继北京出台“京七条”之后，房价上涨迅速的深圳祭出了二套房首付七成的调控“大招”。近日，中国人民银行深圳中心支行发布《关于调整深圳市差别化住房信贷政策的通知》(下称《通知》)，对差别化住房信贷政策做出调整。

  《通知》对第二套住房贷款首付比例提出了新要求，即贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于70%，执行日期从11月6日开始。与此同时，对贷款购买首套自住房的家庭，继续执行最低首付款比例30%的规定；继续暂停发放家庭购买第三套及以上住房贷款。

  统计局公布的数据显示，今年前9个月，北京、深圳、上海等一线城市房价同比上涨明显。1~9月，深圳市新建住房销售价格同比上涨20.1%。深圳出台此项住房信贷政策，令房地产调控向紧缩方向再进一步。但许多专家认为，政策的具体效果可能有限，更多反映的是政府的态度。

  中原地产市场研究部总监张大伟表示，北京、深圳等城市的调控新举措将影响其他城市，预计一二线城市房价上涨较快的区域最近可能出现一波调控收紧政策。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成则对《第一财经日报》表示，其他城市会否出台类似的新政策，估计要到十八届三中全会之后才能逐渐看清楚。

  京深已调楼市

  早在今年3月1日，国务院办公厅就印发了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，提出对于房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

  此后的3月31日，深圳市政府办公厅发布了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，要求人民银行深圳市中心支行根据深圳年度新建商品住房价格控制目标和政策要求，在必要时调整第二套住房贷款的首付比例和利率。

  事实上，深圳是房地产价格上涨最为迅速的城市之一。行至今年10月31日，深圳终于出台了以提高二套房首付比例为核心的调控政策。对比此前政策，深圳的住房信贷新政，将调控的重点聚焦在二套房上：首付从六成提高至七成。

  按照人民银行深圳中心支行要求，从11月6日开始，二套房首付比例才按七成执行。但本报记者从深圳多家银行获悉，在此之前，已有不少银行提前执行这一政策。

  “正式文件现在还没有下发到支行层面，但我们内部早就把二套房贷首付调到了七成，现在已经执行了差不多一个多月了。”某国有大行深圳分行人士说，不少银行都已经自行调整了二套房贷政策，这已基本成为银行的普遍做法。

  上述说法得到了多家银行的证实。多家股份行深圳分行客户经理均表示，无论是一手房还是二手房，房贷购房首付比例都必须按照七成执行。

  另一家国有大行深圳分行人士表示，虽然资金仍相对充裕，但相较于个人房贷，银行更愿意做开发贷；而一些正在调整业务结构的股份制银行和城商行，则在大力发展小微金融等高利润的新型业务。

  其实将首付比例提升至七成，深圳并非第一家。早在今年4月，人民银行营业管理部亦曾下发《关于调整北京市差别化住房信贷政策的通知》，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例提升至不得低于70%。

  此次深圳的住房贷款新政与北京在今年4月出台的政策颇为类似。当时，人民银行营业管理部亦称，首套住房贷款、第三套及以上住房贷款的相关政策要求不变。

  效果或将有限

  某券商研究部门主管对本报记者分析，深圳将二套房贷首付比例提至七成，显然是房地产调控强化升级的信号，但这一调控手段此前多次使用，二套房贷首付比例从四成一路调到六成，但房价上涨依旧，现在提到七成，可能仍然不会有太大成效，因此不必给予太多希望。

  张大伟也表示，深圳二套房贷收紧给市场带来的实际影响不大，二套房基本都是改善型需求，一般而言首付能力比较强，多增加一成首付的影响不大。对于刚性需求来说，如果增加一成首付可能会影响到大约30%的需求，而如果是改善型需求，增加一成首付影响可能就只有5%～10%。

  张大伟认为，这一政策的影响主要在心理层面，更多是代表了政府释放继续调控的可能性，威慑市场，避免房价继续过快上涨。另外也是银行降低金融风险的一种选择。

  尹伯成则对本报称，深圳此举除了应对房价上涨压力外，还可能与银行体系自身状况有关：一是临近年底，商业银行的房贷指标可能快用完；二是银行收紧贷款以应对万一房价转向带来的潜在风险。

  与此同时，鉴于市场对首付比例的敏感度不如贷款利率高，如利率同步调整，可能调控效果会稍好。此次人民银行深圳中心支行虽然未对二套房贷利率进行调整，但由于信贷额度紧张，房贷利率目前已普遍大幅上扬。

