接下来我们请我们几位专家行业、区域市场、技术、管理方法有权威的专家，请他们做一个论坛，了解更多从不同角度的资讯。他们在各自领域里头都有很强的权威性。请理想大厦张总，蔡云秘书长， 陈志秘书长。还有谢总。我们一块上台做一个论坛。

　　刚才我简要介绍了从国家政府对中关村整个定义，要把中关村建成全国有影响力科技创新中心，我想理想大厦作为中关村西区里的明珠，通过自身的优质品质，一个标杆项目。现在微软总部已经入驻中关村西区，包括新浪总部，包括之前百度总部都在这个地方，包括国内爱好者这些企业的总部都在中关村西区里头，这个区域的整体的发展大家更关心的可能最近的一些新闻，鼎好一些市场也做转型，整个中关村西区原有定位正在升级，西区发展面临着一个新的提升的发展的机遇。今天我们请到的几位专家，我希望他们能够从不同角度在这方面给他们的认识和判断。我们先请陈志秘书长从产业功能定位来说，赢得一个商业地产发展的格局作一个解读。

　　陈志：个人的浅见，确确实实很多年前，中关村什么样，我们这个年龄基本上都是对中关村的发展都是有感受的。中关村这个名字的来历过去历史上各种各样的说法，但看到现在网上中官坟，不太好听，改叫中关村。真正说建国以后中关村有发展了，没有。什么时候才会有发展？改革开放以后改革开放中关村就发展起来了？仍然没有。当我们的中关村科技园这样一个国家高新技术国家级规划方案定下来之后，我们才开始得到发展。什么意思？一个产业的形成，或者一个区域的商业价值的形成，首先要依赖于各类政策的落地，然后才能够形成各种有效资源、资讯的效应的叠加。最终形成的是什么？叫经济聚集度，也叫经济密度。这种经济密度带来的是人才的聚集，这就是中关村发展。为什么中关村有这样的机会。我们建国以后，我们从上世纪的二三十年代，我们这个地区有很大的达到基础，北大清华都有百年以上的历史，这个区域是依于这样一种因缘带来了一个建国以后中科院各个所的。因为当时在城里头我们还有围墙，拆围墙以前各个地方怎么发展？所以中科院的规划落在  这。这就位中关村的发展打下的一个最坚实的基础，我们有技术，有人才，这是最重要的一个资源。所以说我们把这个事情放大了看，当这个地区的经济密度，也就是聚集度提高了人才进来了， 在这各类人都挣钱了。我们以仿贸日本打字机的时候，现在我们有自己的产品，各类世界领先的科技类的原创的东西，这就是效应的提高。无论企业也好还是个人也好，在这个区域挣到了钱把这个概念放大，这就叫城市化。

　　城市化一定是经济密度带来人口的聚集，因为自然的财富和经济的在区域经济当中的匹配是不均衡，这是客观的存在。当一个地区形成了这样高密度的时候，必然要带动人向这个区域流动。中关村就具有这样的凝聚力，就具有这样的经济密度，所以人在愿意往中关村来，这也就是中关村能够带来效应重要的地方。北京之所以比其他城市更具有聚集度就因此它的资源、财富、资讯、人才。在北京这样一个大城市特大城市具有经济效益，吸盘效应的周边有什么可发展，因为资源向北京聚集，人才向北京聚集，只能承接北京的淘汰出去，或者北京不具备的。比如说要滑雪我上崇礼，但是要挣钱我一定上北京，我不上崇礼，这是你的差异化发展才行的地方。我一直在琢磨，城市化就是在几个这样具有吸盘效应的城市推进，这也就是未来我们房地产还会黄金十年甚至更长的一个理论基础。这也是我们在国务院督查组上我说的，北京没有泡沫，北京有大量的人员要聚集过来，我们离逆城市化还早着，我们刚刚起步，我们已经发展的区域还有升级换代，中关村也要升级换代。在北京这样一个区域来说，人口涌来必然一个结果，因此供需关系失衡恐怕近二十年仍然会长期的存在，永远供不应求，在这样一种情形下，小序仍然在不断提高，人口仍然在不断聚集，地价和房价会是一种什么样的行星。

