之策？
北京市业主委员会协会申办委员会召集人陈兵认为，简化了办事手续、钱更容易提取，但这并不一定是好事，维修资金有可能会从“用不上”变成“管不住”，“当业主相对弱势的情况下，越容易操作，往往越对业主不利。”陈兵说。
多年受理该方面案件的律师连艳则更多从《通知》的另一个关键词“应急”来考虑问题，“小区突然出现电梯故障或者一些突发性的事故，无法在短时间内征集到2/3业主同意，但又必须马上解决，对应急情况的特事特办就显得非常必要。”但连艳也坦言，这种直接越过业主的“应急”不应该成为常态，否则将有违反《物权法》的嫌疑。
此外，连艳表示，《通知》中还存在“应急情况”界定不清的问题，在怎样保证维修资金使用的安全性、合理性上，还需要进一步完善。
“相信相关部门出台这样的政策初衷是好的。看着钱放在那，想用又拿不出来，政府和业主都很着急。但把业主的权利更多地放到了住建部门和物业公司手中，又没有详细的监管细则，这显然不合理。”陈兵说。
同时，陈兵认为，从根本上说，要保证维修资金使用的合理性和安全性，不被乱用滥用，最根本甚至是唯一的办法就是全面落实业主的权利，包括业主对于社区事务的管理权和决策权。而此前，恰恰是因为多数社区没能落实业主的各项权利，很多小区连业主委员会都没有，当然在社区做任何业主的共同决定和决策时都是困难的，维修资金的使用问题只是矛盾之一。
“事实上，业主的权利并没有得到真正的落实。应该赋予业主应有的权利，培养或者教会业主行使自己的权利并承担自己的义务。政府应该多做这样的事，而不是一味地‘替民做主’。”陈兵说。
