杨红旭：投资中国楼市不如去美国购房？
杨红旭
上海易居房地产研究院综合研究部部长
据经济之声《央广财经评论》报道，社科院今天发布2013年《投资蓝皮书》，预计今年中国房价总体将趋于稳定，投资中国楼市不如去美国买房地产。蓝皮书解释，从中美房地产的形势比较来看，中国楼市上涨的空间有限，而且对投资需求有诸多限制，而美国房地产正处于触底回升阶段，按照美国房地产周期的历史情况推断，这个上升趋势大致能维持5到7年，有较大的上涨空间，所以投资中国楼市不如去美国买房地产。
的确，从目前国内楼市调控的力度来看，留给投资者的空间已经很小。但另有分析指出，美国房地产复苏，中国人的贡献不小，如果是这样，它的上升趋势能维持几年，上涨空间是否真的会很大?针对这一问题，《央广财经评论》经济之声特约评论员、上海易居(博客)房地产研究院副院长杨红旭(微博 博客)作出了解释。
社科院的蓝皮书对中国楼市和美国房地产的情况都进行了分析，它预计中国2013年房价总体将趋于稳定，今后上涨空间有限，而从2012年开始，美国房地产市场销售和价格双双触底回升，今后几年有较大上涨空间，对这种判断，您是否认同？
杨红旭：首先是，中国楼市房价涨幅开始回落，或者说涨幅没法跟前面十年相比，这个我是同意的。另外，对美国楼市去年触底反弹，未来几年房价上行这个趋势我也是认可的。但是未来几年美国房价的涨幅会不会超过未来几年中国房价的涨幅，这个我现在暂时不太好定论。
现在我们有一些房地产的数据也可以印证美国的房地产确实是出现了复苏，那么该如何分析美国的房地产现在所面临的这种现状，这会是一个长周期复苏的开始吗？
杨红旭：我比较看好美国楼市去年开始见底反弹，因为美国楼市从九几年开始一直涨，峰值就是06年二季度的时候，它的房价基本上见顶了，之后房价开始高位盘整，07年开始高位下滑，然后就是次贷危机爆发，08年次贷危机演变成金融危机。所以说美国的房价是从06年大概夏天开始见顶之后开始下滑，一直滑到了09年的第一季度。
大概是09年的时候相比06年的高点跌了30%多，另外09年受货币政策宽松影响，包括美国等全球印钞票印的比较多，09年的二三季度美国房价是有所反弹，但是涨幅非常小，2010年再度遇阻，2011年下跌，直到2012年的二季度开始重新上涨，从2012年第二季度涨到目前。美国的20个城市房价涨幅，今年1月相比去年1月已经涨了8%左右，目前这个房价已经是达到了大概2009年二季度反弹以后的水平，所以说我认为这次美国的房价经过将近好几年的下跌、而且跌幅是比较可观的，35%左右，这一轮应该说调整比较到位的，从去年开始房价开始步入到一个重周期或者说长周期的上涨阶段，这个我是比较认可。不仅是他们的房价，包括新屋的销售量、房屋的开工量，去年也是在持续的复苏的。
今年以来，中外媒体纷纷报道，现在到美国买房的中国人越来越多，有数据显示2012年美国来自中国大陆的购房资金高达90亿美金，仅低于近邻加拿大名列第二，还有人认为这个数字是低估了，说中国人为美国房地产的复苏作出了相当大的贡献。如果是这样，美国的房地产上升趋势真能持续几年吗？
杨红旭：首先，美国楼市的上涨主要还是靠他们自身的国内的消费购房力量在支撑，美国的经济经过08年急跌，09年见底然后之后在底部一直震荡，现在总体上讲，相比前几年是有所复苏的。而且价格经过大幅、长期跌后，确实已经基本上见底了。包括去年的时候，巴菲特也在收购房产中介公司从中谋利。美国经济的基本面需求开始释放，包括价格到位这是主导美国楼市的一个核心力量。
至于说外国人。比如说加拿大，包括中国这种外部需求毕竟量比较小，所以我们还很难说中国人去了之后就会把美国的房价撬动起来。我认为中国人去了之后，对于他们的需求会有拉动和刺激，但是中国人的购房需求还不可能成为一个主导力量。
谈到中国人到美国买房现在大家最担心的还是我们不深入的了解当地的市场和环境，媒体的报道有时候也不完全是可能准确的，盲目投资肯定会有风险，作为专业人士对到美国买房投资有何建议？
杨红旭：第一、美国购房交易成本比较低，持有环节税比较多，各地的情况不一样，基本上会征0.5-3%之间，均值应该是1.5%左右，这样一个所谓房地产税或者是财产税，类似我们现在上海和重庆征的房产税。
第二、在美国，因为法律比较健全，所以说买房子需要请律师、购保险，尤其是要通过专业的中介人员，因为是中介人员对于整个法律政策包括交易的各环节都比较熟悉，所以一定要去找中介人员，去进行相关的交易。
第三、在美国贷款，美国对外来人口贷款要求是比较高的，在美国要看拿什么证，到底是属于美国公民哪个档次，对于外国人一般贷款要求会比较苛刻一点。
第四，还要明白一点，在美国各个区域不一样，比如底特律房价跌得很惨，但去年以来旧金山、纽约、凤凰城等城市，房价明显上涨。
第五、在美国，除了持有环节有房产税之外，还有一些物业费，可能也比较高一点，再者就是相关的一些费，比如说草坪修剪费。
第六，在美国的话，买住宅的话它基本上是分为几类，一类是独栋，我们说的是别墅，土地是私有的，你买了之后这个产权是私有的。另外就是连排，排屋，美国的连排别墅这个土地一般也是私有的。这两类是需要交房产税的。
还有就是公寓，在美国公寓一般是不用交房产税的，因为你买公寓之后个人没有拥有这个公寓的土地所有产权，因为公寓是一个集合产权，是有相关的业委会包括管理公司所持有的，个人买公寓其实是买的一个单元一套房子的使用权。所以公寓一般是不用交物业税的，但是你交的物业管理费比较高，你住公寓物业管理费远远高于去住别墅，这个就是在美国住别墅和公寓差异还是比较大的。
个人买房子如果是想持有、想自住，想长期增值保值，买别墅比较好，如果想短期住或者是想出租回报利润高一点，可以考虑买公寓，公寓是没有单独土地私有产权的。
