房价收入比 简单肤浅的国际对比没任何意义
作者系中国房产信息集团研究总监 薛建雄
经常有人说，纽约开车20分钟买个别墅只有20万美元，而且还是精装全配带花园的超高享受，悉尼、巴黎也是如此。还有房价收入比欧美日只有8倍甚至3倍等例子，然后来说我们的房价贵。
实际上，这没有任何可比意义。
首先看，房价收入比，上海12.4倍，纽约6倍。但是我们要知道在纽约开车20分钟能买到的20万美元别墅，人民广场开车20分钟出去能买到150万的公寓持有成本上的差异却是天然之别墅。美国地产税1500美元/年、保险1200美元/年、管理费500美元/年、水电2000美元/年，维修、前后院维持、杀虫加起来2500美元/年，合计7700美元，拥有这栋别墅的年支出相当于4.85万。上海150万的公寓物业费2400元/年算贵的，水电煤和维修一年5600元差不多，也就是1万元。美国房子的持有成本是上海房子的近5倍。
其次，美国房子面对的未来买家，这几年收入不增涨，好的时候收入也仅有3%左右的增涨；上海房子面对的未来买家近未年相当长的时间内收入都会以10%左右的速度在增涨。也就是，上海房子未来的转让价格预期溢价能力是美国房子的3倍以上。
再者，就是地段差距。美国这种别墅所谓的开车20分钟后，收入已经跟上海金山、奉贤的乡下差不多，没有太多的生活配套。上海中外环附近150万的公寓周边学校、医院、公交、地铁、公园、商场、超市等配套非常便宜。这些配套差异带来的是上海公寓里医、食、行等其它生活成本的大幅降低。这跟美国远郊独立屋相比生活成本又可大幅节约下来。
另外，还没说美国人的收入都是明的，而中国的中产以上收入者中灰色收入占到其总收入的40%以上，也没被考虑进去。
综上所述，简单比对房价和房价收入比没有任何意义。每个房子背后还有持有成本、通行配套等生活成本和升值预期的巨大差异。
据我了解，03年以后的房价过快上涨，最主要的原因就是房贷政策的全面推行。房贷大幅提高了财务杠杆能力，因为我国经济高增涨带来的社会资金回报率非常高，人们就不愿意拿大量资金去买房。但是房贷杠杆化，使得购买房产的资金成本大幅降低，房产升值带来的回报大幅提升，成为了房价爆发性上涨的主要原因。
假设，每年收入增涨10%的情况下房价也涨10%，100万的房子全额付款全回报率就是10%，但是我们知道民间借贷中最保险的回报率在12-18%之间，超过18%以后风险快速攀升。如果是二成首付其它贷款的情况下，年收益10万减去80万6%的银行利率成本4.8万后仍有5.2万的年回报，按20万首付资金的回报高就高达26%。如此之高的回报使得大家都原意买房，而且买房门槛因房贷大幅降低需求在短期内集中爆发。
因此，实行房贷政策后，高回报和需求的集中爆发是推动过去几年房价爆涨的主要原因。2000年前的贷房价相对于全额付款情况下是合理的价格，今天虽然大涨后但相对于高财务杠杆和几年收入增涨后的实际情况来说也是相对合理的。
三招判断房价
近几年来，开发商的规模越来越大，资金的压力也就越来越大，这就使得楼盘的抗跌能力越来越差。以万科[简介最新动态]为例，虽然他总称自己帐上有300-400亿的现金看很多，但与其1400亿的年销售规模相比就只相当于2-3个月的现金流；也就是说万科的投资和开销等支出也应该不会比这个规模低多少。那么，万科有2-3个月没有销售收入的话，这300-400亿的钱就会空掉，之后会面临入不敷出的局面。所以，众多大开发商都和万科一样，只要销售量持续一个季度大幅下滑就必然要降价促销。一些大型楼盘因为现金流压力大也是如此。反过来，这些大开发商和大型楼盘的成交量持续一个季度上升就会加价。也就是说，只要看季度成交情况，就可以判断短期房价的涨跌。
从历史和国际经验来看，只要经济是增涨的，城市核心区的房价就肯定会涨；只要这个城市人口是增涨的，郊区的人口会涨的更快。反过来，如果这座城市的人口总数在下降，郊区的房价会下跌；经济负增涨的话房价就会跌。但这是房产的内在价值，在房子只有在卖买的时候才会体现其价格，但卖买的时候大家都会判断自己的利失来出价，所以市场的总体售价就会受到利差的影响，就是GDP增涨带来的房产内在价值收溢，减去房产的贷款利率、交易的税费成本和房产税等，房租其实只相当于房产和装修的折旧费而已。例如，08年到现在GDP复合增涨率达到50%，也就是说目前的房价比08年高50%是合理的；但是因为08年下半年经济增涨下滑、房租下跌；而加在房产上面的相关税费和利率还没来的及调，所以房价就大幅下跌；到2010年初，房贷利率打7折后只有4.3%，营业税减税从5年减成3年，使得一些房产5.5%的营业税或得减税；普通住宅标准提高使得一些房产的契税从3%降到1-1.5%；也就是当时的购房年5年出售的交易成本从12%下降到4.5-5%，年化1%；而2010年一季度上海的GDP增幅达15%，减去贷款利率和交易税费后有10.5-11%的利差收益。加上当时二成首付带来的5倍投资杠杆，年投资收益达到55%。 所以当时，很多楼盘都被抢购一空，大幅上涨。如今，上海GDP降到8.2%，银行利率达到7.05%，5年内交易一套房源的税费又重新提高到12%，平摊的年成本达2.4%，加上有些房源还需要0.4-0.6%打7折后0.28-0.42%的房产税；也就是现在投资房产的收益8.2%减去最高达9.73-9.87%的成本后有1.53%以上的损失，所以卖买交易的价格就会下跌。
总结以上判断房价的三招就是，短期房价波动看这个楼盘或这个区域、城市持续3个月的成交量波动情况，中期看政策调控下的利差情况，长期看经济前景和人口变迁。
未来房价预期
预期未来10年，上海经济仍然能保持高速度涨，以美元计算的GDP总量和人均收入水平增涨2倍以上。所以，上海的房价也有可能再上涨接近2倍，之所以预期会低于GDP和人均收入的增涨速度，是因为未来10年里房产税可能会大幅增加至，同时因为人工成本的大幅攀升，物业管理费可能上涨速度会远快于房价，加上水电煤等使用成本上升也可能快于房价。
到时，因为保障房体系的完善，大量中低收入者能够通过保障房解决住房问题。因为商品房市场的供应体系也会更完善，品质更高，各个收入层次的人都能找到更适合自己的房子。加上，中高收入者的收入增涨快于房价，对房价的认可度会大幅提升。
