退房令出台三年收效甚微 涉房央企不减反增

  2010年3月18日,国资委要求78家非房地产主业的央企对地产业务进行调整重组,在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性任务后有序退出,只保留16家央企从事房地产业务,但一年后,获批从事房地产业务的央企又增加了5家。

  三年过去,由于种种原因,退房令的执行实际上雷声大雨点小,而真正退出者也寥寥无几,相反“国”字头的房地产企业甚至逐渐稳固了其行业巨头的地位。“国资委并没有给出78户央企退出房地产业的时间表以及具体进展。核心问题是,退出与否,从政策层面来说并无强制性的要求。”一位大型央企的内部人士向《每日经济新闻》记者表示。

  “‘退房令’只能说是当时国资委在非正常的情况下出台的一个指令,不能算做是规定,从目前披露的公开信息来看,并没有制定配套的奖惩措施,所以现在面临的现实是,已经过了这么长时间,很多企业还是没有(完全)退出来。”国务院国资委研究中心一位分析人士向记者指出。

  尴尬的“退房令”

  在上述分析人士看来,这道“退房令”更像是来自国资委对于央企公众形象的一次救赎。

  “当时中央企业参与土地竞拍,拿到了很多地王地块,正因如此,大家也提出质疑,如此高价格的拿地是否再一次推高了房价,中央企业的社会责任何在?

  在公众对央企有这样看法的压力下,国资委做出了这样的决定,不能算是规定,更像是指令。”上述国资委分析人士对《每日经济新闻》记者表示。

  时隔三年,这个老问题又摆在了国资委新一届领导的面前。现任国资委主任蒋洁敏曾经领导的中石油也是应该退房的央企之一,但目前来看除了大量土地储备之外,中石油还存续了大量酒店等非主业资产。蒋洁敏是否会加快央企“退房”,也成为了公众关注的焦点。

  在2011年2月22日国务院国资委举行的新闻发布会上,时任国务院国资委副主任邵宁针对这一年来央企退地的情况进行了通报,他表示,中央企业退出房地产业务的进展比较顺利,2010年已有14家中央企业退出,估计2011年将有20多家企业完全退出房地产业。

  但据公开报道称,除了21家被允许继续从事房地产业务的央企外,只有不到20家央企通过剥离或者转让方式,完成了从房地产市场的退出。

  “当时是说78家房地产业务属于副业的要逐步退出,但究竟是选择继续还是放弃这一副业,则还是企业层面的事情。”该分析人士向记者直言,当时的原则是,中央企业根据自身实际情况来定,如果副业对主业的推动力有限,则可以选择放弃,但如果对主业有积极的影响,或将来可能成为主业,则还是可以继续做下去。

  这也就不难理解,在“退房令”推出执行后的一年,国资委再次扩增了房地产央企的阵容,将鲁能集团、中航工业、新兴集团、神华集团、中煤集团5家央企的房地产业务视作主业管理。

  “退房令”无强制性要求

  这一次扩容更是让一部分央企看到了曙光,抑或是更加坚定了留下来的信念。恒天集团算是很典型的一个案例,房地产业务从非主业到主业,让其成为了似乎“最不该退房”的央企。

  一位接近恒天集团的内部人士曾向《每日经济新闻》记者透露,国资委答应过大约两年后会向其发放房地产开发“牌照”。而此时的恒天,地产业务已经成为主营业务之一,再言退出已经不可能了。

  就在国资委将主营业务为房地产的央企由16家扩增到21家仅过去半个月后,恒天地产业务再添大单,北京市政府与中国恒天集团签署了总投资超过300亿元、占地14.6平方公里的“国家时尚创意中心”项目,“项目由恒天来做,值得玩味。”该人士表示。

  虽然在记者的采访中,恒天集团相关人士只表示这属于文化产业,但在上述业内人士看来,商业地产同样属于地产开发,该项目不仅有土地一级整理,也包括项目开发、物业自持经营等。

  央企“不退反进”背后真正的原因又是什么?单从企业层面来讲,在手中有“余粮”的情况下,要说退出似乎很难。

  “很多央企因为历史遗留原因,手中都握有很多土地,而这些土地绝大部分都位于目前城市的核心区域,价值也自然翻了数百倍甚至上千倍,将这些优质资源拱手相让,很多人不愿意这么去做。”一位央企人士向《每日经济新闻》记者指出。

