CRIC研究：电商规模快速攀升 或将倒逼商业地产升级转型
(文/崔宁宁)11月12日凌晨，阿里巴巴集团宣布，其双十一促销的支付宝总销售额191亿，同比增260%，其中天猫为132亿，淘宝为59亿。这预示着电商新模式逐渐具备了与传统商业分庭抗礼的实力，这对目前繁荣的商业地产来说是一个重要的挑战。
一方面，在成本、渠道双优势驱动下电商市场快速扩张
而与商业地产不断攀升的风险相对的是，我国网购市场规模却在迅速攀升，并已经威胁到一部分实体业态的生存。随着国内对消费品市场重视程度的提升，电子商务的发展也进入了快速上升通道。2008年，网络零售交易额首次超过1000亿元，而到了2011年，这一数值则已到了近8060亿元，复合增长率达到惊人的2倍，而占全年消费零售总额的比例也由08年的1%上升到11年的4%。
电商快速发展，主要是由于其营销模式相对于传统的商业来说存在着成本和渠道的双重优势。
一是低成本，电商将传统的商务流程电子化、数字化，无需门店，大量减少人力、物力，大大的节约了成本。由于成本较低，电商也能够提供更有竞争优势的价格，来吸引客户。而对于传统商业来说，由于商业租赁价格节节上升，人员工资成本提升，面临着巨大的冲击。
二是突破时空壁垒，多渠道销售。在互联网的推动下，使得电子商务活动可以在任何时间、任何地点进行，大大提高了效率。而且电商提供多渠道的商品比照，给客户更全面方便的选择。例如3C、图书、小家用等标准化产品，由于性能稳定性较高，消费者并不十分需要实际的操作体验，而更多的则是需要具现化的产品参数对比，在这一点上，网购平台无疑比实体店做的更好，因而这些产品的销售也更容易受到电商的冲击。
在成本与渠道的优势带动下，越来越多的标准化产品交易正在被电子商务所取代。以图书产业为例，据中华全国工商联合会书业商会调查，当下读者购买习惯的改变、城市化进程带来的租金飞速上涨以及网络书店的低价，已让实体书店陷入生存困境，在21世纪的最初10年内，已经有近五成的民营书店倒闭，并且这一趋势还在加剧之中。
另一方面，近几年商业地产开发突飞猛进，传统商业增长跟不上商业地产开发的步伐
受限购政策的影响，住宅市场利润空间压缩，近年来开发商纷纷将目光转向商业地产，大量涌入资金带来了商业用房价格的高企和供应规模的迅速扩大。
2011年全国商业地产销售总金额占房地产市场总销售金额的比例超过10%，郑州、石家庄等城市的商业销售总金额占比达18%左右。以郑州为例，目前市内商业用房的均价超过商品住宅两倍，在高企的价格和巨大的市场供应影响下，2012年9月底郑州市商业地产库存量首次超过商品住宅，达到410.24万平方米。
电商的快速崛起将挤压传统商业市场份额，体验型商业或将成为商业地产开发新趋势
近几年电子商务的发展快速，其销售额快速攀升，但目前电子商务主要仍集中在部分零售行业，但可以预见到的是，随着科技的进一步发展，网络体验功能的进一步提升，网络销售必将越来越多的参与到消费活动中去。因此作为实体形态的商业地产的份额被大幅度积压，商业地产开发面临着巨大的挑战。
从目前行业的发展趋势来看，为了获取差异化生存空间，未来商业地产的产品功能必将与网购区分开来，未来商业地产应充分发挥其无法取代的体验型、时间型消费概念，将简单的购物消费转变为到精神文化的层面。总而言之，未来商业地产的发展趋势必然是以综合体验型消费的模式为主，包括综合电影城、餐饮、电玩、健身、亲子等多种业态的大型综合体项目，并且对于建筑设计、人性化服务、商场环境等客户体验的重视度也大大提升。
