中原地产:4月全国新建住宅市场月报

提要:4月住宅市场成交量冲高回落,30城市新房成交量环比下滑14%,但仍为2011年以来的第二高位。虽然销售量总体回升,但开发商拿地依然谨慎,前4月13个城市住宅用地成交金额同比下降40%,十大标杆房企前4月拿地金额与销售金额之比仅为12%,房企购地意愿处于历史低位。预计受新盘入市逐渐增加的影响,5月成交量或将小幅回升,但未来整体市场仍将维持僵持状态。

4月,受清明和五一两个小长假的影响,主要城市新建住宅成交量终止了之前的回升走势,环比出现了14%的下滑。尽管如此,4月的成交量仍是2011年2月以来的第二高点。连续两个月的成交回升鼓舞了购房者和开发商的信心,然而我们认为目前的回暖之势中依然潜伏着一定的危机。第一,3月的成交回暖是建立在低位供应的基础上,而4月在供应大幅增加的情况下,成交并未同步放大;第二,目前主要城市及标杆房企的库存量依然处于历史高位水平,以目前的销售情况来看,短时间内难以迅速消化;第三,限购限贷政策短期不会放松,目前环境下,潜在需求总量是有限的;第四,土地市场主要指标依然处于低位。预计5月新建住宅成交量与4月相比将小幅回升,或将接近3月水平;价格方面,补跌现象仍将持续进行,市场仍将在振荡中寻底。

新房市场: 成交有限回落  价格振荡寻底

假期因素影响 成交高位回落

受4月清明和五一假期的影响,本月主要城市新建住宅成交量出现了今年首次的环比回落。30个重点城市4月份新房成交量1358万平方米,环比下滑14%,然而该成交量仍是2011年调控以来的次高点,成交量同比增幅也达到了25%。假如扣除5天假期的影响,4月的月均成交值与3月的月均成交值基本相当,表明市场连续两月回暖。前期积压需求释放、相对宽松的信贷政策以及地方政府在公积金、普通住宅标准方面的放松仍是目前市场回暖的主要原因。

扬州于5月8日出台的奖励成品住宅的政策,反映出地方政府维持楼市成交量的意愿依然强烈。相比此前被叫停的佛山、芜湖政策,扬州新政对市场的直接影响微乎其微,但在调控持续的关键时点,这一政策是否会被叫停,将影响市场对后市政策走向的预期。

供应大幅增加 供大于求再现

4月,各地新增供应继续大幅增加,7个重点城市新增供应合计环比大增28%,基本接近去年调控后的正常供应水平,其中广州、深圳、成都的供应出现大幅放量,环比分别增长89%、82%、128%。在供应大幅增加的情况下,之前供不应求的局面出现逆转,其中上海、广州、深圳、成都再次出现明显的供大于求现象,而广州、重庆、杭州供求则基本平衡。

 补跌现象蔓延 房价振荡寻底

随着住宅成交量的回升,近期出现大幅降价的标杆房企大幅减少,然而降价依然在部分城市和部分区域蔓延。市场出现了明显的补跌趋势,第一,从一线城市向二三线城市蔓延,近期杭州、常州等地出现了明显的降价现象,预计未来将有更多城市加入补跌阵营;第二,从知名发展商向普通发展商蔓延,一些城市的本地开发商接过了降价的大旗;第三,从郊区向中心城区蔓延,上海、广州等地的高档住宅近期都出现了明显的降价案例。在这种补跌效应的影响下,未来主要城市的住宅价格仍将继续振荡寻底,但是整体来看,房价的下跌空间相对有限。

土地市场:供求持续低迷 地价下行放缓

供求持续低迷 流标率再度攀升

13个重点城市数据显示,4月份居住用地供求持续低迷,开发商购地保持谨慎。供应方面,除重庆大幅放量外,其余城市供应量依然偏低,延续今年以来的低迷状况。而成交则继续低位徘徊,较今年前三个月均值缩减超过4成。前四月,13城市宅地供应量及成交量同比分别缩减约25%、30%,均处于近五年中的同期低位。受土地成交量显著萎缩影响,前四月13城市土地出让金同比大降约40%。

今年2-3月,宅地供应缩减,导致居住用地流标率大幅回落至低位。然而,4月流标率再度显著攀升至20%。一方面,受新房市场销售回落、库存高企影响,开发商购地意愿进一步降低;另一方面,流标地块多处郊区,价格依然偏高。

