中原地产：4月全国行业监测简报
本月，标杆房企整体成交较为平稳。十大标杆房企总销售面积约492万平方米，环比微涨5%，同比依然大幅增加51%。本月，中海的销售最为理想，销售业绩为96亿元。保利销售不俗，虽然环比小幅下降6%，但依然以91亿元的业绩排在十大标杆房企的第二位，亦是自2011年以来保利单月销售金额首次超过万科。由于加大了在售项目推售和新项目开盘力度，本月恒 大的销售业绩亦出现大幅攀升，大销售业绩为82亿元，环比和同比分别增加104%和33%。
中海、保利销售较好的主要原因是抓住了春节后刚性需求集中入市，市场阶段性回暖的窗口期，在产品定位、售价与销售策略方面主动调整适应政策变化。另一方面，3、4月份大体量的新盘入市也为其良好的销售业绩提供了充足的货源保证。
从标杆房企今年前4个月的销售数据来看，十大标杆房企的总合约销售金额为1649亿元，与去年同期基本持平。其中，恒 大和雅居乐销售业绩同比分别出现37%和25%较大幅度的下滑。
现阶段即期供应量和价格策略依然是影响开发商销售表现的主要原因。若政策面环境没有实质性的松动，大型房地产开发商以价换量的策略将始终贯穿全年。而能否抓住最佳的销售时机，适时调整供应节奏将成为影响各家房企未来业绩优劣表现的关键。
本月，十大标杆房企在一线城市的成交量与上月基本持平，占比为总成交量的23%。由于杭州、成都两地依然有部分开发商在开展促销活动，本月两地的成交量都维持在较高水平，两地合计成交量占总成交量的21%。
进入4月份以来，整体上看标杆房企在全国范围内的降价项目逐渐减少，销售均价下调空间进一步收窄。本月，标杆房企在售项目销售均价为12200元/平方米，环比和同比分别小幅下降2%和5%。万科和绿城4月成交均价出现较大幅度下跌，9700元/平方米和16682元/平方米的价格水平均是两家公司自2011年以来的单月最低位。
本月，中原监测到的十大标杆房企的供应量约270万平方米，环比小幅回落10%，但同比依然增加32%。
本月标杆房企供应主要集中在成都、重庆、合肥、上海等地。四大一线城市本月供应量环比减少12%，但同比依然增加45%；占标杆房企全部供应量的比例为17%，与上月基本持平。
截止至2012年4月底，中原监测到的标杆房企在47个城市的在售项目的库存量约为2424万平方米，与上月基本持平。恒 大库存量环比增加约1成，保利、雅居乐、招商库存量环比下降幅度在1至2成之间，其余房企库存量环比变化不大。相对于2011年5月底，标杆房企的库存量增加63%，库存绝对量依然处于高位。广州、沈阳、上海、武汉、西安、佛山等地的库存量较为集中。
今年以来，开发商的购地意愿明显下降。根据中原监测，2012年前4个月，十大标杆房企的权益购地总金额为189亿元，较去年同期下降63%。从购地和销售的对比情况来看，今年前4个月十大标杆房企权益购地金额与销售金额的比值仅为12%，这一水平是自2008年以来的最低位。在销售不畅的市场大背景下，开发商在土地拓展方面愈发谨慎，富力、华润、金地和绿城连续4个月都没有增加新的土地储备。值得一提的是，近期招商在土地市场上表现比较活跃。今年前4个月，招商在北京、天津、贵州三地补充9宗土地储备，共花费权益购地款28亿，较去年同期大幅增加181%。
今年以来，万科的土地拓展速度明显放缓。前4个月万科累计销售金额为385亿，而权益购地金额为26亿，购地金额与销售金额的比值仅为7%。即使在深受金融危机影响的2008年，这一比值亦维持在约30%的水平。近期，由于土地市场的潜在机会增多，房企之间的竞争有所减弱，再加上万科目前持有现金较为充裕，万科在拿地方面的动作逐渐加大。4月，万科年内首次在土地招拍挂市场拿地，共花费11亿元于唐山、青岛、贵阳和南充补充5宗土地储备。其中，南充是公司首次进入的城市。截止到2011年底，万科规划中项目按权益计算的建筑面积为3457万平方米。若以当年的销售面积计算，万科的土地储备消化周期仅为3.3年，明显低于标杆房企7至8年的平均水平。基于快速周转的企业特点和目前土地储备维持在较低水平，我们判断下一阶段万科的拿地进程将加快。
今年以来，由于国内的融资渠道依然紧闭，标杆房企的海外融资进程加快。本月，中海、华润两家公司分别获得62亿和8亿的海外银团贷款 。今年前4个月，中海和华润在海外市场上分别融资约127亿和54亿，主要采用银团贷款和发行债券的形式。目前，两家公司的现金充裕，财务安全性较好。
