大宗物业整购交易成趋势 地方银行13亿上海楼市扫货
来源：东地产
3月下旬，坐落于原卢湾滨江地块的瀛通绿地大厦中的一栋楼被神秘买家整购，成交总额13亿元。
《东地产财经周刊》（以下简称“《东地产》”）多方走访，试图弄清神秘买家的身份。知情人士透露，买家很有可能是山东的一家地方型银行。
《东地产》注意到，类似于瀛通绿地此次收购案的的大宗物业整购交易在近期十分活跃。多位业内人士在采访中表示，大宗物业交易有越来越多的趋势，其中，境外资金将在其中扮演不容小觑的角色。
瀛通绿地被整购
瀛通绿地大厦的交易案是在3月中下旬悄然进行的。瀛通绿地大厦与已经建成的绿地海外滩中心、万豪酒店仅一路之隔，是原卢湾滨江板块目前唯一在售的甲级办公楼。公开资料显示，瀛通绿地大厦将其位于开平路88号楼的一栋公寓式办公楼整体售出，整座大楼的成交面积为20509.7平方米，成交均价63379元/平方米，而成交总额达到13亿元左右。
网上房地产数据显示，此次整栋售出的开平路88号大楼总高20层，每层基本分布6套办公楼房源，合计有119套房源。目前网上房地产显示这119套房源已经全部售完。
瀛通绿地位于日晖东路555号的一栋楼的全部123套房源目前尚未卖出一套房源。瀛通绿地的销售人员告诉《东地产》，日晖东路的房源以整栋交易为主，整层销售也可以考虑，最小售出面积是2200平方米。
神秘买家竟疑似山东银行
过宗大规模的交易案完成以后，外界最为关心的还是买家的身份。
可是，大半个月过去了，买家的身份依然成谜。不过，业内人士均猜测是一家金融机构。
其实早在2011年，就有媒体报道，开平路88号楼已经有很多海外包括国内的机构在洽谈，以银行和保险公司等大型的金融机构为主。
《东地产》在现场看到，开平路88号楼一片寂静。项目销售方拒绝透露买家的身份，并且告诉《东地产》，关于另外一栋楼，卖方也更倾向于整栋或者整层交易，不会散售。
《东地产》致电采访了项目的代理商戴德梁行，相关负责人表示“不方便对交易作出评论”。
世邦魏理仕环球研部董事谢晨也表示，不知道买家的具体身份。
第一太平戴维斯在4月10号发布的一份上海（楼盘）房地产市场第一季度报告中提及到此次交易，报告显示买家是“内资银行”。“具体是谁我们也不清楚，还没有确切的消息。”第一太平戴维斯中国区市场研究部高级经理张琳告诉《东地产》。
一位不愿透露姓名的知情人士透露，买家是山东的一家地方型银行，至于具体名称，该知情人士也拒绝透露更多信息。
大宗整购交易成趋势
瀛瀛通绿地大厦的此次整购交易不是个案。一季度以来，上海大宗物业整购交易表现十分活跃。
戴德梁行提供的数据显示，截至2013年3月18日，今年上海大宗物业投资市场总成交量（包含土地及物业，单笔交易额大于1000万美元）达37宗，同比涨幅达23%。成交金额较去年同期涨幅明显，达98.74亿元人民币（约15.85亿美元），同比上升23.68%。
第一太平戴维斯指出，一季度5个主要大宗物业交易标的成交总额为70亿元人民币，包括两处综合物业的境外股权交易和三栋写字楼的境内资产交易。
1月份，位于黄浦区的海洋大厦作为一栋成熟的甲级办公楼被李嘉诚旗下的ARA地产基金以19亿元收购。海洋大厦隶属于新加坡腾飞集团。
2月18日，新加坡开发商吉宝置业中国对外宣布，其联合旗下的房地产基金管理公司——首峰资金管理有限公司，收购了位于上海浦东的综合体项目金桥国际商业广场，并从摩根士丹利手中收购了金桥国际项目公司80%的股份。
而虹口北外滩的上海国际航运服务中心（西块）的6号楼也在今年２月底被隆宇地产整购，成交总金额逾17亿元。
仲量联行4月9日公布的报告表示：上海销售型办公楼市场上购买需求保持强劲。这主要受益于国内企业的自用购买需求以及个人投资者投资需求的共同推动作用。“在自用买家当中，大型国有金融机构对附有底楼商业面积的办公楼表现出强劲的购买需求，以便其开展营业厅业务。”
仲量联行的报告中提到，亚太区的投资者和部分以中国房地产市场为主的私募基金是上海办公楼市场投资的主要动力。
“随着丰树大中华商业信托以13.5亿美元的高价上市，我们预计未来几个季度将有更多新加坡上市的房地产信托投资基金启动。”仲量联行上海投资部总监李凌表示：对中国经济看好的投资者们将会继续认购这些基金，从而拉动上海市中心成熟且能产生稳定收益的物业的需求。
“目前大宗办公楼的整购交易的整体趋势很乐观，因为办公物业的租金一直在上涨，大家看好这个领域的投资。目前我们也在看很多项目，有些成交的意向很明确，主要是以金融机构为主，包括亚洲、香港、新加坡的金融机构。因为他们对中国内地的情况很熟悉，对租金回报率也不会抱有那么大的期待。”仲量联行上海研究部总监周志锋预计，今年的大宗物业交易量将是过去三四年以来最高的。
谢晨认为，近期的成交活跃关键在于买卖双方对市场的判断存在分歧：“如果一直看好办公物业市场，那么买家愿意买，卖家却不愿意抛；如果都不看好这个市场，那么买家不愿意买，卖家却愿意抛。存在分歧，反而能带来成交。”
“目前这种大宗整购交易确实是越来越多，第一波出现在2005年、2006年，以外资为主；第二波出现在2009年以后，是以国有企业为主。最新出现的活跃成交，虽然国资一直是主要力量，但是境外资金参与的确实比较多，包括一些有全球品牌的机构。”谢晨承认，近期外资确实比较活跃。
周志锋认为，虽然大宗物业的整购交易会越来越多，但是不会成为市场的主流。“这种整购交易很复杂，必须考虑到产权转让；要考虑到收购价格，现在之所以量很多，是因为自去年下半年下来，很多卖家都在下调价格。未来再下调的空间不会很大。”
