4月，受清明和五一两个小长假的影响，主要城市新建住宅成交量终止了之前的回升走势，环比出现了14%的下滑。尽管如此，4月的成交量仍是2011年2月以来的第二高点。连续两个月的成交回升鼓舞了购房者和开发商的信心，然而我们认为目前的回暖之势中依然潜伏着一定的危机。第一，3月的成交回暖是建立在低位供应的基础上，而4月在供应大幅增加的情况下，成交并未同步放大；第二，目前主要城市及标杆房企的库存量依然处于历史高位水平，以目前的销售情况来看，短时间内难以迅速消化；第三，限购限贷政策短期不会放松，目前环境下，潜在需求总量是有限的；第四，土地市场主要指标依然处于低位。预计5月新建住宅成交量与4月相比将小幅回升，或将接近3月水平；价格方面，补跌现象仍将持续进行，市场仍将在振荡中寻底。

新房市场： 成交有限回落  价格振荡寻底

假期因素影响 成交高位回落

受4月清明和五一假期的影响，本月主要城市新建住宅成交量出现了今年首次的环比回落。30个重点城市4月份新房成交量1358万平方米，环比下滑14%，然而该成交量仍是2011年调控以来的次高点，成交量同比增幅也达到了25%。假如扣除5天假期的影响，4月的月均成交值与3月的月均成交值基本相当，表明市场连续两月回暖。前期积压需求释放、相对宽松的信贷政策以及地方政府在公积金、普通住宅标准方面的放松仍是目前市场回暖的主要原因。

扬州于5月8日出台的奖励成品住宅的政策，反映出地方政府维持楼市成交量的意愿依然强烈。相比此前被叫停的佛山、芜湖政策，扬州新政对市场的直接影响微乎其微，但在调控持续的关键时点，这一政策是否会被叫停，将影响市场对后市政策走向的预期。

供应大幅增加 供大于求再现

4月，各地新增供应继续大幅增加，7个重点城市新增供应合计环比大增28%，基本接近去年调控后的正常供应水平，其中广州、深圳、成都的供应出现大幅放量，环比分别增长89%、82%、128%。在供应大幅增加的情况下，之前供不应求的局面出现逆转，其中上海、广州、深圳、成都再次出现明显的供大于求现象，而广州、重庆、杭州供求则基本平衡。

 补跌现象蔓延 房价振荡寻底

随着住宅成交量的回升，近期出现大幅降价的标杆房企大幅减少，然而降价依然在部分城市和部分区域蔓延。市场出现了明显的补跌趋势，第一，从一线城市向二三线城市蔓延，近期杭州、常州等地出现了明显的降价现象，预计未来将有更多城市加入补跌阵营；第二，从知名发展商向普通发展商蔓延，一些城市的本地开发商接过了降价的大旗；第三，从郊区向中心城区蔓延，上海、广州等地的高档住宅近期都出现了明显的降价案例。在这种补跌效应的影响下，未来主要城市的住宅价格仍将继续振荡寻底，但是整体来看，房价的下跌空间相对有限。

土地市场：供求持续低迷 地价下行放缓

供求持续低迷 流标率再度攀升

13个重点城市数据显示，4月份居住用地供求持续低迷，开发商购地保持谨慎。供应方面，除重庆大幅放量外，其余城市供应量依然偏低，延续今年以来的低迷状况。而成交则继续低位徘徊，较今年前三个月均值缩减超过4成。前四月，13城市宅地供应量及成交量同比分别缩减约25%、30%，均处于近五年中的同期低位。受土地成交量显著萎缩影响，前四月13城市土地出让金同比大降约40%。

今年2-3月，宅地供应缩减，导致居住用地流标率大幅回落至低位。然而，4月流标率再度显著攀升至20%。一方面，受新房市场销售回落、库存高企影响，开发商购地意愿进一步降低；另一方面，流标地块多处郊区，价格依然偏高。

实质降价缩减 中心区地价普涨

4月，13个重点城市中约50%的成交地块出现实质性降价（相比前期同区域、同质地块），该数值较上月的77%有所下滑，表明降价地块占总成交的比重有所下降。其中发达城市中心区域价格普遍上涨2~3成，而郊区则仍有3~4成的实质性降价。

由于中心地段的土地稀缺性，以及成熟的配套设施，中心城区土地价格在调控以来仍保持坚挺，甚至延续上涨趋势。然而该区域中亦不乏流标地块，表明目前开发商对于购地依然谨慎，价格是否合理仍是关键因素。

表1：部分土地成交案例（2012.04）

数据来源：土地监测系统，中原集团研究中心  单位：元/平方米

房企购地谨慎  万科拿地或加速

今年以来，开发商的购地意愿明显下降。根据中原监测，2012年前4个月，十大标杆房企的权益购地总金额为189亿元，较去年同期下降63%。从购地和销售的对比情况来看，今年前4个月十大标杆房企权益购地金额与销售金额的比值仅为12%，这一水平是自2008年以来的最低位。在销售不畅的市场大背景下，开发商在土地拓展方面愈发谨慎，富力、华润、金地和绿城连续4个月都没有增加新的土地储备。值得注意的是，近期招商在土地市场上表现比较活跃。今年前4个月，招商在北京、天津、贵州三地补充9宗土地储备，共花费权益购地款28亿，较去年同期大幅增加181%。

今年以来，万科的土地拓展速度明显放缓。前4个月万科累计销售金额为385亿，而权益购地金额为26亿，购地金额与销售金额的比值仅为7%。即使在深受金融危机影响的2008年，这一比值亦维持在约30%的水平。4月，万科年内首次在土地招拍挂市场拿地，共花费11亿元于唐山、青岛、贵阳和南充补充5宗土地储备。若以当年的销售面积计算，万科的土地储备消化周期[1]仅为3.3年，明显低于标杆房企7至8年的平均水平。按照万科一惯的快速周转策略，我们判断下一阶段万科的拿地进程或将加快。

后市预测：市场补跌中寻底 企业快销中谋衡

从市场层面来看，房价补跌的趋势已经全面蔓延，在这轮补跌完成后，整体房价或将回归到相对合理的水平。但是短期来看，成交量仍将继续徘徊在目前的低位水平，市场寻底依然任重道远。其中尤其需要指出的是，部分二、三线城市一方面库存水平明显偏高，另一方面受经济发展水平和人口导入不足的影响，短期面临严重的供大于求，未来价格出现补跌的概率较大。

对开发商而言，由于土地储备的规模依然充足，企业的杠杆水平仍然偏高，因此最近一段时间内，去库存依然是房地产企业优先考虑的问题。在销售良好和财务稳健的前提下，开发商才会考虑适时购入一些廉价的土地储备。所谓平衡，既指盈利性和安全性的平衡，也指短期和长期目标的平衡，不论是以价换量还是谨慎拿地，开发商只有秉承顺势而为、适者生存的态度才能在调控中立于不败之地。

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