杨遴杰："最牛钉子户"估价难题的解法
杨遴杰
浙江大学公共管理学院教授、博士。《中国国土资源报》、《中国建设报》专栏作家。
征拆集体土地上的房屋是当前各地城市扩张都必然要遇到的难题，补偿原则及标准的缺失引起众多的官民纠纷。最近在媒体上引起热议的“温岭最牛钉子户”就是其中一例。
由于浙江温岭市修建火车站站前道路需要征拆一部分农民住房，有一户农民既不愿进住安置小区，也不接受国有地基加现金补偿的方案，理由是靠补偿的金额无法重建原来面积大小的房屋。
地方政府对此也很头疼。他们认为，虽然补偿款不够重置费用，但国有土地价值远远高出宅基地，用可以抵押交易的国有土地换之前无法流转的宅基地，这家农民总体上其实并不吃亏。最后，双方僵持不下，房屋被保留，道路绕行，这家农民的房子被围在了路中间。
上述地方政府的行为有进步也有不足。进步之处是没有动用任何强制力去拆除，也没有断电断水，而且表态，不达成一致不会去拆；不足之处是程序上还存在缺陷，没有事先公布并征求农民意见。
相比集体土地房屋征收与补偿而言，《国有土地上房屋征收与补偿条例》在2011年初出台时，就曾明确规定被征收房屋的补偿标准：“不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”这就从根本上解决了国有土地上房屋征收如何估算补偿价格问题。按照这一补偿原则进行补偿后，被征收户可以在市场上买到被征收房屋接近的住房，保证其住房水平不会下降。
同时，上述补偿办法也很容易达成双方的合意，因为被征收户在市场上很容易了解到自己房屋的价格。而对于在政府根据市场价格进行补偿后，自己再额外提出补偿要求的，很容易通过市场来判别是否过分。
由此可见，市场的重要作用在于：众多的交易案例给出了被征收房屋补偿价格的参照系，双方对于被征收房屋容易达成价格上的共识。
其实在《国有土地上房屋征收与补偿条例》出台之后，管理部门也提出要尽早出台集体土地上的房屋征收与补偿条例，但至今未见下文。
当前，集体土地上的房屋补偿正缺少市场价格的参照。因为根据我国当前的法规，宅基地和农民房屋是不能流转的。虽然今年年初温家宝总理在《求是》杂志上撰文指出“土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权等，是法律赋予农民的财产权利。”但是由于没有市场作为财产价值的体现，这种财产权利往往无从实现。
同时，在现实中，管理者仍然将宅基地当作农民的住房福利，所以当前规定农民离开集体要退还宅基地，宅基地不能交易，只能在集体内部流转，都体现了宅基地的福利功能。农房在补偿时，单纯房屋的重置价格好计算，宅基地怎么计算补偿就成了难题，难在征收方和被征收方对被征收物的价值判断上往往存在分歧。
回到温岭的案例，就可以看到这种分歧的存在，地方政府认为补给几套安置小区的国有产权住房，完全可行实现预期，而且面积还不小，比不能变现的农房在流通价值上要好很多。
而“最牛钉子户”却并不在意价值计算，而仅仅要求原有的居住条件。如果地方政府补给他原有的地基面积，盖上原来大小的房屋，产权由集体变为国有，在现有的两元产权体系里，似乎被征收户赚了太多。人人这么要求，地方政府是吃不消的。但要不按面积补，按价值补，又无法说清楚被征收的农房到底价值几许。最后变成了政府与农民对于房屋价值进行“各自表述”，无法达成合意。
就温岭这个案例来说，比较简单的解决办法是，地方政府愿意补国有地基，这部分价值很高，可以稍微缩小补偿的地基面积，按照市价折成现金补偿，让被征收户的现金补偿足够可以建起房子。但是从长远来看，要想在全国范围内解决此问题，还是要从城乡土地市场一体化来考虑，改革征地制度，缩小征地范围，形成集体土地进入市场的途径和市场价格。在此基础上，集体土地上房屋征收与补偿条例出台才有指望。
