由于开发商销售回款速度远低于预期，不少房地产信托产品正面临无法按期偿付的压力。

　　房地产信托3月份迎来到期兑付小高峰，中国四大资产管理公司(编注：长城资产管理公司、信达资产管理公司、华融资产管理公司和东方资产管理公司)正及时出手接济房企、缓解房企资金压力。

　　早报记者从多位房地产基金、信托公司人士处了解到，由于开发商销售回款速度远低于预期，不少房地产信托产品正面临无法按期偿付的压力。知情人士还透露，目前国内大大小小的房企和信托公司正各显神通，为即将到期的房地产信托产品寻找接盘者。其中，中国四大资产管理公司正与这些急需资金周转的房产频繁接触，以20%的利率贷款给房企，帮助他们偿付到期的房产信托。

　　这或许让资金链紧张的国内房企暂时渡过难关，但也将让他们背上更为沉重的债务包袱。

　　值得关注的是，一位业内人士不无担忧地提醒，房地产信托真正危险的时期恐怕尚未到来，6月份和7月份，房地产信托的兑付压力将比目前更为严峻。

　　根据中金公司此前发布的一份报告，由于楼市调控限制了房企从资本市场及银行融资，2010年房企发行了大量信托产品融资，而2012年开始就将是房地产集合类信托偿付高峰，2012年预计到期规模约2234亿元，2013年到期2816亿元。其中，今年3月是兑付小高峰，到期资金约220亿元，7月起将迎到期大高峰，每月偿付资金压力均在300亿元以上。

　　集合类房产信托是房地产信托的主打产品，存量规模约7000亿元。按照资金来源分类，国内房产信托可以分为集合类及单一类产品，单一类产品数量很少，而在新增房地产信托中，亦主要是集合类产品。

　　房企：借新还旧

　　2010年下半年，楼市调控政策趋严之时，房地产企业发行了大量信托产品，借道信托渠道融资。

　　而信托业内人士指出，在种种调控政策限制之下，为房地产开发商融资直到目前依然是信托公司的主业，因此不少房地产信托到期时，向另一家信托公司寻求帮助是大多数开发商缓解资金压力的首选方式。

　　“去年下半年开始，发行房地产信托产品受到很多限制，但实际上还是有很多机构在做。”上述信托人士指出，目前新发的信托产品中有一部分就是在为信托“击鼓传花”，一般通过给新项目融资，进一步将资金腾挪用于老项目的到期资金偿付。

　　上述人士直言：“一定都是包装过，不可能被看出破绽，有的做成重组，有的做成放贷，有的做成股权。”

　　比如股权形式，通常是信托以购买开发商股权为名出资，在开发商做工商股权变更时，双方往往会签订一个回购协议，允许开发商日后采取溢价回购方式，重新获得股权或者受益权，有时还要加签一个对赌协议，比如不能按期支付，信托公司就按协议把项目的产权收来。

　　“此类产品的股权更类似于一个担保条件，投资人并不是真的做项目的股东。债权类信托产品一般的产品期限都不超过2年，而股权类信托产品的期限在3至5年甚至更久，如果股权类信托产品的期限只有2年，那很可能就是假的股权类信托产品。”上述人士说。

　　信托：求资产公司接盘

　　另一种房企和信托公司“救急”的方式是找四大资产公司接力信托公司产品，向开发商提供贷款，把到期信托的钱还上。

　　“四大资产公司接盘房地产信托最多的方式就是，融资方出资方一一配比，到期资金有多少，资产公司就提供多少贷款。由于信托公司本身不会去处理抵押的不动产，不能兑付时，四大资产公司就上了。”一位信托公司人士指出。

　　一房地产基金人士最近就在与四大资产公司频繁接触，帮助他们寻找合适的接盘项目。

　　不过，四大资产公司开出的条件可谓严苛。

　　“我们看来，信托公司的很多信托产品都是快烂掉的房子，如果接过来又是一个烂摊子肯定不行。”该人士指出，资产管理公司收购房地产信托的目的其实就是为了盈利，但对项目的筛选十分严格。

　　该人士指出，选取项目有很多标准，比如项目的区位、开发商拿地的成本、销售的速度等，但资产管理公司对房地产信托的要求更高，通常在综合考虑抵押率(通常要求低于40%)、未来还款现金流的状况下做出是否要接收的决定，“100个信托产品里，能找到两个可以接盘的项目已经很不错了。”

　　据介绍，如果找四大资产公司接盘，资产公司开出的借款年利率高达20%。

　　“越来越难找资金”

　　据业内人士介绍，目前以房地产为标的产品越来越难销售，很难找资金。

　　“大多数的私募基金都是先募资再找项目，我们说是先募资再找项目，我们做房地产基金大多是项目已经看好了，再来为项目找资金。”前述专事接盘房地产信托项目的房地产基金人士就表示，近期在销售的一款房地产基金计划募资4个亿，但最后只募到2个亿，也只能如此。

　　前述人士表示，之所以房地产产品不受宠，还是因为房企的前景真的不容乐观。譬如，某大型开发商去年只完成了一半的销售计划，而另一个正在接触的接盘项目原计划在去年7月开盘，预计销售回款8个亿，目前只有3个亿的销售回款，面临到期兑付压力。

　　业内人士预计，对于那些偿付压力较重的房地产公司来说，资金链在今年二季度可能爆发风险。像中金公司的一份报告就认为：“中小房地产公司面临风险较高，与大型上市公司相比，无论从信托融资总规模，还是从信托规模占净资产比例等指标看，小地产公司如阳光城、浙江广厦、南国置业等，面临更大的到期风险，其次是区域中做周转的中小型公司如荣盛发展、福星股份。”