在即将推出的广州廉租房社区广氮社区中，46平方米设计成三房，为城中首例迷你小三房户型。正是如此，虽然不是面对市场的产品，却引起商品房市场的关注，尤其对于努力想购买房子的“麦兜族”来说，需求明显。

　　“越好的地头越难找到小三房”、“别说46平方米做三房了，46平方米能做成两房已经很不错了呀”、“三房可能局促了一些，但毕竟有个人的空间”……记者随机采访了几位心思思想购房的“80后”，他们无一例外地对46平方米的迷你小三房垂涎三尺。

　　然而，遗憾的是，记者遍寻广州一手商品房市场，发现最小面积的小三房可能出现在白云新城某个小型楼盘里，但也要69平方米才能做到，且还要自己间隔出来，会对客厅的通风采光造成一定的影响。目前，广州市场上大部分小三房的面积都在80-90多平方米之间。40多平方米的迷你小三房会否出现在商品房市场？一位业内人士笑着打击记者：“好吧，你慢慢等，大概10年后可能会出现。”

　　为什么市场有需求，作为供应方的开发商却不愿意做呢？一位不愿意透露姓名的操盘手告诉记者，建这样的小户型，成本至少提高20%，售价却不能贵过大户型。这样的傻事，开发商是不会做的。

　　反对

　　理由1

　　市场未必会非常欢迎

　　“广氮社区中，46平方米设计成三房，你们会不会考虑这样做？”记者向城中某拿手做紧凑户型的品牌开发商相关负责人提问，却被开发商取笑“真是傻”，并摆明态度“不会做，现在不会做，今后也不太可能做”，更一言断定“市场要出现这样的产品，至少得10年后才有可能”。

　　该负责人认为，这样小面积的三房，再怎么设计，舒适度都难以保证，即使做出来，市场未必会非常欢迎。退一步说，即使有一部分人喜欢，但这些喜欢的人群也未必消费得起，市场前景并不看好，产品做出来，有可能会遭遇“有钱的不想买，没钱的买不起”的尴尬。“而且市场是有消费习惯和居住习惯的，比如我们发现越是二级城市，人们越要求大面积居住。虽然说日本、香港、新加坡等土地资源匮乏的地区，可能这样的户型很普遍，但这显然并不符合目前大多数广州人的居住习惯。”

　　反对

　　理由2

　　80㎡建三房都很“肉疼”

　　“即使46平方米建三房不适应广州居住市场的要求，那么，六七十平方米总可以吧，为什么市场中这样的产品这么稀少呢？”记者继续追问。

　　某大型开发商的操盘手向记者揭开利润与成本的真相。“别说46平方米做三房了，其实，80平方米建小三房，开发商都会很‘肉疼’。因为这样的小三房，相比于140平方米左右的大户型，成本要增加20%左右，而单价未必能卖得过大户型。开发商不是傻子，建房子不是做公益，分分钟要计数。”

　　他向记者粗略计算迷你小户型让人“肉疼”的成本———

　　首先，建筑成本更高。以10万平方米的小区为例，建哪一种户型土建成本相差无几，但开发商选择1000套100平方米的户型与选择1200套80多平方米的户型相比，要节约很多成本，“由于多出200套房子，间墙建设面积增多了，厕所也增多了，从厨房、卫生间到房间的管道布线，一个都不能少。且户数一多，市政设施容量加大，电啊、水啊、停车位配置等等都要加大，意味着地下室的面积可能要增加，这些都是成本啊”。

　　其次，在保证功能齐全、居住舒适的前提下，设计成本与设计难度增加了很多。对大户型来说，只要有15-18米的进深就能设计得很舒适；但对于中小户型来说，很难做得很舒适，而且还要保证通风采光。假如要增加舒适度，把进深做好、把楼间距拉宽、把采光面做大，又会涉及建筑密度的问题。“全部或大部分都设计成小户型，可能还达不到规划中应有的建筑面积就已经密度太大了，这个时候，又不可能在小区内多建一栋房子，白白少了多少利润啊，这不是虎口拔牙吗？！”

　　“开发商不愿建小户型，其根本原因还是利益问题。”最后，该操盘手如此总结。

　　记者调查

　　越矜贵的地头，越难觅小三房

　　“限购令”出台后，购房名额越加珍贵，且二次置业不仅首付提升，连利率也要上浮，很多首次置业者现在都追求一步到位，希望以尽量少的总价买到尽量好用的户型。小三房一方面总价负担相对较低，另一方面居住弹性较高，成为市场中最抢手的户型。

　　然而，记者发现，市场需求与市场供应并不匹配，在好的地段内，小三房的供应比例不足。因此，一些楼盘生怕引起买家不满，不得不偷偷卖掉小三房，因为小三房都偷偷留给“关系户”了。

　　记者更无奈地发现，越是楼价贵的地头，越难觅实用小三房产品。要么就是60多平方米的一房单位，要么就是逾百平方米的大三房。在越秀区，100平方米以下的实用小三房基本难觅芳踪。

　　实用小三房，要到哪里才能找到呢？记者看到，供应量最大、舒适度最高的小三房还是出现在近郊板块，比如番禺、花都、萝岗、从化等，而在传统老城区之外的海珠、白云、芳村、金沙洲板块等，也有一定数量的小三房供应。小三房的供应比例，呈现越往中心走，供应越少的格局。

　　(詹青)

　　他山之石

　　香港小三房是怎样建成的？

　　在香港，五六十平方米做三房非常普遍。

　　从平面户型上看，在香港一层8户、10户、12户都很平常。香港住宅除了结构墙外，所有的内墙和外墙都是100毫米厚，据不完全测算，厚墙和薄墙占用的可用面积大约相差10%。此外，香港住宅注重实用性，一般客厅开间约3.4米，主人房开间约2.8米，次房开间2.1-2.4米。

　　不仅如此，香港住宅讲究细部设计。如某高层住宅，所有的走廊、大堂、电梯间都看不到墙，只看到门和走道，由于没有墙，便增加了一些空间，实现了实用率的最大化。而且所有的门，包括楼梯的门，都做得像酒店的屏风一样，很漂亮。正是由于注重细节，香港高层住宅的实用率都很高，可以达到九成。(詹青)