　　说到北京的大区域，我们重要看它的产业布局，比如中关村地区高科技的，以中科院这样的一个布局为核心，高新产品的一个发展目标。CBD它就是以金融业、银行总部为核心的发展。金融街以金融、银行为核心，那也很客观。每年一平米要产出税收五万块，比卖房子要值多了。比如CBD就是以石印世界五百强，商贸为主的企业，以及我们正在打造的丽泽商务区、金融区，不同的产业不具和功能去规划。中关村是以高新科技为先导。在升级换代、服务各方面我觉得非常有必要。

　　主持人(蔡鸿岩)：刚才陈秘书长从北京市宏观的角度，对于中关村它自身的发展做了他的解读。理想国际张总从小长在中关村，现在在中关村这么一个高度位置上从业这么多年，上到国际型的企业，下到一些创业个人学生，你对整个地区的真实的情况更加了解，我相信在这方面你更有发言权，现在中关村的现状还有哪些不足，以及未来得发展前景会怎么样？中关村是不是像政府描绘得那样成为一个世界科技的创新中心？成为一个真正的世界的硅谷这样一个位置谈谈你的看法。

　　张文涛：刚才陈志老师也说到，中关村的发展从改革开放之后才逐步形成，我刚好改革开放我搬到了中关村，当时我的理想是我们楼下的屠宰场能够尽快搬走。我们说现在理想国际大厦的东侧马路中间是一排大杨树。随着1988年国家高新技术产业园政策推出，以至09年国家定位中关村创新产业示范园，跟我们34年前有了一个很大的质变，无论城市的规划，还是整个地区的配套。我们中关村现在的理想是中国的硅谷，我觉得还是停留在理想。为什么这么讲？我们知道北京市写字楼较聚集的三个地区，CDB、金融街、中关村，还有一些泛某某地区的概念。CBD目前仲量联行有很深的体会，它的入驻达到了三位数。金融街最高端四五十块钱，中关村为什么上不去？我觉得一方面有地区发展规划的时期的问题，另一方面可能有我们产业的整个配套的问题。再有一个我们说其他方面的因素，比如金融配套，市政基础设施的完整的规划配套。在金融街可以通公交车，中关村是不行的。

　　金融街全是金融类的企业，在中关村据我了解西区这一块有30余家银行进驻了，但是真正实现儿童美国的硅谷银行这样的标准我们还是有差距。我们现在有很多包括小额贷款公司，招商银行小额信贷中心，很多创业型咱们定位创新船也，很多创业型企业它是拿不到贷款，没有抵押物。五万十万的贷款，我们最简单的测算一下，如果它需要三到五名创新型人才的话，工资五十万都支付不了，更别说进驻写字楼。周边小写字楼三块五块很受欢迎，我们在中关村地区真正的一个环境的打造还是需要很多政策。目前中关村我们可以通过各种渠道各种媒体国家发布了一些人才引进的政策，包括股权激励，目前目前正在进行的待办股权机制，都是一些铺垫的东西，落到实体还需要一个过程。真正我觉得当下需要解决我们整个中关村地区系统性规划出来，而不是一些简单的今天想做结构性的东西，无益于中关村长期的发展。

　　我的一个理想，结合我们理想国际大厦这一块，我想我们有信心把理想国际大厦打造成中关村地区的一个高品质国际化大厦。刚才蔡老师提到了，目前即将推出的写字楼标准，实事求是我们讲我们之初接洽国际建筑协会建议。无论从初视建筑的品质还是管理规划还是有一定的差距。我们到时候会认真的拜读一下这个标准，我们理想国际大厦想做的中关村西区优秀硬件和软件服务的品质。

　　主持人(蔡鸿岩)：下面的问题给谢总，今天我们也非常难得把国际最有权威的机构老总请来，我们特别想听听您对北京整个商业写字楼这块的一个市场现状以及走势的分析判断。我们大家都深刻感受到特别是最近半年多来，北京的商业物业的租金写字楼租金上升非常快，远远超过了住宅上涨的速度，它未来还会是一个什么走势？刚才蔡云秘书长讲了写字楼标准问题，你们作为仲量联行在国际角度上，更多的了解写字楼整个在建筑的标准运营管理方面存在的一些问题，我不知道您现在对我们中国房协写字楼标准体系认证是怎么看的？