  某股份制银行深圳分行人士介绍说，其部分二套房贷利率按基准利率上浮10%执行，但一般要上浮20%，但目前无款可放。

  而大行虽然可以正常放款，但利率上浮幅度更高。某国有大行深圳分行的一名客户经理称，该行目前在基准利率基础上上浮20%~50%左右，但只有与该行有合作关系的客户才能享受优惠，其他客户一般都要上浮30%，若个人信用记录存在瑕疵，上浮幅度更是高达40%~50%。

  即便如此，深圳房价仍然高速上涨。国家统计局数据显示，今年1~9月，深圳新建住房销售价格同比涨幅仍然高达20.1%。而据某研究院统计，深圳10月房价涨幅环比仍达到2.83%，高于北京、上海等地。

  而早在今年4月已将二套房贷款首付比例提至七成的北京，今年前三季度新房价格仍领涨全国，累计涨幅超过20%，显示调控影响有限。

  “从房贷结构来看，二套房贷并不多，首付比例提高影响的仍然是刚需，而炒房客资金一般都比较雄厚，而且有很多渠道可以规避监管。无论是提高首付比例，还是提高利率，都不会对房地产市场产生很大影响。”上述券商研究人士说。

  南方某股份制银行深圳分行人士亦持这一观点。他称，除了投机性资金外，银行正常放贷即便受限，但仍有多种资金流出渠道。“正常的房贷做不了，可以用消费、装修、企业经营贷款的名义来贷，用这些名义放一笔款给你，用房子作抵押，实际上还是房贷，不过是说法和程序稍加变通而已。”

  呼吁差别调控

  根据国家统计局最新的数据，全国70个大中城市中，新建住宅价格上涨同比超过10%的城市达到了15个，这15个城市完成年度调控任务已经基本无望。此外，还有24个城市房价涨幅在8%～10%之间，这些城市完成年度调控任务的难度都非常大。

  今年房价一直领涨全国的北京，为减少供需缺口稳定市场，在近期推出了自住型商品房政策，即今后将加快发展自住型商品住房，套型建筑面积以90平方米以下为主，销售均价比同时段同品质商品住房低30%左右。北京今明两年计划向市场投放7万套自住型商品房，其中今年供应2万套，明年供应5万套，主要解决“夹心层”的住房需求。

  张大伟认为，北京和深圳的调控举措将影响其他城市，可能对第四季度的市场走势有明显影响。不过截至目前，除了北京和深圳，上海和广州这两个一线城市尚未在楼市调控上有动作，在9月的房价统计数据上，这两个城市的同比涨幅也超过了20%。

  尹伯成认为，北京等地出台的新政策能否发挥预期效应还要继续观察。而其他城市是否会出台类似新政，估计要看中央的态度。

  事实上，自年初以来，虽然有些城市或放松或收紧楼市调控政策，但中央部委似乎并无直接行政干预的迹象，这令业界猜想良多。而在市场层面，关于城市之间逐渐分化的言论也在增多，调控要区别对待的呼声渐起。

  尹伯成认为，现在大小城市间的楼市表现差异很大，一二线城市涨幅较大，也有三四线城市房子供应量大、不好卖，调控不能“一刀切”，要区别对待因地制宜。

  在近期的第十届中国房地产品牌发展高峰论坛上，住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹也表示，当前房地产市场分化的格局已经开始出现，并将是市场的一个常态。她认为，在这样一个市场情况下，未来长期调控房地产的政策还应该坚持抑制投资和投机，满足合理的住房需求，调控方向不变，当然在调控的具体措施上，可以采用更加优化的经济手段。

  秦虹称，经济手段调控房地产市场，主要包括三个方面：一个就是土地的调控，土地手段。“能够增加土地，同时适当提高土地利用效率，这个空间是比较大的。”另一个就是信贷手段，在信贷政策上，未来应该更加突出差别化。对那些真正需要住房的需求加大政策支持力度，比如对置业的刚性需求。

  第三就是税收手段。秦虹称，税收政策是房地产市场必备的制度，作为一种调控手段，税收政策对房价的传导机制非常复杂，最终是影响房价上升还是下跌，其效果是不确定的。所以，在对房地产市场的政策运用上，税收政策一般不会频繁使用，建立一个合理的税收制度是最关键的。

  尽管外界对于房地产调控多有猜测，但中央政府至今仍“按兵不动”，十八届三中全会会是一个拐点吗？

  “此前出台的抑制住房需求政策(限购限贷等)效果逐渐弱化之际，当前中央政府对于房地产调控的态度还不太明朗，但总的来说，中央政府正在两条腿走路，一方面不希望房价上涨过快，一些热点城市或者供需较为紧张的城市，依然要执行当前的限购限贷等调控政策；另一方面，中央也在推动保障房的建设，加大棚户区改造，对低收入住房困难群体进行托底。”尹伯成说。