城镇化长路漫漫兮 远水难解楼市近渴
在经济下行的压力之下，城镇化成为当前中国发展最炙手可热的关键词之一。长期来看，城镇化必将带来规模巨大的人口转移，带动房地产市场需求提升。然而，城镇化是一个牵扯面甚广的长期工程，其进程长路漫漫，对本年度内市场影响相当有限。
户籍制度促人口转移 土地改革是必行之路
目前，城镇化制度推进主要聚焦于人口与土地两方面。加快户籍制度改革，是农业人口市民化的重要推力。眼下，户籍改革选取了居住证制度作为切入点。上海已于7月起将正式出台首个“积分制”居住证管理办法，外来人口将享受市民化待遇。广州方面则将实行城乡统一的户口登记制度，取消农业户口和非农业户口划分。日渐开放的户籍政策无疑将推升城市对外来人口的吸纳能力，从制度上促进城乡人员和资源流动，进而促进城乡一体化进程。不容忽视的是，户籍政策的放开并不足以一夜之间消灭城乡差距，还需兼顾其背后的公共服务和社会保障。
另一方面，实现农村人口城市化的基础在于土地改革。只有在完善并健全了土地征收与流转制度，以农业转移人口市民化为核心的新型城镇化才有推进的可能。中央目前正在进行土地管理法修订，新的农村集体所有土地征收补偿条例有望出台。而土地流转方面，将在坚持依法自愿有偿原则下，试点引导农村土地承包经营权有序流转。
住房保障亟需制度突破 棚户区改造蕴含潜力
近年来，我国保障性住房的建设规模和建设速度都处在高位，但制度建设却相对落后，住房保障顶层框架文件依然是个空白，处于“戏已开演，尚无剧本” 的尴尬状态。近期，住建部透露已于5月份将《基本住房保障条例》递交国务院法制办，今年有望出台，或将弥补我国基本住房保障制度的框架缺失。随着越来越多保障房建成投入分配，保障房管理过程中暴露出的监管与腐败问题也日渐激烈，制度建设与完善至关重要。
同时，今年6月召开的国务院常务会议，将加快棚户区改造作为城镇化重要战略部署。会议决定，今后5年再改造各类棚户区1000万户，其中2013年改造304万户，并将同步建设配套市政设施、公共服务设施。为了保证计划的顺利实施，中央同时加大政策支持。包括强化财政投入、给予信贷及税收优惠、优先安排供地等，政府还将推动相关政策，开放专项用于棚户区改造项目的企业债券或中期票据，并鼓励和引导民间资本参与棚户区改造。大体量的棚户区改造无疑具有扩大投资、拉动内需的重大潜力。然而我国的住房保障制度还处在探索期，短期内跃进式发展难以为继，对于房地产市场的带动也是远水难解近渴。
