杨遴杰：“养老地产”用地供应亟待规范
杨遴杰
浙江大学公共管理学院教授、博士。《中国国土资源报》、《中国建设报》专栏作家。
“养老地产”是近两年来房地产市场的一大热点，各种企业纷纷涌入，既有万科、保利、华润等房地产行业龙头，也有中国平安、中国人寿、泰康人寿等保险资金，更有地方房企与民间资金以养老名义拿地做项目。“养老地产”热，可以说是当前宏观调控压力下，企业与政府在投资方向上共同选择的结果。
由于房地产市场调控的严格实施，住宅市场相对平静，但投资需求却暗流涌动。从资金面来看，由于货币供应过量问题并没有根本解决，市场资金在寻找一切可以引起社会认同，尤其是政府认可的热点作为投资方向。从企业自身发展来看，前几年市场快速发展中壮大起来的房地产公司，也需要寻找新的投资项目来维持运转。而供应方面，政府也积极配合，因为各地经济发展速度放缓，地方政府也需要通过一些项目来提振经济。
在供应与需求都迫切的形势下，关键是找一个能被各方接受的投资方向。最好的办法是，与国家政策鼓励的方向或者社会急需解决的问题相结合，比如国家“十二五”把旅游作为支柱性产业，各地涌现了不少旅游地产项目，而近期备受关注的老龄化社会以及养老问题也催热了“养老地产”。这种热度的具体体现就是，不断出现企业投资的大项目与地方政府的大规划。比如万科将投资120亿元，在吉林省长春市多个区域打造总体占地面积100万平方米的健康养老住宅社区及文化创意产业项目，平安保险计划投资170亿元在浙江省桐乡市建设养老综合服务社区项目。另一方面是，地方政府在立项与土地供应上大力配合，如四川省成都市规划到2020年建设395个养老设施项目，总占地11709亩。
这些项目与规划落实下来，最终都需要以土地供应作支撑。单纯靠养老服务获得收益的项目回收周期过长，当前各类“养老地产”都在朝养老综合社区来发展建设，把与养老有关的医疗、养生纳入其中，有的甚至还搭配着建设旅游设施和普通住宅，占地面积都非常大。这导致国土资源部不得不警示各地，要密切关注房企逆市投资“养老地产”。而在土地供应上更迫切需要解决的问题是，“养老地产”获得土地的渠道和规范性。
“养老地产”项目不同于由政府提供的社会福利性质的养老住房，它是有盈利考虑在其中的，因此划拨是不可行的。但在用地性质里并无“养老地产”这一项，供应土地的方式则需要看项目未来运营的模式。如果项目建成后主要以销售为主，甚至养老住宅部分也销售给养老者，企业运营医院、养生等辅助性功能部分，则应以住宅用地性质来出让；如果住房部分由企业出租获得收益，则应该比照商业用地性质。不管是住宅用地还是商业用地，比照市场价格制定出让底价并以招拍挂方式出让，是必须遵守的规则。考虑到养老的部分公益性质以及体现养老功能所需要的综合规划要求，以招标方式供应土地似乎更为合理。
当前各类“养老地产”都选在离大城市较远且风景较好的地方，这类项目有的把风景区割出来一部分，有的横跨几个村。由于都以养老综合服务社区作为卖点，占地面积也偏大，很多都是挂着省重点项目的名义获得如此大规模的土地供应。但是大规模占地既提高了企业一次性投资成本，也会引起与周边民众的矛盾，不利于社会稳定。十七届三中全会的报告中提出：“在土地利用规划确定的城镇建设用地范围外，经批准占用农村集体土地建设非公益性项目，允许农民依法通过多种方式参与开发经营并保障农民合法权益。”这一条为“养老地产”拿地方式提供了新思路。“养老地产”很多在规划范围外，项目批复后除允许出售的部分外，其他部分可以考虑农民以入股、出租等方式来经营。对于企业，减少了资金一次性投入数量，运营压力减小，需要考虑的是合同的长期稳定执行问题；对于农民，既保留了土地产权，又能获得长期收益。
我国进入老龄化社会，专业性“养老地产”的发展会成为趋势之一。规范“养老地产”的土地供应方式，避免成为地产泡沫的延续，也推动“养老地产”良性发展。下一步需要做的是，结合“养老地产”的特点出台相关土地供应政策及规范措施。
