泰禾钱从何来
新浪乐居深度报道记者 @董文艳/文
今年以来因为在全国卷地凶猛，泰禾集团（000732.SZ）赚足了眼球。在北京，十年来只运作一个项目一度让这家房企陷入“难堪的低调”。不过，当8月8日章子怡、王刚、任志强一同出现在北京院子产品发布会上时，泰禾展现了高调杀入房企排行榜的的野心——泰禾集团董事长黄其森放言，要用一年半的时间卖光这个货值50亿元的项目，走高周转之路。乐居深度报道汇总》》
7个月前，位于孙河区域的北京院子项目是泰禾以18.5亿元拍下的，楼面地价达到2.9万元/平米，这一价格比龙湖此前拍得的临近地块贵了近万元，但是比中粮地产拿下的临近地块又便宜了万元——这已经成为本轮泰禾抢地潮“方向正确”的一个缩影。官方数据显示，今年北京土地价格呈现节节攀高之势。
此前，在京项目去化过慢的事实让泰禾逃避土地增值税的传言甚嚣尘上，现在，黄其森对北京院子的态度又被业界人士认为过于乐观。以1500万元意向总价来算，项目单价或达7万元/平米。一家大型房企的一位项目营销经理认为，泰禾有低级别产品卖高价的嫌疑。且项目1.1的容积率已让院子系列失去优势——房子几米开外的间隔，却竖起3米高的院墙，这对采光、通风、视野均有影响。
孙河项目只是一个开始。今年以来，在北京的土地市场，泰禾可能是存在感最为强烈的一家房企。从今年 1月11日以8.23亿元拿下福建石狮市68488平米地块开始，在今年110亿元拿地目标下，泰禾分别在北京孙河乡、台湖镇、石景山、福建宁德市、长乐市和上海市闸北区高溢价拿地，共耗费约95.92亿元。逢地必抢的架势，让泰禾在媒体人眼里，几乎成了炒高地价的推手。“如果你在竞拍现场看到了泰禾，不用怀疑，这块地肯定又要拍出高价了。”
高价抢地之外，同行看到的是困惑。一家排行前十的大型房地产公司内部管理人士说，“现在泰禾的销售业绩根本支撑不了其大手笔拿地，资金总体看还较紧张，估计它用的是很贵的钱。”行业内聚会聊天，说起泰禾，这些人一致认为这一轮若走得好，它便是下一个融创。“整得不好就此退出市场，也很有可能。”
在今年初接受专访时，黄其森曾告诉乐居记者，“2013年泰禾地产销售会到200亿，2014年力争达到500亿元。”不过，年景过半，这一目标愿景已经缩水。根据近日发布的半年报，泰禾集团2013年上半年地产销售额35.93亿元，计划全年实现120亿元-150亿元的销售目标。下半年泰禾要成绩达标，加大推货力度已成定局。
但福建是确定无疑的主战场。下半年泰禾推货多集中在福建本土，可售货值超200亿元。2012年全年，在泰禾26亿元营业收入中，福建地区贡献超92%，销售金额达62.31亿元。截至今年3月，分别位于福州五四北与东二环的两个泰禾广场卖近50亿，成为当地商业类项目销冠。对于销售目标能否达成，福建战况是决定性的，孙河北京院子顶多是一个锦上添花的X因素。
黄其森一手导演了泰禾高调跃进的戏码，他的策略是：在2010年他将加码商业地产计划放上台面，从福建、北京两点渐向全国铺开，在未来5年内开发20到30个地标级城市综合体。目前泰禾拿下的土储中有45%为商业项目规划。
闽籍房企的天然资源与人脉优势，使泰禾告捷福建商业地产，但其复制全国的前景眼下并不明朗。“跟万达不同，泰禾综合体的产品、管理、现金流并未实现标准化。”兰德咨询总裁宋延庆说。
以五四北广场为例，该综合体位于连接城郊与福州市区的高架桥处，市区客群难以跨桥来此消费，这导致客流辐射半径偏小。一位不愿具名的福建房地产专家说，“在福州，泰禾广场的选址风险将考验企业的后期运营能力。”
大幅吞地的成本渐涨，若无后端销售支撑，泰禾的资金链也有趋紧的可能。上述大型房企管理人士认为，黄其森对整个市场的判断太过乐观。在宋延庆看来，泰禾综合体租售与豪宅销售情况还远不如龙湖、融创等房企同行。
根据中报显示，拿地凶猛，已经导致泰禾的现金流已同比暴降25148.51%，上半年经营性现金流量净流出82亿元。上半年新增借款45.35亿元,资产负债率从去年的82%左右小幅下降至80.02%，仍超出行业均值，在相对高位徘徊。
大笔吞地后，泰禾的股价已抬升至13.08元，陡升的市值在资本市场释放出积极的信号，为进一步的融资提供了可能性。通过银行贷款、民间私募及信托，泰禾放大了财务杠杆。自去年至今，它已向兴业银行累计借款超26亿元。但此前“钱荒”，兴业银行首当其冲，泰禾恐要为过分依赖单一银行“金主”买单。
此外，如今业内还广泛流传着这样的猜测，称黄其森早前借其福建资源优势集合几名合伙人筹措资金，并与当地区政府谈好，保证通过此轮运作打响企业品牌，再反哺地方财政。类似未经证实的猜测还有，泰禾此轮凶猛拿地，背后有神秘私募资金助力。泰禾一路逆袭追奔，钱从何来，同行都极为关心。
依照当下的财务基本面观察，预售款回笼无法完全支撑泰禾已经释放的土地欲望，很多人将部分原因转向黄其森的银行高管出身。他是福建海峡银行董事，而泰禾控股股东福建泰禾投资有限公司，现为福建海峡银行第二大股东，并战略注资东兴证券（持股3.49%）、福建农商银行（持股0.38%）。“要做好房地产必须懂金融，但我们有一个底线，就是绝不会向民间借高利贷。”黄其森说。
“只要后期不再拿新地，泰禾当期还不会有资金危机。”高策地产服务机构董事长陶红兵说。不过，扩张野心当前，黄其森透露，下半年泰禾还将继续拿地并超此前110亿元限额，除北京、福建外，也会考虑攻占上海及广东。
作为家族式管理特质浓郁的闽籍房企，泰禾的土储扩张与高调转身也与黄其森的个人意志息息相关。在万通控股董事长冯仑看来，黄其森性格温和，执迷于细节，乐于创新。“他也是个追求理想，顺便赚钱的人。”
闽商的开拓和激进同样促成了泰禾的福建出走，但进入规模扩张的高速路，企业人员储备与管理机制的短板也逐渐暴露。据接近泰禾内部的人士透露，泰禾目前正向业内疯狂挖人，比如向龙湖和万达抛出橄榄枝。“它开出的收入条件很诱人，现在内部几乎形成了一个‘小龙湖’。”现其营销操盘手原就职于龙湖重庆公司，策划端负责人来自龙湖项目公司，而泰禾北京公司负责人曾在万达负责预算成本。
很明显，面对曾使阳光城和顺驰步入两极的房企规模情结，现在泰禾也在跃跃欲试。一个不错的信号是，上半年泰禾实现营业收入21.6亿元，同期增长380.9%，净利润4.12亿元，同期增长878.8%；总资产达237亿元，同比上涨73.54%。数倍的增长尽管带来了底气，但想要跻身500亿第一军团，这家房企还需在高周转的能力方面证明更多。否则，“广拿地就只是个别企业渴求市场份额的激进表现罢了。”北京中原地产市场总监张大伟说。
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