杨遴杰：雾霾压不住的房价异动
杨遴杰
浙江大学公共管理学院教授、博士。《中国国土资源报》、《中国建设报》专栏作家。
年后又去丽江呼吸清爽空气时，当地的老朋友们见到我都不约而同地谈起两件事情：一是在北京雾霾天气中的生活感受，二是要不要干脆搬来丽江生活。当地开发商朋友还带我去看了他那躺在浴缸里就看雪山美景的楼盘，像是在借此诱惑我加入逃离北京的队伍。
最近，逃离北京再次成为热门话题，这与前些年被媒体热炒的，一些选择在一线城市发展的年轻人，因生活压力太大而重新返回二三线城市工作生活的“逃离北上广”现象有所不同。在雾霾笼罩的日子，就连一些北京人也都带着一家老小奔赴海南、云南等地以度假的方式逃离北京。
在连续的雾霾重度污染环境中生活的人，很难承认北京是一个宜居城市，可是与逃离的心相背离的却是房价的走向。照理，人人说想走的城市，房价应该下跌，而北京近期的房地产市场情况却并不支持这个观点。
数据统计显示，北京2012年底开始房地产市场恢复上涨趋势，今年1月份均价达到每平方米25075元，环比上涨2.27%，在10大城市中涨幅居第二。有机构数据显示，1月上旬，北京二手住宅成交同比增长360.3%，均价达每平方米25766元，比去年12月份上涨4.7%。土地市场的表现更是火热，1月份北京共成交土地22宗，单月成交额高达241.66亿元，创下北京2003年有统计记录以来的单月最高值。
房屋和土地市场的表现，说明不论是购房者还是开发商，他们对北京未来的房地产市场走向都明显持乐观态度。这种乐观从何而来？就市场需求而言，越来越严重的雾霾对其影响一定是负面的。毫无疑问，有一个更强劲的支撑上涨的力量存在，抵消雾霾负面影响还有余。
众所周知，购房的需求一般可分为居住和投资两种类型。就居住需求而言，如果人们只是为了工作机会与收入，以及居住的舒适程度选择北京的话，很难想象北京的房价能支撑当前的价位。做个横向比较，拿北京与纽约来比。美国最大的房地产网站ZILLOW显示曼哈顿地区的房价，平均的在每平方英尺1000左右美元，大约相当于每平方米7万元人民币，这与北京的核心地区也不相上下。但是，纽约城除了曼哈顿57.91平方公里的面积房价较高之外，其他的几个区房价其实并不高，布鲁克林大致在每平方英尺400~500美元左右，也就相当于每平方米3万元左右，目前北京三四环附近的房价比起这个，只会高不会低。
另外从城市的环境，公共服务能力，空气质量，居民收入水平，单位土地面积的经济产出或者经济总量等条件来看，北京都远不如纽约。这说明，一定是投资的因素导致北京房价如此扭曲。
相比居住需求而言，投资需求是全国甚至全球资金的需要。当市场资金足够充裕时，总体投资需求就会上升。2012年11月M2为94.48万亿元，12月上升到97.41万亿元，今年1月则涨到99.21万亿元，两个月新增近5万亿元，如此大资金量的投放，自然会带来投资的一个大浪潮。
北京是限购的城市，利用各类限购政策来阻挡投资资金进入市场。应该说，限购初期起了一些作用，北京房价在前段是被压制住的。最近很多三四线城市房价出现崩盘迹象，就是由于资金充裕之下，限购后很多资金向不限购的三四线城市转移，地方政府抓住难得的市场机会大量出地，导致市场供应过量，由于这类城市并没有足够数量的最终接盘者，几轮资金冲击下来，加上房屋大量上市，市场出现崩溃迹象。投资资金不得不回头再考虑有较强支撑的大城市。虽然有限购政策在阻挡资金进入，但最近揭露的多个户口以及其他方式，都可以满足资金的投资需求。
说起来，继续加强限购堵死各类渠道是治标之策，但行政成本和政策有效性也是必须要考虑的事情。更该治本的还是流动性的控制，近期央行终于扭转了八个月来的逆回购注入流动性操作，开始正收购操作，据媒体报道，上周央行公开市场操作将净回笼资金9100亿元，创下公开市场操作历史上的单周最高纪录，希望能对市场的平稳起到作用。
