北京新建住宅激增后回落 低密产品拉涨均价3%
4月份，今年诸多1季度数据和报告公布。其中包括，北京1季度房地产市场运行情况，商品房销售等数据纷纷下降，但完成投资、到位资金等分别出现上涨，主要表现在支持保障房、商业地产建设；1季度房地产贷款增速放缓，同比少增2812亿元，其中个人贷款同比减少1757亿元；1季度全国违规用地减少35%等。同时公积金条例修改，主要调整缴纳、受益范围，同时增加了对保障房建设支持等方面内容；本月北京市公布了公租房补贴等管理办法，最高补贴95%。这些充分显示房地产行业在发生机制的转变，在这一过程中，楼市调控和市场波动成为必然。
低密住宅产品供应占五成 开发商入市谨慎
4月北京市新增52个销售许可证个数(含保障房)，准许销售面积94.21万平米，其中新建商品住宅期房开盘项目18个，推出房源4233套，比上月少343套，推盘量64.79万平米，环比上涨10.15%，大面积户型房源供应增多，集中在低密度别墅、洋房项目，推盘量近五成。本月旧盘加推项目14个，纯新盘入市仅4个，可见开发商入市较谨慎。
数据来源：北京中原市场研究部
2012年4月北京新建商品住宅各城区期房供应详情
北京住宅成交激增后回落
根据北京中原市场研究部统计，4月北京住宅成交量17787套，环比下降7.34%，同比上涨8.82%，其中新建住宅成交7823套，二手住宅成交9964套。北京住宅成交面积共计172.59万平米。北京住宅成交激增后回落，北京中原市场研究部认为，
首先，受首套房贷优惠倾斜刚需和项目降价影响，年后首批入市的刚需被消耗后，逐步归于平稳；
其次，通过降价抢夺市场的项目累积增多，也取得了市场认可，但同时对开发商积极性造成较大影响，致使新盘入市更加谨慎；
最后，二手住宅报价和成交价格上涨，表现出业主对后市预期看多，也会影响二手住宅成交量。
本月新建住宅成交回落3.24个百分点
数据来源：北京中原市场研究部
根据北京中原市场研究部统计，4月北京新建住宅成交面积为86.63万平方米，环比下降4.45%，新建商品住宅成交7823套，环比下降3.24%，同比上涨12.03%，其中，期房成交5942套，现房成交1881套。剔除保障房，4月份纯新建商品房住宅签5694套。
4月份北京新建住宅成交量环比下降，对此，北京中原市场研究部专家分析，
首先，受首套房贷优惠倾斜刚需和项目降价影响，年后首批积极入市的刚需被逐步消耗，购房者后市观望预期归于平稳；
其次，通过降价抢市场认可的项目累计增多，但同时对开发商积极性造成较大影响，4月份首次入市的项目仅4个，其余14个项目均为旧盘加推，大部分为低价或降价楼盘。
新建商品住宅成交均价结构性上涨3%
根据北京中原市场研究部统计，4月北京新建商品住宅成交均价20143元/平米，环比小幅上涨3%，同比下降3.57%。
4月份北京新建住宅成交均价结构性上涨，对此，北京中原市场研究部分析，
首先，受新增房源物业类型影响，连续2个月北京别墅、公寓、洋房房源供应增加。3月份北京别墅、公寓、洋房房源推盘量为29.72万平米，占到全月新建商品住宅供应的五成，而4月份比重继续增加，推盘量为38.01万平米，占到58.67%。高端物业类型成交比重相应增加，会拉高整体房价水平。
其次，从成交结构看，北京五环内新建商品住宅成交均价在2万元/平米以上，4月份比重占到21.84%，比上月增加了1.4个百分点。另外全市新建商品住宅3万元/平米以上的房源成交量占13.37%，比上月增加3.03个百分点。
数据来源：北京中原市场研究部
低密度别墅、洋房产品市场活跃
本月供应低密度别墅、洋房产品的项目有10个，推盘量为32.39万平米，占到本月新建住宅供应的49.96%。其中别墅项目分居4个区，其中有门头沟区的中骏绿洲庄园，昌平区远洋傲北(巴摩梭罗)、中海尚湖世家，大兴区首邑溪谷，顺义区万通天竺新新家园。中骏绿洲庄园以高定价83000元/平米与上月末取得预售的姜庄湖别墅引起一时轰动；另外别墅销量黑马中海尚湖世家上月3.72亿元成交45套，低价快销；远洋傲北及万通天竺新新家园近期价格下调，上月创成交佳绩。
低密洋房产品中，鲁能地产本月在同板块推出高板产品和低密洋房产品（目前高板定价10900元/平米，低密洋房定价14000元/平米起），价格略低于区域成交均价。另外，K2·百合湾推出低密洋房产品，目前该项目的高层产品售价在20500元/平米左右，是通州销量好、价格较高的项目；首开·常青藤、华润公元九里、西山壹号院本次推出的低密产品，定价与前期接近，受周边竞品威胁较大。
房山区项目角逐降价
在本月的销售TOP榜中，房山区两项目上榜，分别是徜徉集和首开·熙悦山，其中首开·熙悦山4月份成交均价为13295元/平米，比去年7月入市当月成交价格低11.75%，徜徉集本月均价比当时降低15.03%。近些年，房山区成为住宅土地供应密集的城区之一，目前主要在售项目22个，分布较集中，竞品项目多，继通州、大兴、昌平之后房山也加入降价区域之列，降价压力呈现增大趋势。
下月预测：
4月北京新建商品住宅成交激增后回落，显示出虽然首套房贷优惠等措施给市场带来一片利好，刚需购房主体支撑力不够，消费预期再度恢复平稳，预计5月份北京新建商品住宅成交走稳。
供应及价格方面，根据北京中原市场研究部统计，预计5月份27个项目开盘，加上五一期间取得预售许可的10余个项目，一场抢夺市场的恶战一触即发，也暗藏项目降价的必然。但从产品多样化和成交多元化或继续引致全市成交均价结构性上涨。
注：按成交套数排名
