一、70大中城市新建商品住宅同比涨幅达限购后新高，环比涨势持续趋缓

  1、新建商品住宅平均价格走势

  2013年6月，70大中城市新建商品住宅平均价格环比指数为100.83，比上个月减少0.08点，价格仍然处在上涨状态，但价格环比增速已经连续三个月回落。

  6月，新建商品住宅平均价格同比指数为106.5，比上个月增加0.85点。

  从价格环比变化看，全国主要城市价格处在上行通道的状态短期不会改变，仅是受当前政策、市场环境影响，涨势逐渐趋缓；从价格同比变化看，70大中城市价格同比指数自今年1月开始由降转升，6月份，新建商品住宅平均价格同比指数上升至2011年限购以来的最高值。主要原因，一方面是近期价格持续保持上涨，关系更大的是去年同期价格绝对值处于低位(同比价格指数98.6)。

  2、二手住宅平均价格走势

  二手住宅方面，6月住宅平均价格环比指数为100.36，比上个月减少0.13点，价格走势与新建商品住宅一致。

  6月，二手住宅平均价格同比指数为103.33，比上个月增加0.28点。二手住宅价格变化与新建商品住宅基本一致，但总体看来，二手住宅价格变化幅度较小。

  图表1：新建商品住宅平均价格环比、同比指数变化走势

图表2：二手住宅平均价格环比、同比变化走势

  二、6月二手住宅涨价城市数量锐减至55个，北京二手住宅市场价格涨势突出

  2013年6月，全国70大中城市中，新建商品住宅价格环比下降的有5个，比上个月增加2个。环比持平的城市有2个，与上个月相同。环比上涨的城市数量为63个，比上个月减少2个。

  二手住宅价格环比下降的城市有8个，比上个月增加5个。环比持平的城市7个，比上个月增加4个。环比上涨的城市有55个，比上个月减少9个。

  6月份70大中城市新建商品住宅价格环比指数变化，排名前十的城市是福州、上海、岳阳、南充、北京、深圳、厦门、桂林、石家庄、哈尔滨；二手住宅价格环比涨幅排名前十的城市是北京、深圳、上海、贵阳、广州、福州、南京、襄阳、常德、长沙。

  从本月变化看：

  一是，涨价城市数量明显减少，尤其是二手住宅市场，降价城市增加5个，使二手住宅涨价城市数量迅速回落到55个，这一水平低于2011年初。

  二是，涨价城市价格涨势继续趋缓。根据统计，6月份涨价城市，其新建商品住宅平均价格环比指数100.93，增速连续4个月回落，与上月相比，环比涨幅降低的城市数量为38个，比5月增加4个；二手住宅平均价格环比指数为100.48，连续3个月回落。

  从房价上涨、持平、下降的城市数量及价格指数变化看，新政之后，全国主要城市价格上涨的趋势放缓，进入止涨和下降状态的城市数量逐渐增加。其中二手住宅市场表现更为明显。但是，值得注意的是，虽然北京是执行个税调整最严格的城市，但从今年2月份至今，其二手住宅价格环比指数始终排在首位，可见供需矛盾依然较为突出，作为当前主要成交类型的免税房涨价动力依然存在。

  图表3： 各月新建商品住宅价格环比上涨、持平、下降城市数量

  图表4： 各月二手住宅价格环比上涨、持平、下降城市数量

  三、6月一线城市一二手价格环比变化同步，未限购城市价格涨幅回落突出

  1、一线与二、三、四线价格环比变化

  6月份，一线城市平均价格环比指数，新建商品住宅为101.65，二手住宅为101.15，都比上个月减少了约0.03点。二线城市分别减少了0.06点和0.11点。三、四线城市减少了0.13和0.17点。

  从价格趋势变化上看，非一线城市要较一线城市滞后，从趋势上看波动幅度都不及一线城市。主要是受到当地的政策收缩力度不大和需求结构更加稳定的影响。

  2、限购与非限购城市价格环比变化

  6月份，限购城市新建商品住宅、二手住宅平均价格环比指数为100.91,和100.42，未限购城市分别为100.72和100.48。限购与未限购城市在价格走势上基本一致，但本月，未限购城市价格涨幅回落的趋势更为明显。

  图表5： 一线、二线和三四线城市新建商品住宅价格环比变化

  图表6： 一线、二线和三四线城市二手住宅价格环比变化

  图表7： 限购、非限购城市新建商品住宅价格环比变化

  图表8：限购、非限购城市二手住宅价格环比变化

  四、综述

  6月份，70大中城市价格指数变化如下：

  首先，数据变化上的特点：价格环比指数在100以上的时间达到13个月，市场已经处在价格上行通道较长时间，在需求释放受到抑制的情况下，阶段性的大幅上涨难以出现，因此，近3个月以来，价格上涨的幅度逐月降低；价格同比指数达到较长时间段内的峰值，但主要原因是去年同期市场下行，价格恰好处在近三年的低谷段。以北京为例，截至目前，2013年新建纯商品住宅成交均价22654元/平方米，同比上涨11.7%，但是，比2011年同期只上涨4.5%；另外，涨价城市数量持续减少，尤以二手住宅表现明显。

  其次，从市场变化角度看：全国主要城市价格涨势趋于回落，一方面是市场经过一年的回暖周期，上升幅度逐渐缩小。另一方面，“国五条”出台使市场再次进入一轮收紧期，对于供需的限制不仅使市场交易规模缩小、交易价格降低，也使得买卖双方价格预期出现一定幅度回落。但是，新政所产生的影响力不足以将市场再次拉回到下行通道，较长时间内，价格持续上涨的状态不会改变，只是幅度会较回暖期明显降低。同时，不可回避的是，新政同时造成了新的结构性矛盾，比如抑制供应增加了潜在需求的压力、合理的改善或高端需求释放渠道受限，二手住宅市场交易成本上升等，这些都会对后市价格产生一定影响，下半年市场将会继续建立消化政策的基础上，整体上维持相对平稳的状态。

（数据来源：青岛链家地产）