作者系中国房产信息集团研究总监 薛建雄

　　经常有人说，纽约开车20分钟买个别墅只有20万美元，而且还是精装全配带花园的超高享受，悉尼、巴黎也是如此。还有房价收入比欧美日只有8倍甚至3倍等例子，然后来说我们的房价贵。

　　实际上，这没有任何可比意义。

　　首先看，房价收入比，上海12.4倍，纽约6倍。但是我们要知道在纽约开车20分钟能买到的20万美元别墅，人民广场开车20分钟出去能买到150万的公寓持有成本上的差异却是天然之别墅。美国地产税1500美元/年、保险1200美元/年、管理费500美元/年、水电2000美元/年，维修、前后院维持、杀虫加起来2500美元/年，合计7700美元，拥有这栋别墅的年支出相当于4.85万。上海150万的公寓物业费2400元/年算贵的，水电煤和维修一年5600元差不多，也就是1万元。美国房子的持有成本是上海房子的近5倍。

　　其次，美国房子面对的未来买家，这几年收入不增涨，好的时候收入也仅有3%左右的增涨；上海房子面对的未来买家近未年相当长的时间内收入都会以10%左右的速度在增涨。也就是，上海房子未来的转让价格预期溢价能力是美国房子的3倍以上。

　　再者，就是地段差距。美国这种别墅所谓的开车20分钟后，收入已经跟上海金山、奉贤的乡下差不多，没有太多的生活配套。上海中外环附近150万的公寓周边学校、医院、公交、地铁、公园、商场、超市等配套非常便宜。这些配套差异带来的是上海公寓里医、食、行等其它生活成本的大幅降低。这跟美国远郊独立屋相比生活成本又可大幅节约下来。

　　另外，还没说美国人的收入都是明的，而中国的中产以上收入者中灰色收入占到其总收入的40%以上，也没被考虑进去。

　　综上所述，简单比对房价和房价收入比没有任何意义。每个房子背后还有持有成本、通行配套等生活成本和升值预期的巨大差异。

　　据我了解，03年以后的房价过快上涨，最主要的原因就是房贷政策的全面推行。房贷大幅提高了财务杠杆能力，因为我国经济高增涨带来的社会资金回报率非常高，人们就不愿意拿大量资金去买房。但是房贷杠杆化，使得购买房产的资金成本大幅降低，房产升值带来的回报大幅提升，成为了房价爆发性上涨的主要原因。

　　假设，每年收入增涨10%的情况下房价也涨10%，100万的房子全额付款全回报率就是10%，但是我们知道民间借贷中最保险的回报率在12-18%之间，超过18%以后风险快速攀升。如果是二成首付其它贷款的情况下，年收益10万减去80万6%的银行利率成本4.8万后仍有5.2万的年回报，按20万首付资金的回报高就高达26%。如此之高的回报使得大家都原意买房，而且买房门槛因房贷大幅降低需求在短期内集中爆发。

　　因此，实行房贷政策后，高回报和需求的集中爆发是推动过去几年房价爆涨的主要原因。2000年前的贷房价相对于全额付款情况下是合理的价格，今天虽然大涨后但相对于高财务杠杆和几年收入增涨后的实际情况来说也是相对合理的。