21世纪中国城市综合体高峰论坛2012年年会主题演讲
秦虹：非常高兴来参加这样一个论坛，第一届的时候我也来过了，所以这次和大家再来做交流。这次交流一下有关民间资本投资房地产的新趋势，讲三个方面。
首先市场，过去房地产业的发展，增长速度快，主要是住宅市场增长快，住宅竣工面积到去年年底全国城镇住宅，包括商品房和非商品房，竣工面积首次超过10亿平方米，在2010年的时候，有8亿，去年竣工10亿，商品房在2010年的时候，从商品住房面积6亿，去年商品住房竣工面积达到8亿平方米，过去增长很快，住宅市场增长快，民间资本推动有很大的作用，民间资本从两个方面对住宅市场有所推动，一个方面大量的企业资金进入房地产市场的前端，各行各业投资房地产，拿地搞开发。
另外一个方面，除了自住需求以外，很多资金是投资买房，也是增长比较快，现在投资住宅市场，现在投资房地产的民间资本出现什么变化呢？一个是增量减少，第二从短期投资资金转为长期投资，现在市场上的主体，我认为主要是自住性需求为主，投资住宅量需求存不存在？买房是为了纯投资有没有呢？有，但是量已经大大减少了，而且短期希望买高卖出的投资转向长期投资，为了资金保值或者是资产的配置做一个长期的持有投资方式。主要的原因是房地产价格上涨控制和政策调控双重影响导致这样的结果。
如果我们现在的房地产调控政策的方向普遍的话，今后这样一个纯住宅投资还会保持。现在调控的方向是管房地产市场的两端，一个是抑制投机性需求，一个是满足合理的购房需求，他是这样的一个政策方向，投资性需求没有杠杆支持，炒房是难度比较大的，纯投资性的我认为在长期来看，保值增值还是可以做到的，投资和银行存款相比还可以做到保值，但是要想赚一些获利，没有杠杆的帮助是很难的，所以投资的方向不变，我认为在住宅市场纯投资性需求，这种量减少再加上长期保值性的投资以后会逐渐出现新的趋势，一改过去投资住宅短期为主量逐渐上升这样的一些新变化。
第二城市综合体我觉得从理论来讲，城市综合体应该是非常好的投资品种，它是符合现代城市发展的方向，为什么符合现代城市的发展方向呢？过去城市的结构比较单一，跟过去以大量工业为主，人们的生活非常的简单，两点一线，上班、下班没有更多的消费需求，没有更多闲暇的时间，不需要更多的服务。现在不一样了，中国经济发展到今天，生活水平提高很快，人们追求丰富的生活消费，对于整个城市本身的功能要求提高，所以每个地方都需要有休闲、消费的地方，需要城市综合体。
城市综合体符合现代人消费理念的需求，我们的时间短，节奏快，上下班又要消费又要吃饭，又要满足文化的需求，又要满足健身的需求，城市综合体里面，既有办公、消费、健身、工作、住宅，所以它是综合性。我的商业发展是比较的快，它有两个特点，一个是增长比较快，发展迅速，得益于很多民间资本的支持，民间资本受到控制不能赚钱，他们的资金又多，只能往商业地产，今年1-10月份，全国办公楼施工面积的增长面积，中部地区增长速度是41%，其中41%里面，新开工增长速度达到52%。西部地区，写字楼施工面积增长速度在23%，其中最新开工增长15%，这都是市场最高的。从纯商业服务业的用房来看，中部地区施工面积的增长速度是21%，西部地区是23%。实际上写字楼、办公楼这种形态，实际上只适合在第三产业特大城市才有市场，核心城市、龙头城市才有更多的市场，在一些中小城市还是很难有很大的需求。
