大约三年前，华远地产(600743,股吧)董事长任志强在接受21世纪经济报道记者采访时，曾对政府、开发商、银行的角色做了入木三分的描绘。

  他说，政府才是最大的开发商，以土地和税源开发为主。地产商从来都是随从，博弈者。而地方政府和地产商是同盟者。政府抬高了民众预期，而老百姓是房价上涨的受益者，但却总“吃肉骂娘”。专家学者是捧臭脚的，没有任何公众态度。而媒体肆意歪曲信息，误导大众。银行虽然按照公司法注册，名义上是公司但实际上是政府手中的工具，而不是盈利主体，是政府调节社会公平的工具。

  任志强的话虽有玩笑成分，三年时间过去了，一切似乎都没有变。尽管十八届三中全会指明了改革的方向，强调市场的作用，但房地产市场仍笼罩在严厉的“行政调控”氛围内，计划经济管理方式仍留有浓重色彩。唯一的变化可能是同盟者的关系更加紧密了，合作无处不在。

  新型合作关系

  行政调控带来的后果恐怕是房价连年上涨。

   逻辑一直没被打破。任志强观察到，当开发商有大量库存时，因政策调控不得不适度降价以回收现金，但不会在没有市场预期时进一步扩大生产，于是当解决了现金流的时候，市场中的库存也开始下降了，就将剩余的产品用高价出售，以弥补前期降价的损失，于是价格又开始回升了。

   回看历史，2008年至2009年的降价潮，既有金融危机的成分又有限购政策的原因。为什么调控越来越严厉，但却再也未出现大的降价潮？

  绿城集团董事长宋卫平曾不止一次批判政府的“失信”，拿地之初并没有告诉他，会有限购政策出台。绿城成了那一轮调控中最受伤的企业。后来，如何应对调控带来的不确定性成为所有房地产企业的必修课，企业开始具备免疫力。想用措手不及的行政命令让市场降价，几乎不可能。

   即使是限定了房价涨幅目标，许多城市也未完成。当年中央出台限购等重大调控措施，北京市房协立马召开通气会，对政策进行解读，并对开发商进行“安抚”。不止一位开发商感慨，比房价上涨更猛烈的是地价。开发商心知肚明，地方政府并不希望房价大降。稳中有升的房价既照顾了各方利益，又能完成中央既定的任务。

   而城市运营商的隆重登场，意味着地方政府和开发商之间的合作关系更加紧密。这并非新生事物，但在新的时代里要求新型关系出现。

   2000年前后，在中国非常流行大盘模式。所谓“大盘模式”，就是投资人以十分低廉的价格从政府手中大规模购入土地，这些土地都是没有配套设施的“生地”，开发商需要从规划做起，建道路、建管网、建学校、建商场，随着土地逐步成熟，配套设施也渐趋完善，房子价格不断攀升，丰厚利润也就随之而来。因此，在当时的市场环境下地产商似乎最欢迎“无为”的政府。

    但开发商受到资金实力、利益边界、收益模式等条件的影响，决定了其不可能把城市很好的运营下去。大盘开发过程中，经常出现这样的现象：大盘开发完成后，周边环境依然没有得到改善，大盘里的公共服务设施投入乏力，公共资源产权边界混乱，甚至仍有大片的土地屯在开发商手中常年得不到开发。而政府当初以低廉价格出让的土地，事后再想弥补各种社会公共服务功能的不足，却发现自己手里已经没有了可用的资源。

    随着土地“招拍挂”政策的出台，大盘时代宣告结束，但新的城市运营商时代随之而来临。伴随于此的是，中国加速的城镇化进程和大规模的城市建设。

    但问题也随之而来，以新城建设为例，许多城市出现了相似的问题。第一，城市产业缺乏或产业亟待升级调整，造成城市产业荒漠化、空心化严重，导致就业机会严重不足；第二，进城农民对城市就业、住房、教育、医疗、社会保障等公共服务产品需求大量增加，城市公共产品相对短缺；第三，城市社会管理能力却远远滞后，造城区人口过于密集、交通拥堵、环境污染、水资源紧缺、房价飙升、空气质量下降等各种“城市病”。

    地方政府发现，单靠政府解决这些问题是无力的，必须借助市场力量。新的合作关系也随之而来。比如，找更有资金实力的央企合作，还有一些有资源的企业。企业不仅帮助政府进行城市公共产品的建设，也同时植入产业。这样的选择亦是双方向的。企业也在选择能够提供更优质资源、更好服务的创新型政府。在一次“长阳模式”研讨会上，北京万科总经理毛大庆曾表示，当初之所以选中长阳来投资，“首先是看中了这里的交通，其次是良好而成熟的市政资源，第三就是政府的执政能力。不论是跟规划部门的接触，还是跟政府其他部门的接触，效率都非常高。他认为，长阳镇在这些方面的突出优势能极大地减少开发商的隐性风险。”

   如果说和过去有不同，则体现在地方政府和企业的利益捆绑得更深，无论是政府的执政水平，还是企业的开发水平都更高。与此同时，博弈的局面变得更复杂。博弈不仅体现在开发商和地方政府的谈判中间，也体现在共同抵御中央政策风险上，甚至是城市群和城市群之间的竞争。

  困惑与担心

  困惑并不因为合作关系的加深而消弭，新的问题随之而来。这几乎是地方政府和企业都无法解决的体制性问题。

    比如，医院的建设。受制度所限，社会资本并不能顺利进入公立医院。而万科在长阳花费巨大精力引入的北医三院，却因为医院的属地化管理，不具备行医资格。在实现公共资源均等化方面，企业常常感到无力。现有的体制甚至对于公共资源的流动带来巨大的障碍。当企业尝试将优质的教育资源带到新城或者新区时，也进行得不是很顺利。

   方正集团董事、总裁、北大资源集团董事长余丽在接受21世纪经济报道记者采访时建议，政府应积极鼓励市场力量参与到文化产业发展的事业中来，让企业承担一部分职责，但应在制度、资金等方面给予一定的支持。

   如果说政府和企业的深度合作，带来了城市发展的效率，值得警醒的是，效率背后的问题。以开发旅游地产为例，万达长白山度假区是在短时间里打造出来的旅游区，亦是地方政府和企业深度合作的典范。阿特金斯亚太区旅游咨询和度假区总体规划董事Bruce C. MacDougall曾在负责万达长白山项目的设计公司里工作十年。

   抛开万达长白山项目，他认为，旅游地产建设速度过快会带来风险。他告诉21世纪经济报道记者，“我的家乡加拿大惠斯勒 Whistler就有一个滑雪区，那里花了20年才建成，中国旅游地产确实发展速度太快了。”

   Bruce C. MacDougall有超过30年的规划经验。他指出，如果中国的旅游地产的发展速度慢下来，通过降速就能够给予开发项目充分的时间，让市场有充分的时间去做研究，同时市场也能够有充分的时间把旅游地产产品进行消化和吸收。而从西方国家的经验来看，西方城市发展得比较早，所以就更早地犯了很多错误，成功经验多是来所犯的错误。