天津土地出让金显著提升 企业拿地热情高涨
5月过尽6月已至,全国房地产市场热度不减,“国五条”对市场的影响基本宣告失效。市场方面,5月商品住宅成交量依然处于历史的相对高位;项目方面,涨价项目依然能够取得热销,热销项目档次呈现多元化分布;土地方面,房企拿地表现激进,地王项目层出不穷。总体来说,这是一个惊喜不断的5月。
市场:全国商品住宅市场5月热度不减,交易量仍然处于历史高位
数据显示,5月全国重点城市环比4月涨跌各半,CRIC监测的16个一二线城市中有7个城市环比4月出现下跌,其中石家庄和南京的跌幅最大,分别为-33%和-24%,几乎降到1月的水平;但是另一方面,相比起2012年的月均水平,重点城市当前的成交绝对值仍然保持在相对高位,16个城市中有11个城市5月的成交量要高于去年月均值,可见市场在经历了3月的赶末班车的集中爆发后,4-5月处于阶段性回落,但是从绝对量上仍然位于历史的相对高位。典型城市如上海,5月成交量达到94万方,较4月高出4万方。对于上海这样一个市场来说,最好的时期如07、09年,月均成交水平可以达到150万方;最差的时期如2011年下半年,成交量也出现过低至40-50万方的水平,可见上海当前这样一个接近100万方的成交的规模并不算低。
分城市能级看,二线的表现要优于一线。样本数据显示,1-5月二线城市商品住宅成交增幅为75%,大大高于一线城市48%的涨幅。我们认为其中最大的原因在于,二线城市在限购执行力度上远远不如一线城市严格。限购政策得以严格执行的基础是覆盖全市范围的住房交易查询系统,二线城市的网上备案系统建设薄弱,区与区,县与市之间的联网往往处于缺失状态,无法从技术上给予限购政策足够的支撑;三四线城市则出现分化,珠三角城市群中的汕头、中山、肇庆、韶关表现优异,1-5月商品住宅销售面积同比去年出现了了60%以上的增长;但是另一方面,也有相当一部分三四线城市表现平平,更甚者如包头甚至出现了负增长。
近期全国主要城市商品住宅成交走势表(单位:万方)
城市能级 | 城市 | 2012年月均 | 2013年1月 | 2013年2月 | 2013年3月 | 2013年4月 | 2013年5月 | 2013年1-5月 | |
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| 成交面积 | 成交面积 | 成交面积 | 成交面积 | 成交面积 | 成交面积 | 成交面积 | 同比 |
一线城市 | 北京 | 109 | 146 | 60 | 160 | 84 | 80 | 530 | 54% |
| 上海 | 78 | 101 | 54 | 152 | 90 | 94 | 491 | 74% |
| 广州 | 98 | 137 | 71 | 144 | 70 | 75 | 497 | 37% |
| 深圳 | 32 | 62 | 17 | 39 | 38 | 46 | 202 | 63% |
| 南京 | 64 | 78 | 51 | 103 | 102 | 78 | 412 | 69% |
| 武汉 | 90 | 102 | 65 | 138 | 112 | 121 | 538 | 65% |
| 重庆 | 189 | 221 | 159 | 241 | 218 | 179 | 1018 | 22% |
| 天津 | 74 | 81 | 46 | 122 | 97 | 102 | 448 | 67% |
| 苏州 | 53 | 59 | 34 | 74 | 68 | 60 | 295 | 43% |
| 小计 | 787 | 987 | 557 | 1173 | 879 | 835 | 4431 | 48% |
二线城市 | 东莞 | 50 | 61 | 23 | 64 | 45 | 67 | 260 | 54% |
| 石家庄 | 23 | 20 | 9 | 26 | 27 | 18 | 100 | 42% |
| 厦门 | 40 | 61 | 32 | 79 | 39 | 55 | 266 | 73% |
| 青岛 | 74 | 80 | 38 | 128 | 84 | 99 | 429 | 115% |
