杨遴杰：不动产登记本意不在反腐
杨遴杰
浙江大学公共管理学院教授、博士。《中国国土资源报》、《中国建设报》专栏作家。
近日，国务院办公厅就实施《国务院机构改革和职能转变方案》任务分工发布通知，其中要求在2014年6月底前出台并实施不动产统一登记制度。不动产的类型丰富，林地、园地、草地等都包括在内，但在房地产调控政策频出、反腐败呼声强烈的当下，很多人的第一反应就是高层将通过城市房地产的统一登记来实现调控房价和打击腐败的目标。是否确实如此还要从不动产统一登记的能做什么和怎么做讲起。
物权的归属状况是通过公示来实现的。动产一般(有特殊例外)以占有为公示方式，动产的物权变动是通过交付来实现。不动产不能移动，不能随身携带，占有和交付不好实现，就像不能靠天天站在地里来宣告自己对这块地的权利，所以不动产是以登记来做为公示形式的。
不动产登记的根本作用在于减少社会交易成本。交易时，通过查询登记事项，就可以直接明确产权归属，降低购买者的信息成本，保证交易的安全性与有效性；在不动产权利遭受非法侵害时，产权人可以通过登记事项来保障自身利益，减少法律纠纷。可以说，登记制度为不动产交易提供统一的、有公信力的法律基础。
不动产统一登记，就是对各类不同产物权统一进行登记，这项制度在我国《物权法》中有明确规定，在专设的“不动产登记”这一章中要求“国家对不动产实行统一登记制度。”发达国家对私有产权的界定和保护都有相当的历史，而且权利体系相对稳定，统一登记并不才成为需要考虑的问题。我国改革开放后，整个不动产物权体系是从完全的公有制无需登记，向各种权利分离并有独立而明确的产权主体转变，尤其是土地产权体系的稳定确立还相对滞后，导致不动产登记制度都是从各部门自行探索建立，缺乏基本的统一性，主要表现在法律依据和登记机构的不统一上。
先谈法律依据。《物权法》2007年才出台实施，而之前各不动产类型的管理部门都依据相关法律建立了各自的登记办法，比如房屋登记依据的是《城市房地产管理法》和原建设部2008年出台的《房屋登记办法》，土地登记依据《土地管理法》和国土资源部2007年颁布的《土地登记办法》。此外，林地、草原、农村承包土地、养殖用地、海域滩涂的登记都有相关的法律以及部门规章。法律依据的混乱会引发登记的效力不一致、查询过程不规范、容易重登错登漏登等问题，损害到登记的公信力基础。
另外，我国登记部门交错庞杂，相关机构不下十个。不同机构各自为政，对不动产物权流转造成很多不必要的障碍。拿城市住房为例，房屋部分由房屋所在地人民政府房产管理机关管理和登记，土地使用权由县级以上地方人民政府登记造册，土地和土地上的房产分别登记，手续繁杂，耗时费财，也容易出错。
这些问题需要靠统一登记来解决，第一要务就是统一立法，出台不动产登记法或条例，把不动产登记的要素统一到一个管理框架内，比如对登记的范围、程序、证书、效力、查询方式和法律责任等都作出明确规定，当然还需要规定统一的登记部门。《物权法》规定“统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”，可是六年过去并无明显进展。此次以明确最终出台时间表的方式来倒逼制度建设倒也不是一个好办法。
所以，统一登记是以不动产为对象，以登记要素的统一为根本目标，最终的效果是一个部门归集全部的不动产信息，它并不是着眼于以产权人为对象来汇集其财产信息。要说反腐功效，希望通过这个来查官员名下的房屋，前提是这个官员以自己的实名在各地拥有多处住房。问题是，第一这个不需要统一登记来查，只需要把之前就号称要实现的房屋信息联网做完，马上就能查到，根据身份信息一查一个准；第二有多少官员会笨到把房子都挂在自己名下。抛开其他可能原因不谈，这两点就足够证明，希望不动产统一登记建反腐奇功的想法有些过于一厢情愿。