　　张文涛：理想国际是中关村地区唯一一家保持合作的一间大厦。

　　谢文彬：首先，关于写字楼商业中心的问题。我是归到仲量联行物业管理部，对租金来说，我们所牵涉的范围不是很广，有我们另外一个部门来主导业务。但是从过去里头看到有关于写字楼它的租金为什么会上涨这么快速？我的经验市场的告知，原因是很大的一个需求量存在。因为往往很多时候有需求就需要有供应。有供应就肯定在市场里头去争取有关租金的上涨。这方面来说肯定有相关的管。在过去里头金融也早几年前面对着一个世界的危机，在当年金融的下滑导致很多企业推出了北京市场。当年也影响到北京在商业写字楼租金方面有一个下行的趋势。但是长期来说，北京或者是中国还是很多外企愿意到来国内去投入资金，跟相关的方面的发展。所以这些方面的需求也导致了总体的写字楼需求量很大，这个租金跟其他方面来说还是涨的非常快，这点是毋庸置疑的。

　　基于在物业管理方面，老实说甲级、乙级、丙级写字楼印象比较模糊，或者是有些对于对于甲级5A级别是同档，其实这是一个误解。因为甲级总体来说跟它的总体的配套挂上关系。5A，A是智能化。它的是全智能化的一个代表。跟品质在某方面不太一样，两方面来说不能作为一个同级的情况。但是一个写字楼好与坏，除了硬件在发展项目的时候，前期怎么去考虑它的总体设计，里头的布局，周边的环境，内部的配套等等，有没有达成客户的需求为出发点。往往在过去里都我们很多时候跟一些开发商，特别是在楼宇没设计之前，我们去提出我们应该是尽早去参与。原因我们除了从一个设计的角度去考虑到将来写字楼策划，也从我们的管理经验，从客户的角度去想客户如果进驻了这个项目他需要的是什么，这些设计是体贴他们的一个情况。很多写字楼给你一个感觉就是办公，我每天上班、下班给一个正常的配套，安安稳稳在里都办公就可以了。所以很多写字楼看到它的布局配套，很多没有体现人性化。我在注意理想国际大厦，其实它里头很多布局人性化。除了办公地点非常体贴外，还考虑到员工需求。除了中午吃饭，交通配套，员工也需要休息。我们在大堂看到很空旷布局，在市场有一个休闲，在同类型写字楼也是比较少。单位的员工有可能你在别的项目里头有相同感受，在工作很忙很疲惫的时候想找一个休闲的地方坐一下，休息 一下。等精神回到正常状态再去工作是很难的。或者是只有离开的这个项目到外面空旷的地方。但是在这方面来说，理想国际大厦比较人性化，我是关注了。它是考虑了有人做了精力疲惫的一个休息的状况。

　　总体来说，其实一个楼宇的成功与否，硬件是非常重要，这个是必然的。软件方面考虑到日常的服务跟延长了项目收益。在过去管理不是很到位导致。一个管理到位不单只是延长楼宇的收益，也维持高度的竞争力，也帮开发商里头的业主能保持在市场的位置跟他们的楼宇的价值，这个是我们作为物业管理首当的一个任务。

　　主持人(蔡鸿岩)：蔡秘书长接谢总管理，从运营管理这块，你觉得从他们的国际经验上我们有哪些值得借鉴？

　　蔡云：我们两年多来全国各地的写字楼我们走了大部分，至于我们写字楼标准基于一个科学严密的指标体系构成。关于理想国际大厦符合哪个级别需要专家组测评组测评。但是我注意到理想国际业权统一，在我们评价体系当中很高的一个得分项目。因为我们在全国各地的测井当中，凡是业权不统一的写字楼，管理水平，包括后期运营的状况都非常不好，因为没法达到统一的标准。除了把写字楼品质和质量为好以外，更周期写字楼增值保值的更重要的。我们是一个综合的标准。