  兰德咨询总裁宋延庆同样告诉记者,央企 “退房难”的背后还需看到的一个现实是——接盘不易。“很多企业专业化要求较高,譬如汽车、钢铁行业等,在后续的厂房拆迁改造等一系列的进程中,同样需要专业化较高的工作,很多企业难以接手展开,骨头太难啃。”宋延庆也道出央企“退房”难的又一原因。

  若从整个制度设定来看,央企的“不退出”似乎并不难以理解。

  “国资委并没有给出78户央企退出房地产业的时间表以及具体进展。核心问题是,退出与否,从政策层面来说并无强制性的要求。”一位大型央企的内部人士向记者表示,国资委虽然是代表国家来监督管理国有资产,但如果从行政级别来说,很多央企反而要高于国资委,这也是禁令难以推进的主要原因之一。

  同时,地方政府为吸引央企投资,给予大量优惠政策,那些主营业务不是房地产的央企,在向地方投资实体产业项目时,也往往提出了房地产开发的要求。地方为了项目的需要,也被迫给予了相应的开发用地。“谁都不愿将这丰厚的优惠拱手相让,只能说在优惠政策享受完后,再退出房地产市场。”上述分析人士直言。

  地产业务的利润诱惑

  兰德咨询总裁宋延庆告诉 《每日经济新闻》记者,主业非房地产的央企分为两类:一类是主业净利润高于房地产的企业,另一类则是主业利润微薄的企业。前者由于主业利润丰厚,选择购买土地仅仅是想为员工造福利房,能源类企业是其中的代表;后者由于主业利润微薄,更希望留在房地产领域获取较好的业绩。

  宋延庆说,房地产行业平均净资产收益率在10%~20%,与民企开发商相比,不少央企有着大量的自有土地,低廉的土地成本无疑将抬高房地产项目的毛利率,进而推高企业的净资产收益率。而后者恰恰是国资委考察央企的重要指标之一。

  “这其中共同之处则在于,之前这些央企的土地都为划拨用地,基本上也都是以工业用地为主,在后续城市扩张的进程中,位置较好的土地通过改变用地性质走向市场。”上述分析人士告诉记者,这些土地一般都是在集团系统名下,都希望通过自行开发获得更多利润。

  对于大部分企业来说,这样的优质资源,他们并不会心甘情愿地拱手相让。如果再与公司的业绩挂钩,谁又愿意将良好的业绩与别人分享呢?

  不光是中国远洋,对于大部分央企来说,地产业务对于集团的业绩贡献都有不可小觑的作用。根据恒天集团公布的数据显示,截至2011年末,集团总资产为434.63亿元,营业收入为306.46亿元,利润总额为16.91亿元。

  然而这个曾以纺织、机械为主业的央企,受到纺织业大环境的影响,利润率一直在下降。而在《中国恒天集团有限公司2012年度第一期中期票据募集说明书》中则提到,公司无形资产逐年增长,在2011年末达到23.47亿元,在总资产中占比5.40%。公司无形资产的主要构成是土地使用权,2011年年末土地使用权占无形资产比重达92.02%。

  除了可观的利润,现有的会计处理准则,也是导致央企迟迟不愿意退房的原因之一。

  作为各地招商部门青睐的引资对象,央企总是有获得廉价土地的机会。如果不将获得的土地用于房地产开发,而是自用,不仅有浪费经营资源之嫌,还有可能影响到公司的账面利润。

  “假设购买土地建房自用,按照目前的会计处理办法,房屋需要摊销折旧费用,土地则需要摊销土地使用权,每年的账面利润都将因此减少。但如果把取得土地,用于房地产开发或者用作为投资性房地产,则完全不需要摊销费用。”一位出自央企的财务人士告诉《每日经济新闻》记者,开发和自用两种不同的土地利用方式,将决定央企账面利润的巨大差异。

  “如果建了办公楼自用,则公司需要承担很高的折旧和土地使用权摊销费用。但如果开发房地产出租或者销售给集团旗下的公司,则这一部分租金和销售收入,能计入到集团当年的营业收入中,产生可观的利润。”上述财务人士说。

  这位财务人士因此认为,除非国资委在考核各企业业绩时,排除来自于房地产的业务收入,否则“退房令”很难真正实施。而按照现在的国情,要在央企的业绩中,完全去掉房地产收入,又很难做到。

  (每日经济新闻)

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