商业地产的发展存在一定的风险，但是我觉得有高估的风险，为什么？城市综合体实际上还是能够为生活配套服务，与生活配套的服务形式为主，对于我们整个社会的转型，城市功能的改善是有支撑，还是符合发展方向的，虽然增长快，我们原来的基础低，再加上中西部地区工业化、城镇化目前处于快速发展的时期，在全国的发展格局来讲，现在在产业功能定位上，把它定位优化发展区域，轴点发展现代服务业和先进制造业本身就对写字楼高端商业有需求。大致可以看到中西部地区城市群，大中城市工业化城市化快速发展的地区，工业化城市化快速发展带来的是居住需求的增长同时又来了和居住需求相配套的综合性商业服务业的增长。单独来看写字楼、商业用房，在整个投资里的占比并没有明显的变化。办公楼和商业用房也在同步增长，占比并没有太大的变化，只不过是比原来略高一点点。我们要注意到它的风险同质化的问题，要考虑到市场的需求，能够差异化发展。
民间资本投资，商业地产的投资，这两年关注度很高，趋势也呈现一些新的增长。我们看到主要是信托和房产私募基金增长比较快，房地产的信托产品在民间投资理财里面受到非常好的欢迎，一直增长比较快。人民币房地产私募基金投资，121格局，什么意思？虽然从2010年叫做房地产私募基金的元年，现在已经有大约一百多家管理机构，它的资金是1千多亿，资金增长快。
以上是我跟大家交流一下房地产新趋势这样一个话题，请大家参考。谢谢大家。
韦森：各位领导、各位老总，以及各位朋友大家早上好！
非常高兴能够参加21世纪中国城市综合体高峰论坛，21世纪经济报道让我来分享一些我自己的看法。今年7月3日在博鳌论坛上，当时许小年教授讲了一个观点，他说是结构性的问题，而我说不是结构性而是趋势性的问题。
我今年发表的三篇主要文章，大型中的经济发表在东方早报，把脉当下中国经济是发表在FT中文网，中国经济增速渐进下移发表在ET中文网。
大家注意到我发表了8篇文章，我读凯恩斯货币论的启发，他说我要题请史学家特别注意的明显结论是，各国利润膨胀时期和萎缩时期与国家的兴盛时期和衰败时期异常相符。国家财富不是在收入膨胀中增进的，而是在利润膨胀中增进的。也就是说，发生自物价超越成本而向上奔驰的时候。这是非常伟大的一句话，看一个国家是繁荣还是箫条，是要看利率，各种企业，国有企业、民营企业、三资企业利润下降意味着中国经济的下行，这是我的一点启示。
全球的宏观经济环境，大家来看这张图，这是08年之后发生的金融危机，第二次世界经济大危机，在进入到21世纪，有几次大的危机，包括在80年代的金融危机，90年代的金融危机，以及之后的小危机下调，但是这33年来，全球经济出现增长只有一次，从美国经济来看，经济复苏还是恢复性的增长，美国的家庭平均财富仍然低于95年的水平，目前才7万多元，还没有到95年的水平，这次的危机对美国打击很大。
劳伦斯萨默斯，他是美国前财长，这个人很牛，他在2011年6月16日发表文章说，即使2008-09年美国政府的政策努力成功阻止了经济危机的继续发生。这是Christine，今年她有一个演讲，她说世界经济仍然依赖各国央行来维持生命。这是世界银行时的最新预告，经济展望报告中称，由于欧债债务问题对投资者人气及经济增长前景的影响，全球经济将面临长达数年的动荡。
为什么这么多世界大师级经济谢家和世界组织对美国乃至发达国家经济的比较悲观，他们的主要考虑失业率企高不下，且短期降不下来。美国失业率最近才降到8%，美国房地产业利率降得那么低，房地产指数还在往下走，美国房地产还是不太好，房贷利率下行未有效提振房贷需求。
比美国更麻烦的是欧洲，欧盟国家，如何看待这次世界性的经济衰退？主要看不是凯恩斯主义需求，而是经济革新。中华人民共和国以来的经济增长，未来实现的改革，从1952年到1978年，有一个深刻的道理，只有市场经济才能救中国。实际中国的潜在增长率在下降，首次外贸出口增速低于GDP的增速，中国经济开始下行。
中国投资下降的三大原因，第一房地产投资的巅峰期已经过去，按照2012年5月13日人民银行和西南财经大学发布的研究报告，中国自有住房拥有率已经高达89.68%，远远高于世界60%的平均水平，差不多已经是世界上最高了。
