杨遴杰：依所得税原则设计二手房个税征收办法
杨遴杰
浙江大学公共管理学院教授、博士。《中国国土资源报》、《中国建设报》专栏作家。
国务院新“国五条”细则中没有明确的操作方法，全面征收20%个人所得税一经出台，就引起社会和市场的激烈反应。要想解决这一现实问题，我认为需要尽早出台合理确定房产原值的办法。
之所以如此，是由于二手房转让所得在应纳税所得额的确定上较为特殊。《个人所得税法》规定的纳税个人所得种类包括十一类，应纳税所得额的确定方式分三种，一是所得全部，如利息股息等；二是所得扣除成本费用或指定额度，如工资薪金目前的扣除标准为3500元；财产转让是最特殊的一种，它在扣减合理费用外还需要扣减财产原值，原值如何确定就成为新征税方式的最关键问题。
除了特殊性外，二手房个税征收方法也要充分考虑个税的一些基本特点。
首先，个人所得税是一种由纳税人直接承担的税负，纳税人的抗拒心理较强，偷逃漏税的现象较常见，税款损失不易控制。因此，个税需要慎重考虑合理的税率，过高会导致过强的抵抗，实际征收到的税款不尽如人意之外，作假现象盛行，增加社会经济的运行成本。
其次，个人所得税作为所得税的一种，必须遵循可税性的原理，对于应税额的确认应该坚持“无收益无税收”、“课征税源不伤税本”等基本的可税性原则，必须以纳税人的净收益为课税对象，对于扣减项目应有充分考虑，该扣减的一定要保证扣减，课税后不能过多影响纳税人的生存状态和生活水平。
个人所得税需缴纳的税款计算方式是用应税所得额乘以税率，基于以上的分析，在政府要求按税法以20%税率缴税这样一个事实无法更改的情况下，确保真正对净收益课税并降低人们税负、避免不必要的抵抗与作假的最好方法，就是合理确定原值。
最简单的，或者从字面上来理解，原值就是转让者在最初购买房子时所付的价款。一般来说，二手房交易不论是转让自有住房还是纯粹的投资，其转手周期至少也有两三年。如果期间物价平稳，直接扣除原值，各方意见不大。
但是如果在持有期间物价飞涨，买房子是为了抵抗物价上涨带来的货币贬值，那么按原值扣减就可能有损公平。举个例子，80万元买个房子，支出各种装修、税费20万元，物价很稳定，假设1%，三年后转手卖了120万元，直接来看收益是20万元，扣除个税后，剩下到手的116万元的实际购买力上比当年的100万元还是要高。如果物价很不稳定，每年20%的涨，三年后就算卖了180万元，税后只剩164万元，其真实购买力比当年的100万元还低。如果再考虑交易过程中其他要缴纳的税费，个人财产损失更大。
以上举例的各种数据未必符合真实情况。但是也可以得到一些结论——如果不考虑到原值在通胀下对应的增长，仅仅简单扣除当年支出的数额，通胀较高的情况下，则过分扩大了净收益的数值，把本应该属于货币正常保值的部分算到个人收益纯增加的部分中去，侵蚀了纳税人的利益。
按这种方式扣减，在高通胀下也还有一些房价上涨不快的城市，卖个房可能会导致按购买力算的财富不增反缩。这无疑与“无收益、不纳税”的原则相违背，变成“无收益，也纳税”，或者“纳完税，负收益”。
由于货币发行过量、收入分配不均和投资空间狭窄等原因，我国前些年实际通胀率很高。调整征税方式，不仅要考虑抑制投资，还要体谅到有更大比例的交易者可能只是在高通胀下为了寻找一个最稳妥的保值手段。
如果不解决前述问题，人们对于资产升值的预期不会改变，投资房产保值的行为就不可能逆转。一方面放水引起洪灾，另一方面又打击人们拿块木板跟着洪水上浮自救的行为，未免有点打击面过大。
因此，出台二手房个税实施细则时，应该在原值的估算上充分考虑通胀因素，通过真实的通胀率来扣除原值由于通胀带来的合理所得，真正征收净收益部分，既容易得到民众理解，又降低征税额，与之前的方式在纳税额上实现较平稳衔接。否则按简单扣除的计算方法来强推，出台后一定会被人们以各种方式抵抗逃避，这绝非宏观调控政策的本意。