　　主持人(蔡鸿岩)：谢总后面我们写字楼标准体系希望您这边多参与，给我们指导意见。张总也是。因为你们有一线更多的一些实际的经验，我们整个标准体系在建立过程当中也征求了各方面的意见，尽可能的要求到很多在甲级写字楼很长时间操作经验的公正人员，专科的技术人员，包括结构、软通、智能化这些方面很专业专家，包括管理方面请到更好的方面有建议。

　　张文涛：我们应该有一个专业的团队去的做资产管理，比如理想国际大厦我们后续提出资产管理模式下并且结合借鉴FM资产管理的理念，甚至包括提倡的雇员服务。我们理想国际大厦大概各个公司三千名员工，包括新浪年轻的员工，如果将来有条件，甚至于把婚介开进来，把大厦入驻企业的后顾之忧。我觉得也构成了写字楼是否升值的一个部分。我想补充谢总，关于目前北京市写字楼行情，从去年开始涨的很快，但是就中关村涨不起来。

　　我分析还是限购政策导致，目前北京市四环以外南部，当时买楼盘上级开发商批条子，产权型写字楼如果价格上涨，必然影响投资人对投资回报的预期。我想目前在限购政策的环境下，写字楼指数攀升的原因。我觉得要有攀升的道理，运营团队你的理念能不能跟上？如果跟不上，它可能还要降价。

　　主持人(蔡鸿岩)：陈秘书长，我想问您从北京市市房协角度来说，写字楼租金最近快速上涨，包括市场调节供应上，北京市目前应该做哪些方面  的工作？

　　陈志：你问了一个需要市长来回答的问题。我个人的一个看法，第一个我们叫转方式调结构，说的很宏观。以北京这样的一个城市而言其实转起来非常困难，就房地产内容非常难。第一个房地产占全社会固定资产投资一直稳定在49到52%之间，基本上50%这样一个水平。它已经形成了对北京经济发展的一个重要支撑。所以我们能否承受的住经济下滑带来的各方面的压力，包括税收、百姓收入增长民生性的压力，这是一个非常重要的问题。我们转要求是这样，也意识到应该这样怎么转，承受不就转不了。很多人在谣言微博上导致房地产板块大幅度“跳水”，房地产跳水。这种情形非常脆弱。实际上我们整个社会心理预期的脆弱。我们在第一时间对很多的媒体也解释了不可能的原因，因为不可能在那一两句话当中一两百字当中说清楚。最核心的为什么预售制度不可能取消改为限售，重要的是我们房地产和银行业有非常深的互动关系。一旦取消预售制将错后两到三年的真空，银行将推积出数十万亿的货币。当你的经济当中除了给你一个海量的血液输进去的时候你怎么承受，这是最要命的。所以我在微博上我说对消费者是有好处的。就是帮你提前锁定价格。我们只要认定房价上涨，提前锁定价格不好吗？还有一些消费者在微博上问不好？这和抑制房价过快上涨没任何关系。出现这样那样的问题，是我们制度执行过程当中的问题，需要加强监管的问题。

　　所以我觉得从调结构来说，很多难点，我们多个难点搁在一起的时候在决策层来说叫两难多难的一种选择，这个选择就要有取舍。换句话说要考虑到某种层面的平衡，对某种大家认为不合理的东西要把它保持下来。这是现实，谁也不可能在这个规律面前现实面前谈我是什么特色，所以说调结构这个事很难，我们也在说住宅发展和商业地产发展之间的匹配关系问题，但是我们单一的强调我们应该建商业写字楼、酒店，没用。在一开始我给大家分享的我们关于对城市化的认识，实际上你要多给政策，不要干预企业的正常经营，不要给企业管的过死。把所谓的看得见的手缩回去，让看不见的手让需求利润来调节，给这样的机会写字楼自然就出现了。

