“一铺养三代”的商训，在今天充满变数的商铺投资中，并不一定能如期兑现。

　　8月5号，华商时代广场(以下简称“华商”)业主张先生接到法院传票，张先生吃的这个官司来自华商物业管理公司上海上实物业，因张先生已超过六个月未交物业管理费。

　　就在半个月前的7月17日，同样的案件在七宝法院开庭。

　　《东地产财经周刊》(以下简称东地产)在开庭现场了解到，因华商一直没有全面营业，部分小业主一方面不满开发商的招租不力，另一方面不满物业公司未按照《业主手册》对整个商场进行管理，因此拒绝全额支付物业管理费。

　　华商的故事由来已久，随着业主不满情绪的日益高涨，近期故事被放大化。

　　事件还要转回到2009年。

　　2009年10月，一群满怀憧憬的投资客将目光投向闵行七宝板块的华商时代广场，以为在周边家乐福、巴黎春天等商业体的带动下，华商迎来的是高额的投资回报率。

　　三年后，“我们每月在还日益高涨的贷款利息下的房贷，这里确没一分钱租金的回报，同时还要支付高额的物业费。”华商业主朱小姐对《东地产》记者说。

　　《东地产》了解到，华商时代广场自2010年交房以来，只有零零散散几家商铺开业，因生意冷清，无奈下，租客只好关门。租客陆陆续续进驻，又陆陆续续搬离，三年来，一直没有实现全面营业。华商超过200名小业主超过十亿元投资“被套”。

　　《东地产》联系到华商运营招商经理钟华，钟华说，因过去几年市场因素的影响，商铺发展未达到预期也是情理之中的事。目前大华集团正在积极招商，力求在年底实现一、二层的全面运营，将整个商铺的气氛带动起来后再进行地下商铺的招商。钟华说，目前一、二层出租率在60%左右，入住率25%左右。《东地产》记者在华商现场看到，商场地下商铺一片漆黑，一、二层仅零星几家商铺开业。

　　一位商业地产运营告诉《东地产》，在商业体过剩的七宝板块，加之区域人均购买力不足，从而导致华商的招商不力。该专家称，在商业地产高速发展的当下，投资风险将越来越大。

　　“旺铺”变“空城”

　　向开发商讨说法、选择在大华集团经营成功的光启城维权、求助七宝镇政府、宁可对簿公堂也拒交物业管理费……华商小业主通过各种途径表达自己的不满。

　　2009年10月，面对“万人空巷抢华商”的局面，投资者顾小姐庆幸自己“抢”得一套，售楼员承诺次年5月商铺全面开张，顾小姐以为即将“坐等收钱”。

　　过了次年5月，顾小姐和很多投资者一样，期待“商铺推迟开张”的同年10月；过了10月，顾小姐开始焦虑。2011年伊始，面对“无声无息”的商铺，众多小业主变得不安。

　　三年过去了，华商零星开张的几家商铺，以及零零散散光顾的客人，这座昔日仅三天就被抢一空的“旺铺”，被小业主们戏称作“空城”。

　　顾小姐告诉《东地产》，当年买铺子的时候，我们问开发商为什么不包租，开发商说这么好的地段还需要包租吗，“也是，旁边家乐福、巴黎春天，人家熙熙攘攘、生意兴隆，我们心想这里也会被惠及的吧。”顾小姐说。

　　业主吴先生透露，现在外面有几个租出去撑门面的店面还是开发商持有的一部分保留商铺，真正小业主能租出去的是凤毛麟角。

　　为此，小业主陆续向开发商讨要说法，同时拒交物业管理费。今年7月7日、8日，华商近百名小业主身穿印有“大华大骗子，还我血汗钱！”字样的衬衫围坐光启城。至此，小业主们的不满情绪达到高潮。

　　今年6月底，华商物业管理公司上海上实物业将部分拒交物业费的业主告上法庭。7月17日，此案在七宝人民法庭开庭。《东地产》在开庭现场了解到，被告业主以“商场通道90% 以上的灯没有开过”、“商场共有的十六部电梯没有一部是开着的”、“商场主要通道用大锁锁起来”等细节问题为由，拒绝付全额物业费。

　　截至发稿前，上述被告业主均已交付物业管理费。

　　“宝地”为何“不宝”

　　华商位处七宝七莘路商业中心北侧，除了现有已经经营多年的巴黎春天百货和嘉茂广场综合体外，周围至少有三个商业项目在建；七宝另一头的汇宝百货2011年业绩成长30%以上，吴中路靠近近七莘路上“万象城”项目也已经启动。华商所处区域的商业体是最密集的。

