新浪乐居讯(编辑 李力)在近期的房地产市场，城镇化已然成为了出现频率最高的词汇。快速的城镇化带来了房地产行业的集体狂奔，在城镇化水平远高于全国的苏州更是如此。快速城镇化为苏州本土房企提供了快速发展的契机，但与此同时，众多全国性品牌房企和外企的进驻，也给本土房企带来了巨大挑战。 >>>>机遇与挑战并存 苏州房企布局城镇化需悠着点

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  城镇化20年 苏州本土房企搭上“顺风车”

  1990年，苏州高新区开建；1994年，苏州工业园区建设正式启动。仅仅20年的时间，从金鸡湖到浒墅关，从活力岛到越溪，曾经的荒地和沼泽已然成为了苏州人居的新核心。

  而苏州众多本土房企在快速城镇化建设中迅速崛起，吴中地产成为了其中的佼佼者。

借助城镇化发展 吴中地产已成为苏州本土房企中的佼佼者

  据统计，从1992年至今，吴中地产在苏州共开发了32个房地产项目，主要遍布吴中城南、越溪、环太湖和木渎等处于城镇化发展过程中的房地产版块。其中包括石湖华城、越湖家天下等项目均成为了苏州刚需热盘的代表。特别是在2012年上半年，借助刚需购买力的爆发，越湖家天下更是数次跻身苏州住宅月度成交排行榜前十位置。 >>>>越溪十年城镇化房价涨3倍 城中村被“围城”

  所有这些成绩开始于1992年，吴中地产首个住宅项目龙港新村正式破土动工。此时的吴中区，还只是老苏州人心目中的那个“大农村”。

  其后，吴中地产发展迅速，从龙苑新村、桂苑小区、月浜一村、水香一村到南环花苑等项目的建设，使得苏苑街到成为了密集的居住小区。时至今日，从吴中区人民医院到苏苑实验小学、迎春中学，再到新苏购物中心、中润苏州中心，以及正在建造中的新苏二期和吴中城市生活广场。这一版块早已成为吴中区的核心居住区域，并且日益成为吴中区的经济和生活中心。

  此后的2005年，随着“越溪城市副中心”的提出，位于吴中城南的越溪版块开始了全面的城镇化发展。此时的越溪，房地产市场只是一片空白。而吴中地产首当其冲，成为最早进驻该区域的房地产企业，其打造的石湖之韵成为首个在越溪版块销售的住宅项目。

  随后，近50万方的石湖华城正式亮相，掀起了越溪区域大规模开发的第一波高潮，而40万方的越湖家天下再次加速了越溪版块房地产市场从“无”到“有”的发展进程。时至今日，谈及吴中区房地产市场，越溪早已毫无悬念的成为了该区域最热门的版块，没有之一。

  “吴中地产很长时间以来一直都将发展路线放在了吴中区，表现特别明显的就是越溪和环太湖，以及后来的木渎。”某代理机构市场研究员刘经理分析称，“作为本土房企，它们更了解政府对于区域的规划和将来发展核心，这也使得吴中地产能够更早的抓住时机，成为了城镇化发展中的先行者”。

  而除了吴中地产，苏州涌现了众多房企担当着城镇化的“排头兵”，创造着“由无到有”住宅市场。从建屋发展、中新置地，再到新港建设、永新置地，苏州本土房企借助城镇化的“顺风车”迅速做大做强。

  快速城镇化“引狼入室” 本土房企节节败退

  在本土房企不断发展的同时，外来房企亦瞄准了苏州的商机，纷纷来苏发展。

  尽管只是二线城市，苏州早已受到国内一线房企的青睐。从较早的中海、万科、招商、万达，到近来的保利、九龙仓、绿城、龙湖等等。随着外来房企的不断进入，苏州本土房企的市场份额似乎正在丢失。

外来的中海地产已经稳坐苏州“一哥”位置

  据统计，2012年苏州房企销售排行榜中，从中海到招商，排行榜前五位置全部由外来房企包揽。而进入排行榜前十的本土房企仅有建屋、中新和吴中地产。在苏州楼市风向标的园区更是汇聚了包括华新国际、九龙仓、大和房屋、星狮等众多港资和国外房企。而诸如中海等一线房企更是在苏州如鱼得水，连续6年荣登苏州住宅销冠，稳坐“一哥”位置。在众多热门楼盘中，本土房企的身影已经鲜见。

  而在产品竞争的背后，外来房企凭借雄厚的资本在土地市场亦愈战愈勇，本土房企节节败退。

  2009年至今，从尹山湖版块的保利、九龙仓地块；再到园区的绿城玫瑰园地块；以及位于木渎的万科地块。众多一线品牌房企不断的创造“地王”，刷新了土地市场的新标价。动辄几十亿的成交总价使得本土中小投资商望而却步。

  本土房企在这场市场话语权的争斗中显得尤为脆弱。在今年3月8日苏州大型土拍上，报名参拍的苏州本土房企仅有吴中地产、吴中新城、苏州汇博等少数几家。而全国品牌房企，诸如万科、南山地产、中海、招商、旭辉、世茂、海亮地产等成为了当日的主角。其中海亮地产更是以高达120%的溢价率强势进驻苏州，引得现场看客一片唏嘘。

  仅仅一个月之后，类似的场景再次上演。在刚刚结束的4月22日新区土拍现场，龙湖地产豪掷25亿进驻苏州，其气势让众多本土房企“自叹不如”。“ 龙湖筹划落子苏州已2年有余，苏州的市场这么好，龙湖自然也希望能分一杯羹。”克而瑞总经理郭鹏一语道出它们的心声。

  “对于苏州本土房企而言，压力巨大”，业内专家分析称，“然而外地军团进入苏州所带来的不仅仅只是威胁，更是给苏州房地产市场带来了先进的管理和开发理念，对于城市发展起到了重要的推动作用”。

  夹缝中求生 苏州本土房企突围“谋变”

  面对实力雄厚、声势浩大的外地房企，诸多本土房企只能望洋兴叹。然而也有不少企业积极“谋变”，寻找到新的生存之路。

  “走出去”。2010年，在吴中地产18周年庆典暨品牌战略发布会上，吴中地提出了这样的发展战略。2008年，当次贷危机蔓延全球的时候，众多房企纷纷选择撤退，吴中地产却反其道而行之，进军长春。2010年，房地产深度调控袭来，在全国土地市场迅速降温之时，吴中地产在长春又一举拿下市中心三幅优质地块。

  时至今日，吴中地产已经在长春、南通、扬州、安庆、嘉兴等地先后进行了项目开发，全国化布局之路全面铺开。

  除了吴中地产，以圆融集团和邻里中心为代表的苏州本土品牌开发商“走出去”步伐也越来越快，圆融集团落子天津；专注于新型社区商业打造的邻里中心也已经进驻广西、山东等地。

  而在“走出去”之外，产品差异化也是本土房企求生存的法则之一。作为苏州本土房企的代表，吴中地产再次走在了前面。2007年，吴中地产旗下山水系列八大作品联袂登场，就已经开始了产品差异化的打造。

  “吴中地产在产品打造上遵循两条腿走路的原则”，吴中地产集团总裁曾昌宇表示，“我们的一部分产品是首置产品，诸如越湖家天下、太湖相王府能够保住我们的销量，确保现金流；另一部分产品是改善型或者是度假型的产品，这一部分产品更多的需要打开市场需求，更需要时间的考验。”

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