新浪乐居讯(编辑 吕霄云)2009、2010两年是上海土地市场地王频出的两年。据新浪乐居&克而瑞调查，2009—2010年上海所有28幅出让的地王中，目前仍有16个项目未上市。其中，两块同处长风地王群仅一街之隔的地块：长风地区8号东地块及长风地区9号西块现状截然不同，前者已进入框架结构阶段，后者未有破土动工迹象。

　　上海盘谷房地产有限公司总经理宋海指出，地块开工进度主要由企业策略决定，外企、港企往往在市场研究方面更谨慎，开工时间相对缓慢。中国房产信息集团研究总监薛建雄认为，地王入市受市场因素影响较大，这也影响了一些地王项目的开工进度。迟迟不入市，企业的资金压力会增加。

　　地王开工进度存差异 

　　8月7日，新浪乐居来到位于同普路以北、泸定路以东的普陀区长风地区9号西块，该地块四周被围墙包围，现场空无一人，没有任何施工迹象，部分杂草已经长到近1米高。国盛投资有限公司、国浩投资(中国)有限公司于2010年9月购得该地块，目前距离拿地已超过22个月。

长风地区9号西块未有动工迹象

　　宋海表示，国盛、国浩地块迟迟不能开工可能与企业的开发策略有关系。“外企在开发流程、市场判断相对比较谨慎，往往会花更多的时间去研究市场，减少不确定性。”

　　同样南至同普路的是长风地王群的另外一个地王——普陀区长风地区8号东地块，现状与国盛、国浩旗下地块截然不同。

　　2010年9月雅戈尔置业控股有限公司以33.9亿元的价格竞得此地，楼板价25966元每平方米。该地块与国盛、国浩地块仅隔一条马路，目前已经有多栋建筑露出地面。据现场工人介绍，该项目于2011年上半年开工，地下部分已经做好，现进入框架结构阶段。新浪乐居现场看到，施工铭牌上显示该项目预计将于2014年9月完工。工程围墙上的广告牌显示，该项目案名为“雅戈尔长风8号”。

“雅戈尔长风8号”进入框架结构阶段

　　值得注意的是，据新浪乐居&克而瑞统计，2009—2010年上海所有28幅地王中，只有5幅是位于外环以内的纯住宅用地。除了长风地王群的三幅地块(另一地王为中海紫御豪庭，已上市)，还有2块规划为住宅用地。其中中建大公馆已经于2011年11月上市，而另一地块——普陀区567坊北块暂未揭开神秘面纱。

　　普陀区567坊北块东至南陈路、南至连亮路，于2009年12月27日以8.8亿的价格出让，溢价率高达225%，折合楼板价17964元每平方米，容积率仅为1.29。建交委网站显示，该地块将规划建造19栋3—5层住宅。

普陀区567坊北块项目案名为“中环西苑”

　　新浪乐居在现场看到，目前该地块正在紧锣密鼓地施工，已经有几栋楼宇露出地面，现场有3台吊车正在运作，建筑工人往工地里搬运钢筋。工地外围的“居住建筑项目节能公示牌”显示，该工程建设单位为上海精盛房地产有限公司，项目案名为“中环西苑”。

　　上海精盛房地产开发有限公司开发部负责人刘灏向新浪乐居表示，该项目于2011年8月开工，预计竣工时间为2013年。

　　在谈及该项目何时上市时，刘灏表示，“何时上市暂时无法透露，将依据开发建设的进度来决定。”

　　地王面临三大尴尬

　　在雅戈尔长风项目的西侧，是已经上市的“中海紫御豪庭”。该项目自今年5月底“贴本”入市以来取得热销，网上房地产显示，目前一期房源已售出293套。中海发展(上海)有限公司于2009年9月10日以约70亿的价格竞得该地块，楼板价22409元每平方米。

　　中国房产信息集团研究总监薛建雄表示，该项目拿地的成本较高，加上施工、建造的费用，以及装修的成本，成本价应该超过35000元每平方米，以该项目开盘时38000元每平方米的价格来看，只能算是“薄利”。

　　“地王项目拿地成本太高，企业需要选择合适的时机入市。”薛建雄分析，以中海项目为例，目前价格相对其拿地楼板价并不高。可以肯定的是，周边项目的开工进度将受到市场因素影响。这是地王面临的一大尴尬。

　　规土局网站资料显示，中海紫御豪庭建筑面积达到31.3万平方米。远远超过雅戈尔项目13.1万平方米和国盛、国浩地块12.3万平方米的建筑面积。

　　值得注意的是如果按照2012年7月1日起施行《闲置土地处置办法》来看，国盛、国浩地块早已超过“一年内动工开发”的年限。刘涛表示，地王迟迟不开工，反而面临被认定为闲置的风险，确实也是地王面临的尴尬之一。

　　薛建雄表示，地王项目迟迟不能开工，将进一步增加企业的资金压力，“企业拿地一般都是通过信贷，以销售来还贷。如果不开工，企业的资金压力肯定增加。”

　　刘涛也谈到了资金对地王项目的影响，“地王项目拿地成本比较高，企业会面临较大的资金压力，如果迟迟不开工，可能是因为资金链比较紧张。这也是目前地王项目面临的又一尴尬。”

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