第二中国出口不振和产能过剩，出口企业利润率偏低和下行，会影响制造业投资增长。近些年来，中国企业的平均利润普遍逐渐下降，众多企业出现亏损，自有资金不足，即使不做出口的企业的投资扩张动力也在减弱。
第三，也是最主要的，21世纪以来一轮大规模的由各级政府所推动的基建投资的黄金时代也已经过去，包括高速公路、高铁、机场、码头、政府大楼，乃至绝大部分城市城市的基础设施已经基本完成和趋势饱和，即使再启动一些项目，也不可能像前几年一样。
中国投资下降的另外原因，当然根据国家十二五规划的部署，公路、铁路、地铁、水利等基建投资未来数年仍有一定增长潜力，但地方政府负债率已经很高了，加上经济增速下滑所导致的税收增收减缓而民生类支出压力较大，局部的地区风险约束明显增加。2011年小半年以来消费增速也在下行。
大家来看一下世界主要国家居民消费率，美国、英国、德国、日本、韩国、印度、巴西、中国，中国经济增速下移的深层次问题，各类企业边际利率均在明显下降。中国宏观经济下行非常明显。与此同时，重点电厂耗煤与发电量同比下降。
历史地看：中国经济处于高速增长末期，英国、法国、德国、日本增长都是20年，中国经济增长超过30年，已经是奇迹了。
当前中国宏观经济所潜存的风险，宏观经济增速下移已经是一个基本的趋势。现在中国的经济在地方政府和国家部门的负债好像一个一片瘾君子似的不断增加来推动其发展，这也绑架了中国经济的城市化进程，留下了巨大的地方政府负债，目前还在积累。一些过度和盲目发展的企业负债更是一个潜在的问题，2012年三季度末全国人民币贷款余额61.51万亿元。
发展城市综合体和未来经济增长，都依赖于中国的进一步的城市化，但问题在哪里，第一中国人口结构正在老龄化，人口增长的红利吃尽了。第二户籍制度制约的问题。
结论与当前合宜的宏观政策，第一中国经济增速下移是一个必然趋势。第二未来中国经济增长的空间不能再指望靠大规模的基建投资来拉动。第三进一步城市化肯定会让中国经济进一步的增长。
张华容：尊敬的各位领导、各位来宾，还有在场的各位媒体朋友大家上午好，首先请允许我代表红星感谢主办方21世纪经济报道以及21世纪中国城市综合体高峰论坛的组委会创造了这么一个机会让我们在这个平台上进行交流。
说起红星美凯龙，大家都熟悉红星美凯龙的家居集团，从1986年创立以来，截至目前已经开设110家家居广场，成为中国家居企业第一品牌。
今天介绍的是红星地产，它是红星美凯龙投资有限公司控股子公司。自地产板块成立以来，致力于城市综合体的开发与整体商业运营管理，主要业务涵盖了城市综合体开发，商业招商与运营、商业设计、五星级酒店、高尔夫会所及训练场，商业经营投资等。
公司拥有全国性的商业地产开发建设团队，国内领先的商业投资运营管理团队，五星级酒店经营管理公司，国际专业水平的高尔夫会所运营管理团队，形成了商业地产完整产业链和企业核心竞争优势。这是我们主要的产业业务内容。
红星地产已经布局全国，正在筹建的项目编辑北京、上海、天津、重庆、大连、昆明等城17个一线及重点城市20余个城市综合体，未来3-5年将会有近50个项目跟大家来见面。
同时跟大家通报一下，今年3月，由国务院发展研究中心，清华大学和中国指数研究院三家共同组成的中国房地产TOP10研究组对全国数百家地产开发公司以及百余家商业地产开发公司进行了综合评估，红星美凯龙房地产公司荣获2012年度中国地产百强51名。
简单讲一下红星地产商业地产开发的特色，涵盖的内容不做进一步的解释，红星美凯龙的地产开发的特点跟大家分享一下。