| 南昌 | 36 | 37 | 34 | 37 | 31 | 28 | 167 | 23% |
| 福州 | 21 | 24 | 21 | 38 | 23 | 21 | 127 | 68% |
| 温州 | 15 | 33 | 19 | 20 | 12 | 17 | 101 | 290% |
| 小计 | 259 | 316 | 176 | 392 | 261 | 305 | 1450 | 75% |
三四线城市 | 惠州 | 28 | 31 | 12 | 37 | 27 | 30 | 137 | 13% |
| 常州 | 45 | 45 | 32 | 49 | 35 | 35 | 196 | 5% |
| 扬州 | 10 | 15 | 13 | 24 | 17 | 14 | 83 | 90% |
| 汕头 | 8 | 14 | 8 | 14 | 7 | 10 | 53 | 85% |
| 中山 | 53 | 71 | 41 | 74 | 50 | 78 | 314 | 65% |
| 包头 | 32 | 16 | 7 | 28 | 17 | 22 | 90 | -9% |
| 贵阳 | 55 | 25 | 26 | 89 | 75 | 64 | 279 | 39% |
| 兰州 | 9 | 12 | 5 | 14 | 16 | 16 | 63 | 238% |
| 肇庆 | 14 | 21 | 13 | 21 | 10 | 13 | 78 | 68% |
| 韶关 | 5 | 10 | 9 | 10 | 5 | 11 | 45 | 84% |
| 龙岩 | 4 | 6 | 6 | 8 | 12 | 23 | 55 | 335% |
| 廊坊 | 15 | 20 | 9 | 32 | 26 | 20 | 107 | 72% |
| 黄石 | 9 | 9 | 7 | 10 | 5 | 19 | 50 | 31% |
| 小计 | 287 | 295 | 188 | 410 | 302 | 356 | 1551 | 44% |
项目:小幅涨价依然热销,中低高端楼盘全面开花
相比起抽象的市场数据,项目表现更能直观地反映出当前市场的热度。观察近期热销项目的表现,我们总结出当前项目表现出不同于以往的两大特点:第一,从降价才热销,转变为小幅涨价也能热销。回顾近期热销项目,2012年上半年市场上热销项目几乎是清一色的折扣刚需项目;到了三季度,不以低价取胜的平价项目也在热销榜单崭露头角;四季度以后至今,涨价楼盘陆续出现,相当一部分项目涨价后销售情况几乎没有受到任何影响;第二,从首置、改善再到投资逐级递增,转变为中、低、高端楼盘全面开花。热销项目榜单上既有如保利城市果岭这样以90平的三房为销售主力的首置楼盘,也有金地天逸这样以130平以上户型为主打的改善型项目,甚至以吸引投资或享受型客户为主的别墅类项目如碧桂园天麓山,也能取得开盘两小时两百余套房源被销售一空的成绩。
土地:5月地市供需两旺,房企拿地激进地王涌现
从5月土地市场来看,重点城市成交量价齐升,同环比均上涨明显,同时,各线城市间冷热不均,北京、上海、广州、杭州等城市土地市场热度较高,而三四线城市的表现并不突出。根据我们的数据,5月全国十大重点城市的土地成交总建筑面积为1624.32万平方米,同比上涨346%,,总金额为717.06亿元,同比上涨706%,其中,广州、天津、杭州等地的土地出让金同环比均出现显著提升。
在宏观调控常态化的背景下,房企对于投资风险的注重有所提升,而一线城市作为经济中心区,其土地价值更受肯定,房企倾向在这类城市拿地。深圳当前已呈土地供不应求的状态,随着其他一线城市空间不断开发,这些城市的地块价格必将更加昂贵,其稀缺性不言而喻,本月房企在京、沪、广等地纷纷掀起拿地热潮,各城市年内地王纪录不断被刷新,高总价、高单价地块不断。以上海为例,5月初由于世博地块的集中上市,5月8日刚刚拍出单价地王,5月9日纪录便被刷新。而重庆本土房企东原地产5月10日拍得北部新城地块,成为年内总价地王,5月27日,这一总价地王纪录被恒大一举刷新。另外还有广州、北京等地,也出现了类似情况。高总价地块频频出现表明房企对于后市的预期较为乐观,尽管北京等地严格执行限价政策,但仍挡不住企业的拿地热情。