　　因为我们现在看到很多的问题，实际上只要中关村地区给政策，它就无限的活力。为什么过去不行？没有政策。我们在很多地方我们都在说叫财富落地，人才落地，对政府而言更要政策落地。大力发展商业地产没用，我特别赞赏张总说到，中关村地区要升级，才能产生更好的效应，才能产生更大的  经济效益，才能吸引人。北京地区恐怕未来仍然是一个效应非常高的一个，这也就是我们人口聚集一个的力量。好多人在问我限购？我说你为什么要到北京？其实内心很重要的一句话，北京来有我们年轻人怀着的梦想，有实现自我价值的一个空间。无论个人价值，对企业来说也同样是。只有这样的城市有这种效应的时候，人才就来了。所以说调结构非常难，不限购恐怕短期内也不行，我们短期内这样那样的问题，怎样做到合理，绝对合理公平没有，相对的。有很多事情相对的看。所以我觉得写字楼商业租金也好需要政府的有远见是是原则性的更多给市场做的决心。

　　主持人(蔡鸿岩)：我们各位嘉宾提出自己的一个判断，作为一个区域，相对中关村这样的一个区域能够产生影响力地标商业物业写字楼，你们心目当中的一种理想状态应该达到的标准是什么？

　　谢文彬：地标性的建筑从人口碑做出来。类似我刚才讲过一个项目的硬件如果做到在同地区里头是首位的，或者是站再一个比较高的位置。再加上它的服务能达到国际性的标准，这个不应当说是今天国际性的标准这么简单，因为国际性的标准中国的标准也不断在变，我们一定要跟这个市场一起往前走，来维持有关项目里头处于一个高品质，这个项目才能到最后达到这个区域里头一个标志。

　　主持人(蔡鸿岩)：谢在一个国际视野，是一个概念。到张总我们要落到实地。您的身份资产管理公司的总经理，你管的理想大厦，按现在状况来看，它成为中关村地标性的写字楼你觉得还有什么差距？

　　张文涛：从前期建筑理念以及施工过程当中，这个楼还是不错，八年的时间对于一个建筑来讲是很大一个周期。大家都知道有一个曾经世界第一高楼已经有八十多年历史帝国大厦，每年它的无形资产达到几十个亿，为什么？我想如果想成为一个地标的话我们做资产管理往里赚钱，谢总做物业管理替我们花钱。我们做地标一定要有做地标的样子，做地标的物质支持。

　　主持人(蔡鸿岩)：我想提一个代表性的问题，帝国大厦。我们去帝国大厦参观的时候，将近上百年的建筑，它的电梯、大堂的空间整个建筑标准都不落后，它的设计的时候有一个超前性。理想大厦作为一个八年物业来说，从硬件设施大的框架来说是不错，重要的还是在于管理。纽约有一个最贵公寓，我们去看里头硬件设施很旧，还不如2004年北京当时新建的楼盘差不多，当时服务的质量很高。在后期管理上，除了硬件设施，软件你的服务也是一个非常重要的服务。我们中国房地产发展非常快，硬件设施每年都在以快速的更新，软性管理给你创造不断的升值这种空间。

　　蔡云：一般地标性建筑都是写字楼，还有公共建筑。公共建筑它的能耗我们统计在社会平均能耗达到20%的比例，相当高。我们通过我们对写字楼公共建筑的运营和管理，我们对建筑施工新材料新技术的运营，我们把整体能耗降下来就是对社会的一个贡献。

　　主持人(蔡鸿岩)：陈秘书长再说说你的看法，我跟蔡秘书长一样，不同时期有不同看法，刚才说到帝国大厦，其实我们北京这样一个快速发展的城市，不断会有新的楼冒出来都有可能在外观的个地标，真正成为让人羡慕了这个楼出了一百世界领先的领军者，这一百年来它的孟浩绿色概念都是领先的，我们希望这是地标。

　　主持人(蔡鸿岩)：我们一同感谢几位嘉宾分享的他们的观点。非常感谢我们几位嘉宾今天下午利用这个时间跟我们一块来分享他们在房地产各个专业方面给我们的资讯。中关村的理想与当下我们这个论坛就到此结束，时间原因我们会后记者朋友感兴趣可以跟我们相关专家私下沟通，我们今天的论坛就到此结束。

　　(结束)