实质降价缩减 中心区地价普涨

4月,13个重点城市中约50%的成交地块出现实质性降价(相比前期同区域、同质地块),该数值较上月的77%有所下滑,表明降价地块占总成交的比重有所下降。其中发达城市中心区域价格普遍上涨2~3成,而郊区则仍有3~4成的实质性降价。

由于中心地段的土地稀缺性,以及成熟的配套设施,中心城区土地价格在调控以来仍保持坚挺,甚至延续上涨趋势。然而该区域中亦不乏流标地块,表明目前开发商对于购地依然谨慎,价格是否合理仍是关键因素。

表1:部分土地成交案例(2012.04)

城市

公告号

地块位置

成交地价

前期地价

前期成交时期

区域

价格涨幅

北京

京土整储挂(东)[2012] 008号

东城

25749

13332

2009.2

中心

93%

北京

京土整储挂(通)[2012] 009号

通州

3169

4364

2009.6~2011.8

郊区

-27%

上海

201202701

嘉定

3818

6862

2009.3~2011.9

郊区

-44%

广州

白云区同和东坑蟾蜍石北路

白云

6600

5217

2009.7~2011.9

中心

27%

成都

GX06(252/211):2012-35

高新

7080

5679

2009.8~2010.4

中心

25%

南京

NO.2012G05

白下

14145

14232

2011.11

中心

-1%

南京

NO.2012G01

栖霞

6504

6079

2011.4~2012.2

中心

7%

南京

NO.2012G02

六合

866

1277

2009.6~2011.12

郊区

-32%

天津

津静(挂)2011-79

静海子牙

602

1159

2009.4~2010.12

郊区

-48%

天津

津静(挂)2011-237

静海县城

814

1396

2009.6~2012.2

郊区

-42%

数据来源:土地监测系统,中原集团研究中心  单位:元/平方米

房企购地谨慎  万科拿地或加速

今年以来,开发商的购地意愿明显下降。根据中原监测,2012年前4个月,十大标杆房企的权益购地总金额为189亿元,较去年同期下降63%。从购地和销售的对比情况来看,今年前4个月十大标杆房企权益购地金额与销售金额的比值仅为12%,这一水平是自2008年以来的最低位。在销售不畅的市场大背景下,开发商在土地拓展方面愈发谨慎,富力、华润、金地绿城连续4个月都没有增加新的土地储备。值得注意的是,近期招商在土地市场上表现比较活跃。今年前4个月,招商在北京、天津、贵州三地补充9宗土地储备,共花费权益购地款28亿,较去年同期大幅增加181%。

今年以来,万科的土地拓展速度明显放缓。前4个月万科累计销售金额为385亿,而权益购地金额为26亿,购地金额与销售金额的比值仅为7%。即使在深受金融危机影响的2008年,这一比值亦维持在约30%的水平。4月,万科年内首次在土地招拍挂市场拿地,共花费11亿元于唐山、青岛、贵阳和南充补充5宗土地储备。若以当年的销售面积计算,万科的土地储备消化周期[1]仅为3.3年,明显低于标杆房企7至8年的平均水平。按照万科一惯的快速周转策略,我们判断下一阶段万科的拿地进程或将加快。

后市预测:市场补跌中寻底 企业快销中谋衡

从市场层面来看,房价补跌的趋势已经全面蔓延,在这轮补跌完成后,整体房价或将回归到相对合理的水平。但是短期来看,成交量仍将继续徘徊在目前的低位水平,市场寻底依然任重道远。其中尤其需要指出的是,部分二、三线城市一方面库存水平明显偏高,另一方面受经济发展水平和人口导入不足的影响,短期面临严重的供大于求,未来价格出现补跌的概率较大。

对开发商而言,由于土地储备的规模依然充足,企业的杠杆水平仍然偏高,因此最近一段时间内,去库存依然是房地产企业优先考虑的问题。在销售良好和财务稳健的前提下,开发商才会考虑适时购入一些廉价的土地储备。所谓平衡,既指盈利性和安全性的平衡,也指短期和长期目标的平衡,不论是以价换量还是谨慎拿地,开发商只有秉承顺势而为、适者生存的态度才能在调控中立于不败之地。

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