第一红星地产突破了相对传统的单体百货Mall模式，结合体验式购物、休闲、娱乐需求，创造出了一种更符合未来消费趋势的新模式，双Mall模式，根据城市商业状况和趣味不同，红星的城市综合体不仅有百货Mall，还有高端家居Mall和玫瑰天街，这种规划模式使红星的商业广场具有更大的商业影响力，能够更大地扩大城市综合体的辐射范围。
第二独特的规划理念，突出主力商业Mall品质与地位，不同城市不同区位差异设计各现特色，销售型商业街区面积控制在商业Mall15%以内。住宅区与商业区相分离，确保住宅的舒适度避免干扰。主力Mall形象品质提升，并且加强综合功能，增加居住体验。
在红星城市综合体中，每个爱琴海广场都设有特色的玫瑰天街，每一条玫瑰天街都是根据项目所在城市的风土人情和文化特色进行规划设计，其规模严格控制在大mall的15%以内。
现有的项目开发情况给大家介绍一下，结合刚刚给大家讲的相关的特色和特点，大家可以看一下，第一个项目是天津红星国际广场，第二是福州红星国际广场，第三昆明红星国际广场一期，第四个是昆明红星国际广场二期。还有常州红星国际广场，无锡红星国际广场，沈阳铁西红星国际广场。另外成都、大连、廊坊、烟台、郑州、重庆、兰州、重庆北新区，以上给大家展示的综合地产开发项目，除了重庆北部新区项目在规划设计没有动工以外，以上给大家介绍的项目都是在建和正在销售过程当中的项目。
商业产品类型，红星商业是打造三个品牌，爱琴海、晶海、星银海，以前讲主力店跟商业之间的结合和优化和运营共享的问题，大家也碰到很多的困难，在商业发展的过程当中，我们有一些零售商，他们会去考虑自己的发展速度。通过经济发展我们考虑到同几个大型商业的结合，一个就是同百货结合，我们碰到很多现实的问题，在05年的时候就讨论购物中心用什么样的方式跟百货合作。另外跟百货结合，以及百货模式，同百货做中心商业。
晶海，10万平方米左右，城市核心商务区，定位高端。爱琴海，10-25万平方米左右，定位为中高档，以时尚、休闲、家庭、浪费为主题的大型商业中心。星银海，5-10万平方米左右，定位为中档的区域型商业以休闲娱乐、儿童体验等为主。
这是北京爱琴海广场，现在正在筹建，预计明年7、8月份开业。这是天津爱琴海广场，计划在2014年上半年开业，目前整个项目末后期销售都建成了。这是昆明爱琴海广场，现在正在在建，计划在2013年12月份开业。这是福州爱琴海广场，计划是在2014年上半年开业，现在正在招商和筹建过程中间。这是重庆北部新区晶海广场，无锡星银海广场，沈阳铁西星银海广场等等。
以上就是给大家交流一下，我们红星地产的相关发展的内容。我的发言内容就这么多，希望以后有更多的机会跟大家交流和接触。
陈健豪：大家好，我是K11购物艺术中心运营总经理，我今天的题目是如何打造成功的购物体验，为什么说这个题目呢？K11在中国打造所谓的城市综合体，购物中心把所有的办公楼、会展中心等结合起来，我们如何把它做得更好，我是香港人，我的普通话不太好请大家多担待。
以前我们小的时候，包括在座很多嘉宾你们有很多经验，我们看到一些小店，之后慢慢看到很多百货，比如日本、韩国、欧美国家，他们都是百货先起来。后来我们慢慢发现，百货基本上是没有所谓购物体验，以前我们买东西，买我们需要的东西。今天我们的要求提高了，我们要求在逛街的同时，在累的时候可以坐下来喝一杯咖啡，慢慢需要购物中心，我们把不同的业态全放在一个里面。我们是消费者，我们的需求越来越高，现在的购物中心，需要可以有吃饭的地方，希望更方便，希望在办公的附近消费，希望有休闲的地方，当这些走合起来的时候，城市综合体就慢慢出现了。
