“取消商品房预售制”的争论，依然未息。部分业内人士认为，商品房预售制的弊端凸显，其带来的房地产开发高杠杆助推了市场的泡沫化。但目前取消预售制并不现实，各方利益博弈之下，渐进式的改革将被提上日程。

　　多元利益的博弈

　　资料显示，我国内地商品房预售制度由香港引进，始于1994年，俗称“买期房”，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给购房者，并由购房者支付定金或者房价款。中国房地产学会副会长陈国强(微博)把预售制度和按揭制度归结为房地产市场制度中的两大基石。

　　过去多年，商品房预售资金是开发商的一大资金来源。根据国家统计局数据，目前定金及预收款和个人按揭贷款已占到房地产开发资金的30%以上，形成了与房企自有资金、银行借款三分天下的局面。

　　随着时间的推进，预售制的弊端已经凸显。“预售对市场有一定的作用，但也产生了一定的市场风险。” 住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹曾表示。

　　她指出，国房景气指数八个指标，与两个因素高度相关，即房地产企业资金来源中的银行贷款增速、定金和预售款。秦虹指出，当前楼市住宅金融属性放大，已经透支了真实的需求。“要高度警惕房地产金融资产属性的放大，去杠杆的政策应是最有效的控制性政策。”她说。

　　预售制正是房地产行业金融化和高杠杆的存在基础。多位业内人士认为，它使得商品房的投资属性无限放大，从而助推了泡沫的生成和膨大。取消预售制曾在2005年、2010年引起激烈的讨论。中国社科院前不久发布《中国住房发展(2012年中)报告》建议，在目前开发商商品房库存量较大的条件下，适时取消期房预售制度，有利于控制开发商资金链促其快建快销。

　　取消商品房预售制，意味着将从根本上改变房地产市场的游戏规则，也对房企的开发模式、财务模式、盈利模式乃至商业模式形成巨大挑战。著名房地产律师秦兵认为，取消预售背后实质是利益之争，即地方政府、开发商、银行与买房人的利益之争。前三者已经被捆绑在一起。这导致取消预售困难重重。

　　目前最大的反对声音是，取消预售之后，商品房价格将暴涨，也可能产生令政府担忧的后果：比如地方融资平台受牵连、银行产生坏账等。

　　一家广州大型房企人士对本报记者说，若取消预售制，一些中小型开发商或资金不足、产品结构不符合市场需求的开发商，将是生死存亡的考验。但认为取消预售将减少供应量，导致房价大涨的理论，缺乏数据支撑。本报记者获得的资料显示，当前住宅在建规模达45亿平方米，房企去化速度也只处于中下水平，销竣工比仅为1.1∶1。

　　根据中原地产的监测，自2011年5月份起标杆房企在售项目库存量呈逐月攀升的态势。2012年3月份以来，销售市场持续回暖，标杆房企库存上升趋势受到抑制，房企库存压力有所缓解。但从绝对量上看，目前标杆房企的库存量依然处于高位。中原不

　　完全统计，截至2012年6月底，标杆房企在49个城市在售项目库存量相对于2011年同期增加了约6成。

　　下半年房企将进入推盘高峰。仅以万科为例，本报记者获悉，万科下半年推盘量较上半年高出50%，为历年来少见。而保利、恒大、金地、中海、富力、佳兆业等大型房企同样有很大的货量在下半年推出。

　　市场存量依然高企。而这正是此次社科院建议取消预售制、减少负面影响的基础。

　　渐进式取消思路

　　但是，接受本报记者采访的诸多人士认为，鉴于目前的情况下，打破利益格局并没有那么容易，而渐进式的改革被视为应有之义。

　　陈国强认为，住房预售制度是阶段性的政策，不可能永久保留，但其退出需要有一定的条件，需要等到市场平稳，更加成熟。

　　“取消预售制必须要有一个过渡期。”胡景晖建议，可对预售制进行适当的改革。比如美国的预售制规定，美国的银行贷必须在房屋落地建成之后才能给提供开发商银行贷款。我国可以借鉴，在银行到款的时间点上加以控制，将一次性付款逐渐改为同期房建设进度基本相适应的分期付款，逐步降低预售制带来的高杠杆效应。

　　另外，对项目资金进行封闭管理可以避免开发商囤积项目，或项目间拆借资金；预售资金的第三方监管方面也要有所建设。中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁也认为，在不能即刻取消预售制的情况下，关键是要从严监管预售款。

　　另有学者建议，可以在一些城市逐步试点取消预售制度，对于新出让土地，逐步做到不再实行预售。

　　本报记者注意到，实际上，从2007年以来，开发商自有资金比例提高到30%、按揭贷款须在建筑物封顶之后才可发放、加强预售资金监管等措施相继在中央和各地出台，都是对预售制度的变革。

　　21世纪不动产分析师粟日表示，取消预售制，将会对市场产生怎样的影响，争论双方流于情绪化、口水化，缺乏建立在科学数据之上的实证研究。他认为，经过近20年的发展，预售制即使不取消，进行改革也是完全必要的。