　　这样一块“宝地”，为什么时隔三年未能实现完善运营？

　　中国城市商业网点建设管理委员会专家委员姜新国告诉《东地产》，华商所处位置的确不错，这往往也是它的不利因素。因为周边商业过于发达，商业体已经接近饱和状态，加之当地居民购买能力的局限性和租客对周边商场的高认知度，这是阻碍华商运营的外部环境。开发商的招商不力和对进驻客商的“不上心”，也是阻碍其发展重要的因素。

　　CCDI悉地国际居住事业部市场分析经理姚伯钧同样表示，从区位上来看，周边潜在租客层次不高，潜在消费群体消费能力不足，华商周边竞争对手也多，导致华商的运营滞后。他强调，一个商业中心成熟起来至少需要5年的培育期，华商若想完善运营，需要开发商花心思好好经营。

　　“商业地产特别是大型商业地产区别于其他物业的特点，要求开发商具备较高的商业物业运营能力。华商的开发商除部分持有外，其他商铺均出售以回笼资金，这对华商总建筑面积13万平方米规模的商业而言，是开发商信心不足或资金能力不足的表现。”东江建筑设计事务所副总经理李晓说。

　　一位不愿透露姓名的业内人士同样称，当初的商铺出售是不带租约的，可见开发商对后期运营的信心不足。事实上同等规模档次的商业物业，一定时间的统一经营“养铺”必不可少，若非如此，不足以打造主题、凝聚人气。在商业同质化日趋严重的今天，这个阶段更是不能忽视。华商对物业开发后期的招商与运营没有统一规划，只把压力转嫁给小业主，如今门庭冷落，并不稀奇。

　　华商时代广场路在何方

　　近期，《东地产》走访了华商时代广场，下午4点多的时间，有些开业店铺大门紧关。记者走近一家卖眼镜的店铺，店主王先生说，这里平常光顾的客人很少，很多店铺来了几个月没生意就关门了，然后又有一些新的店铺陆续开张，就是“一边开、一边关“，所以这里人气提不起来。在记者与王先生聊天的大约一刻钟时间里，无一位客人光顾。

　　业主李先生告诉《东地产》，他去年4月将商铺租出去，虽然租金不高，但他仍然比较高兴，让他头疼的是，租户至今都没入驻，理由是商场没有开业。

　　这就反射出一个问题：开发商将商铺散卖后，造成了华商物业的产权分散，而很难实现统一经营管理。零零散散开张且人气不佳的店铺就是最好的佐证。

　　《东地产》了解到，产权分散，即经营意愿的不统一是华商最大的症结所在。究其原因是开发商将商场的大产权全部分割后发售，因为产权的主体已经发生了变化，业主如何租、租给谁、租金多少钱较难统一。

　　业主顾先生认为，由于华商是一个“整体性”商业体，铺位有大有小，有上有下，有贵的有便宜的，位置有好的有差的……所以，具体某个位置应该落位什么品牌，应该出什么价格，都是有一定的规律，只有在“整体性”的运作下才能让每个位置都基本能找到合适的租户，才能大家都有一个基本合理的租金收入，才能在最短的时间内全面开业。

　　为此，小业主近期向开发商提出“自主联合进行招商和业态统一规划“的要求。7月31日，开发商书面答复小业主称，将不反对小业主提出的要求，但开发商华品公司作为独立的法人主体，不参与和主导各小业主对自有商铺处理的决策。

　　商铺投资的隐性风险

　　商业投资产品的高回报率，让许多人都愿意投资商业地产。特别是国家宏观政策对住宅市场的冲击，加速了商业投资高潮的快速涌现。

　　姜新国说，商铺投资的风险来自于商业、金融市场等因素的变化导致运营不善、空置率上升、银行借贷成本提高、投资比预计的投资回收周期长等，一直以来商铺投资的高风险和高收入都是并存的。

　　李晓认为，投资商铺在所有不动产投资中风险是排在最高等级的，因为投资商铺的回报只能体现在持续不断的租金和商铺本身的升值。而这要求所投资的商铺势必在地段、定位、招商等一个或多个方面有独到之处。一旦商业物业定位不准、招商不佳、运营不利，小业主的损失自不待言。李晓提醒投资客，投资商铺需谨慎保守，优先选择带租约物业。其次是注重品牌，考量开发商有无以往同类物业成功经验。

　　姜新国也表示，买商铺要综合地段、投资回报率、面积大小等因素看其未来的升值空间。在选择商铺的同时，还要注意的是判断当地的商铺是否已经达到饱和状态。姜新国提醒，特别要小心“只售不租”，因为只售不租，造成开业后很难统一管理，从而引发后期经营上问题不断，甚至一开业就停业。来源：东地产

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