秦虹：非常高兴来参加这样一个论坛，第一届的时候我也来过了，所以这次和大家再来做交流。这次交流一下有关民间资本投资房地产的新趋势，讲三个方面。

　　首先市场，过去房地产业的发展，增长速度快，主要是住宅市场增长快，住宅竣工面积到去年年底全国城镇住宅，包括商品房和非商品房，竣工面积首次超过10亿平方米，在2010年的时候，有8亿，去年竣工10亿，商品房在2010年的时候，从商品住房面积6亿，去年商品住房竣工面积达到8亿平方米，过去增长很快，住宅市场增长快，民间资本推动有很大的作用，民间资本从两个方面对住宅市场有所推动，一个方面大量的企业资金进入房地产市场的前端，各行各业投资房地产，拿地搞开发。

　　另外一个方面，除了自住需求以外，很多资金是投资买房，也是增长比较快，现在投资住宅市场，现在投资房地产的民间资本出现什么变化呢？一个是增量减少，第二从短期投资资金转为长期投资，现在市场上的主体，我认为主要是自住性需求为主，投资住宅量需求存不存在？买房是为了纯投资有没有呢？有，但是量已经大大减少了，而且短期希望买高卖出的投资转向长期投资，为了资金保值或者是资产的配置做一个长期的持有投资方式。主要的原因是房地产价格上涨控制和政策调控双重影响导致这样的结果。

　　如果我们现在的房地产调控政策的方向普遍的话，今后这样一个纯住宅投资还会保持。现在调控的方向是管房地产市场的两端，一个是抑制投机性需求，一个是满足合理的购房需求，他是这样的一个政策方向，投资性需求没有杠杆支持，炒房是难度比较大的，纯投资性的我认为在长期来看，保值增值还是可以做到的，投资和银行存款相比还可以做到保值，但是要想赚一些获利，没有杠杆的帮助是很难的，所以投资的方向不变，我认为在住宅市场纯投资性需求，这种量减少再加上长期保值性的投资以后会逐渐出现新的趋势，一改过去投资住宅短期为主量逐渐上升这样的一些新变化。

　　第二城市综合体我觉得从理论来讲，城市综合体应该是非常好的投资品种，它是符合现代城市发展的方向，为什么符合现代城市的发展方向呢？过去城市的结构比较单一，跟过去以大量工业为主，人们的生活非常的简单，两点一线，上班、下班没有更多的消费需求，没有更多闲暇的时间，不需要更多的服务。现在不一样了，中国经济发展到今天，生活水平提高很快，人们追求丰富的生活消费，对于整个城市本身的功能要求提高，所以每个地方都需要有休闲、消费的地方，需要城市综合体。

　　城市综合体符合现代人消费理念的需求，我们的时间短，节奏快，上下班又要消费又要吃饭，又要满足文化的需求，又要满足健身的需求，城市综合体里面，既有办公、消费、健身、工作、住宅，所以它是综合性。我的商业发展是比较的快，它有两个特点，一个是增长比较快，发展迅速，得益于很多民间资本的支持，民间资本受到控制不能赚钱，他们的资金又多，只能往商业地产，今年1-10月份，全国办公楼施工面积的增长面积，中部地区增长速度是41%，其中41%里面，新开工增长速度达到52%。西部地区，写字楼施工面积增长速度在23%，其中最新开工增长15%，这都是市场最高的。从纯商业服务业的用房来看，中部地区施工面积的增长速度是21%，西部地区是23%。实际上写字楼、办公楼这种形态，实际上只适合在第三产业特大城市才有市场，核心城市、龙头城市才有更多的市场，在一些中小城市还是很难有很大的需求。

　　商业地产的发展存在一定的风险，但是我觉得有高估的风险，为什么？城市综合体实际上还是能够为生活配套服务，与生活配套的服务形式为主，对于我们整个社会的转型，城市功能的改善是有支撑，还是符合发展方向的，虽然增长快，我们原来的基础低，再加上中西部地区工业化、城镇化目前处于快速发展的时期，在全国的发展格局来讲，现在在产业功能定位上，把它定位优化发展区域，轴点发展现代服务业和先进制造业本身就对写字楼高端商业有需求。大致可以看到中西部地区城市群，大中城市工业化城市化快速发展的地区，工业化城市化快速发展带来的是居住需求的增长同时又来了和居住需求相配套的综合性商业服务业的增长。单独来看写字楼、商业用房，在整个投资里的占比并没有明显的变化。办公楼和商业用房也在同步增长，占比并没有太大的变化，只不过是比原来略高一点点。我们要注意到它的风险同质化的问题，要考虑到市场的需求，能够差异化发展。

　　民间资本投资，商业地产的投资，这两年关注度很高，趋势也呈现一些新的增长。我们看到主要是信托和房产私募基金增长比较快，房地产的信托产品在民间投资理财里面受到非常好的欢迎，一直增长比较快。人民币房地产私募基金投资，121格局，什么意思？虽然从2010年叫做房地产私募基金的元年，现在已经有大约一百多家管理机构，它的资金是1千多亿，资金增长快。

　　以上是我跟大家交流一下房地产新趋势这样一个话题，请大家参考。谢谢大家。