如果说城市综合体，一个典型的案例，我们建过20平米的商业，东北最大的会展中心，建过写字楼、五星级酒店等等。我在行业有很多朋友，今天跟大家分享把所谓的购物体验打造好，有很多购物中心的生意不好，作为开发商，我们的成本，我们的投资是没有达到应有的回报。我们发现，现在互动性很强，我们发现很多都是同质化，在同一个城市里面有很多同质化，大家希望的品牌是一样的，我们要互相探讨一下，本身的定位是做什么，目标是做什么。我们大家要互补，而且我们在同一个地方，我们一直在说，今天在这里不会说得太深入。
跟大家分享一个简单的道理，我以前在做设计的时候，普遍发现的情况，很多设计师包括跟我们一起做设计的朋友们，大家都知道，我们的消费者，我们走在商场里面，我们都是从高空看下来，我们是沿着水平去走。我们的设计师做了很好的主题，做了一个中国的传统主题八卦，所有的材料都是玻璃的，在平面图看着是很好看的，当消费者去走这个路的时候，当3D图出来的时候，发现会把消费者的路线挡住。
现在国内发现，定位是我们需要去探讨的事情，我们自己所做商业的定位，高端可以、中端可以，有些朋友在聊的时候，不管是什么定位，都希望把所有的东西都塞进去，问题是我们能做到吗？我们要清楚我们的客群定位是什么。
定位主题，不管是中东主题、埃及主题等等，当我们去研究主题的时候，从我的经验来看，一个购物中心可以成功的案例很小，因为消费者变化太快了，今天很喜欢这个东西，但是下一个月就不喜欢了，而购物中心的主题已经不能再变了。
品牌组合，如果是高端的设计品牌，他会注意自己的周边是什么品牌，所有的购物中心来来回回就是那些知名的品牌。因为大家有差不多的品牌，消费者去到每一个购物中心里面，看到都是一模一样的品牌，所以我们开辟了很多新的品牌。现在欧洲有很多品牌能进来中国，为什么？因为在他们自己的国家不是那么容易生存下去了，但是对于我们来说是一个新的机遇，引进新的品牌，令到我们有更多的新鲜感。
软件是我们投入很大的一块，我们做的所谓改革体验式的消费，给消费者很多互动的机会，他不是来到这边买什么东西，现在很多的商业做很多的活动，消费者去看，基本是没有参与到活动里面，在K11里面，我们做了很多体验式的活动，什么是体验式？包括我们的工作坊，我们有很多的活动，包括他的家人、朋友都可以参与在里面，他们可以在购物中心停留更长的时间，同时可以消费更多的东西。
上海是一个国际化的城市，现在很多品牌总部都在上海了，他们认为中国的商业，所谓叫做空间管理，一个大的盒子隔成小的格子去租，基本是靠品牌拉动人群。
可能大家对K11有点陌生，可能说周大福大家就会比较了解，我们的控股公司是周大福，现在在中国有1500家周大福，投资很多地产方面，从09年把K11这个品牌建立起来，在上海所有的巴黎春天都是我们公司的。
K11是兼做品牌，在品牌上面有很多的线，我们会做不同的生意，我们取得高收益，我们做办公楼，做设计，我们也做一些服装，去培养本地的服装设计师，我们在这一方面投入很大去培养本地的服装设计师，因为我们认为在中国有很多很好的本土设计师，长远来说，未来十年，我们看到有很多很好的中国设计师会出来。
K11的核心价值，通过三块，第一是艺术，第二是文化，第三是环保。我们说的艺术，除了我们做的展览以外，还有很多工作坊，跟消费者互动，包括他们的小孩。当大家有了更好的生活之后，现在有人喜欢喝红酒，有人喜欢打高尔夫，还有很多喜欢去艺术馆、博物馆，我们希望通过跟商业的合作，我们可以把艺术带到消费当中。环保方面，K11在投资及建造项目过程中，将会充分考虑绿色建筑选址及设计，以达到保护自然环境及鼓励可持续生活方式，项目以了EED认证为标准，鼓励高密度紧凑社区。
现在我们在开发方面，很多的行家，很多的朋友里面，我们不算是最大数量最多的。上海K11购物艺术中心，现在我们正在改造，里面举办很多活动。大家看到的蝴蝶，它是一个艺术品，它正是艺术和商业的一种。
在下面的时间希望可以和大家多多交流。
