尽管官方常用“促进行业健康发展”、“住有所居”、“改善居住条件”等不同字眼，来形容房地产政策的诉求，但在绝大多数人眼中，过去十年调控的目标，用两个字来概括，就是“房价”。

  十年43次调控，房价却上涨10倍

  2003年，中央将房地产作为国民支柱产业。据不完全统计，此后与房地产直接相关的宏观政策达到43个。这些政策囊括了一个国家除军事力量外的几乎所有手段，在某些方面，已超越一个政体所应触及的边界。

  遗憾的是，伴随雨点般调控的，仍然是一根陡然上浮的房价曲线。据国家统计局城镇入户调查的口径计算，过去十年间，我国城镇住宅价格年均涨幅约为16.1%。但在住房矛盾突出的大中城市，人们对房价上涨的感官可能更为强烈。首都北京的五道口华清嘉园被称为宇宙中心，最初房价约6000元/平方米，而目前已至6万元/平方米。

  中国房地产的现状，由调控反复敲打塑造成型，扭曲又充满张力。期间“房产泡沫论”、“崩盘论”不绝于耳，却从未成为现实。大部分市场人士形成共识的是，过去十年的房地产调控大致分为三个阶段，第一阶段是2003年3季度至2008年3季度，调控方向是控制房价过快上涨和房地产投资过快增长。第二阶段是2008年4季度至2010年1季度，调控转为鼓励住房消费和房地产开发投资。第三阶段是2010年4月至今，目标是遏制房价过快上涨，促进房价合理回归。

  其中第二阶段，为抵抗半路杀出的金融危机而采取的救市措施，在很多观察人士看来，是十年房价调控中最大的败笔。但将所有矛头指向一处，问题在被简单化的同时，也容易浮于表象。政策失效的更深层次原因，可能还在于计划思路与市场规律之间的错位。

  调控遭遇的障碍，被房产业内人士归结于紧缩的土地供给、持续宽松的货币政策和高税收制度。但将过多的注意力纠结于这类近乎终极性的问题，可能难以得到调控和房价之间关系的真相。我们更愿意去爬梳，调控者希望如何稳住市场，具体措施又是如何传导到价格曲线上的，市场的逻辑又是什么，二者偏差在哪里。

  地价飙升，导致房价难降

  2003年4月，央行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，规定对购买高档商品房或二套房以上的借款人适当提高首付款比例，不执行优惠利率。这是“黄金十年”启动后，政府首度采取抑制房价过热的措施。

  信贷政策是房产调控的一项常规动作，其中包括开发贷的发放尺度、个人购房贷款的首付比例及利率、存贷款基准利率的调整等。但在供给端，调控主要针对开发贷。

  早期政策对开发贷的限制，主要集中在高档商品房、别墅等项目类型上，调控者希望借此减少高端房供应，增加中小户型，以满足中低收入者的购房需求。这一政策导向思路，由于否定了市场选择权和消费差别，后慢慢淡出市场。

  后期对开发贷的限制，源于对房地产投资规模过大的限制，而采取对行业贷款的全面紧缩。国有企业、龙头企业和优质项目才能获取银行贷款。银行利率的大致上浮区间是10%-25%。更多的房企，被迫通过信托、基金和民间资本融资，资金成本动辄12%-18%。

  作为最基本的生产原料，土地的供给直接影响了房产供需平衡。据REICO工作室的统计数据，2003-2010年，全国地价水平(房地产开发购置土地费用除以购置面积)年均涨幅为22.9%，而同期的房价水平的年均涨幅为16.1%。

  过去十年间，政府对土地的调控，大致可分为三类：一是将过去协议出让改为招拍挂，二是打击囤地行为，加快开发周期，三是将土地用途的规划向高密度中小户型、保障性住房倾斜。

  2004年8月31日之后，所有经营性土地一律要公开竞价出让，以协议出让经营性土地的做法被正式叫停。此外，开发商必须及时缴纳土地出让金，而且如果在两年内不开发，政府可将土地收回。挤出不具备开发资质的投资人和杜绝权力寻租，是明确招拍挂方式主导土地出让的关键诉求。

  招拍挂同时给地方政府提出了更具挑战性的要求：原先开发商和政府共同找地、开发土地，到由政府全包，资源配置效率大大下降。此外，由于价高者得的特点，土地拍卖的火爆场面频出不穷，“面粉价高过面包”的恐慌，不断刺激房价攀升。

  但事实上，1995年生效的《房地产管理法》中就对土地的出让、交费和开发时限有着明确规定，国土部在2003年之后，还在不断出台“新规”督导全国土地市场，时至今日仍然影响了很多人的判断：正是开发商囤积居奇推高房价。

  住房保障体系的不成熟，增加商品房市场压力

  处在房地产发展的初中级阶段，国内住房需求原本就十分旺盛。据REICO工作室的统计，近年新增人口、住宅改善对存量住宅面积的需求年度增长约为5%-7%。而同期年度新建住宅量相当于存量的4%-5%。也就是说，在未考虑折旧需求的情况下，市场每年仍有1-2个百分点的缺口。这种供需不平衡，被普遍认为是住宅上涨的基本动因。

  2003年以来，尽管央行对货币政策表述历经了“适度宽松、宽松、适度从紧、从紧”等多次变化，但每年都在向市场注入大额净头寸：2006年为14500亿元，2007年为4700亿元，2008年高达18600亿元，2009年更是高达27500亿元。

  持续的货币宽松，带来了通胀和资产价格的飙升。较低的利率管制、稀缺的投资渠道，使得持有不动产的增值收益，大大超过持有货币或投向实业，极大刺激人们对房产的潜在需求。

  从2006年开始，政府开始认识到，住房需求必须区别化地满足，政府有义务保障中低收入者基本居住权利。“加快建设廉租房、规范经济适用房”，十年中首度出现在国务院常务会的决议中。

  2010年，保障房建设被提到与控制房价同样的高度。各地政府与中央签订了“军令状”，以确保各项要素配套到位、严格遵循建设进度。在长效机制尚未建立前，行政命令的结果却是，只见开工不见竣工、重产权房轻租赁房，分流需求的初衷至今尚未得到更好的解决。

  因此，流动性泛滥的市场周期中，房屋的资产属性得到了充分的体现，其保障属性则不然。通过配置不动产实现财富保值增值的群体，一时间成了“身边的野蛮人”。购房者被人为区分为刚需、投资和投机三种。后两者成为调控的打击对象。

  2011年，政府出台了另一项压制需求的政策——限购，辅以对本埠居民二套房贷款首付提高、利率上浮，对三套以上住房停贷。其初衷，是将投资、投机性和外地购房行为挤出市场。

  尽管这项被称作“史上最严”的政策，通过近乎一刀切的方式，错杀很多大城市移民的购房需求和改善性需求，但在房价控制指标上，取得了明显的成效。从2010年-2011年的两年间，全国70个大中城市新建商品房房价稳中有降的由10个增至68个。土地市场也降至冰点。

  开发商开始逃离“两限”最严的城市，到二三线城市投资。但受制于人口净流入不足和公共配套措施匮乏，战略大转移并没有太大收获。而相较于供给平衡的二三线城市，一线城市的需求则被强力压抑。

  2012年3月，地产大佬任志强预言，由于限购限贷等严控措施，过去两年中开发商的生产积极性受挫，住宅项目开工量和开工面积均出现了负增长，一年后一线城市房价将出现暴涨。

  供求关系决定价格的铁律再次生效。到2012年下半年，房价划出了一条陡然上升的尾线，比预测提早了几个月，这一趋势延续到了2013年5月份。